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강남 재건축 급등, 어떻게 볼 것인가

2009-04-15 | 작성자 김인만 | 조회수 16,702 | 추천수 479
요즘 뉴스의 부동산관련 뉴스를 보면 강남 재건축 상승소식이 가장 두드러집니다.


불과 6개월전만 하더라도 강남 재건축은 부동산투자 실패의 대명사였다해도 과언이 아니었습니다.


부동산시장의 침체를 나타내는 바로미터가 강남 재건축 시세하락이었던 것이 지금은 정반대로 부동산시장 회복의 바로미터가 되어버렸습니다.


강남재건축이 이렇게 관심을 받고있는 이유는 부동산시장의 선행 바로미터가 되기때문인데 지금 상황에서 가장 궁금해하는 부분이 과연 최근의 강남 재건축 상승이 부동산시장 상승으로 이어질 것이냐 하는 것입니다.


그럼 왜 강남재건축이 이렇게 단기간에 상승을 하게 되었냐를 먼저 따져보도록 합시다.


여러가지 원인이 있겠지만 첫번째는 경제회복에 대한 기대심리입니다.


사실 2년 전부터 시작하였지만 본격적으로 피부에 와 닿은 경제위기는 작년 9월부터였는데 작년12월을 기점으로 2009년으로 넘어오면서 미국 대통령이 바뀌면서 추가악재가 발생하지 않았고 미국금융시장도 차츰 안정을 찾고 있으며 우리나라 금융시장을 괴롭혀온 9월, 10월, 12월, 3월 위기설 등 매월 위기설도 결국 설로 끝나버렸으며 미국, 일본, 유럽 등 세계각국 기업들이 마이너스 성장을 하고 있는데 우리나라 대표기업인 삼성전자, LG전자, 현대자동차, 포스코는 이익폭이 많이 줄어들었지만 그래도 고환율 덕도 있지만 외국기업과 비교하면 상대적으로 너무나 선방을 해주고 있습니다.


더군다나 종합주가가 작년 11월 900선 붕괴후 1000-1100박스권을 형성하다가 최근에는 1200을 넘어 1300을 넘어서면서 회복에 대한 자신감을 불어넣어 주었습니다.


결국 이미 경제위기는 시작되었고 피할 방법도 없고 미국이 설마 망하겠냐는 인식과 생각보다 우리나라가 잘 버텨주고 있기때문에 결국에는 경제회복을 할 것이라는 인식이 퍼지면서 회복에 대한 기대심리가 커졌습니다.


둘째는 자금부담 완화입니다.


한국은행에서 내린 기준금리가 2%로 떨어지면서 CD금리도 급락하여 기존대출자의 경우 대출부담이 반으로 줄어들어버렸습니다.


100만원 내던 대출이자가 50만원으로, 200만원내던 이자가 100만원으로 줄어들었으니 대출이자 부담으로 압박을 당하던 집주인들이 이제는 급해질 것이 없어진 상황입니다.


심지어 종부세 등 다른 세금부담도 줄어들어서 집주인이 급하게 팔아야할 이유가 없어진 것입니다.


우리나라가 망할것 같고 세금, 이자도 부담되어서 도저히 못살것 같은 집주인들의 입장이 반대가 되어버린 것입니다.


셋째는 강남의 대표성이다.


강남은 우리나라 부동산의 대표성을 지니고 있고 단순히 교육환경을 떠나서 경제, 교통, 문화, 부자트랜드 등 모든 요소를 갖추었기때문에 언제나 수요가 넘쳐나는 곳입니다.


이렇게 수요가 넘쳐나지만 높게 형성된 가격으로 인한 진입장벽으로 균형이 잡히고 오히려 시세하락이 되었지만 2007년부터 지속적 하락이 되면서 고점대비 하락폭이 커져서 진입장벽이 낮아졌고 영원한 개발호재인 재건축 규제완화가 가시화되면서 강남재건축이 가장 먼저 치고 올라가게 된 것입니다.


그럼 여기서 강남 재건축 상승이 전체 부동산시장의 상승으로 이어질 것인가에 대한 답은 결국 시간이 지나봐야 알겠지만 필자는 당장은 NO라고 말하고 싶습니다.


