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버블세븐 집값판세 전망과 新 투자전략

2009-03-03 | 작성자 김경우 | 조회수 17,964 | 추천수 507

2008년 9월에 터진 미국발 글로벌 금융위기를 틈타 대한민국 부동산시장에서는 집값 대폭락 망령이 맹위를 떨쳤고, 해가 바뀐 2009년 1월중순(칼럼기고시점) 현재까지도 비록 상당폭 수그러들긴하였지만 영향력을 행사하고 있다. 특히 버블세븐으로 일컬어지는 지역 예컨대 강남3구를 비롯한 목동, 분당, 평촌, 용인지역은 2006년말 고점을 찍은 이래 2년여가 넘는기간동안 고점대비 일부 특별한 급매물 기준 최고 35%까지 급락하는 수모를 겪어야 했다.


그렇다면, 버블세븐지역의 수난시대는 언제까지 계속될까? 집값 대폭락론자들의 주장대로 밑도끝도없이 폭락한후 일본의 전철을 밟아 영영 기사회생하지 못한채 고개를 떨구고 말것인가?


결론부터 말하면 버블세븐지역의 수난시대는 적어도 올 1사분