작년 말과는 분명 다른 상황이고 강남 재건축이 큰 폭으로 상승을 하였지만 남부권, 북부권, 서부권 등 전체적인 상승을 이끌기에는 현실적인 문제부분에서 무리가 있습니다.


경제위기가 본격화되면서 구조조정이 되고있고 사업이나 장사하는 분들이 경제적으로 큰 어려움을 겪고 있으며 금리가 낮아졌다고하지만 금융권의 이기주의로 신규대출 금리가 생각처럼 큰 폭으로 하락하지 않고 있고 보유중인 집도 2007-2008년 하락한 곳이 많고 그나마 있던 여유자금도 펀드손실로 줄어든 상황에서 내집마련을 하기에는 무리가 있는것이 사실입니다.


돈이 있어야 집을 사던지 말던지 할 것인데 대출도 아직은 부담이 되고 펀드로 묶인 자금도 아직 회복이 되지 않았고 사업이나 장사, 고용불안도 해소되지 않았기에 당장 수요가 급증할 가능성은 낮다고 볼 수 있습니다.


결국 한정된 돈있는 수요층에서는 가장 가치가 높고 선두주자인 강남 재건축을 건드렸고 상승했지만 주변지역의 전체적인 상승을 이끌기에는 아직까지 수요층의 주머니 사정이 좋지 않습니다.


결국 수요가 뒷받침이 되어야만 제대로 된 시세상승이 될 수 있는데 지금의 한정된 수요층으로는 부동산시장의 전체적인 상승을 이끌기에는 역부족이라 볼 수 있습니다.


오히려 강남 재건축의 예상보다 빠른 상승은 강남 투기지역해제와 재건축 소형평형 완화를 코앞에 둔 상황에서 고춧가루 뿌린격이며 당분간 강남, 재건축에 대한 규제완화는 힘들어 지게 생겼습니다.


그렇다면 지금 집을 사는것은 잘못된 것일까요?

그렇지는 않습니다.


물론 최근 급상승으로 고점대비 90%선이상 회복한 강남권 재건축을 비롯한 최근 호재로 급등한 한남, 상암, 송파쪽은 무리하게 추격하는 것은 신중할 필요가 있지만 고점대비 하락폭이 80% 미만인 지역은 가능성 있습니다.


현재 경제상황이 너무 좋지 않지만 영원한 것은 없고 시간이 문제지 결국에는 극복가능한 문제이고 부동산규제가 많이 완화되었고 금리하락으로 대출이자 부담이 상당히 줄어든 상황에서 작년 하반기부터 공급도 급감했기 때문에 경기회복을 위하여 풀리는 유동자금이 실물경기 회복시점에는 과잉유동성이 될 가능성이 높고 인플레이션이 우려될 것이며 실물자산에 대한 선호도가 높아질 때는 규제완화, 저금리, 공급감소가 증폭이 되어 전반적인 상승기를 이끌 가능성이 있습니다.


또한 무엇보다 추가하락 가능성이 높지 않기 때문에 어차피 내집마련이나 갈아타기를 해야할 실 수요자들은 추가하락을 무작정 기다리는 것 보다는 자신의 자금에 맞는 최적의 매물을 선택하는 것이 좋습니다.


무작정 기다린다고 시간이 내집마련을 해결해 주지는 않습니다.


항상 그래왔듯이 다수의 예측과는 다르게 흘러가는것이 부동산시장이기에 섣부른 속단보다는 시장흐름을 지켜보면서 너무 앞서지는 말고 한발 앞선 움직임이 필요한 시점이라 생각합니다.


관심있게 지켜봐야할 변수가 주식과 신규대출 금리입니다.


현재 많은 유동자금이 주식시장으로 흘러 들어가고 있는데 주식의 위험성을 최근 경험하였고 손실분이 회복된다면 많은 분들이 항상 그래왔듯이 주식에서 부동산으로 이동을 할 것이고 신규대출금리가 체감할 정도로 하락한다면 수요층의 자금여력이 높아지기 때문에 주식시장 상승과 신규대출 금리하락은 눈여겨 보아야할 변수가 될 것입니다.


감사합니다. 

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제공닥터아파트

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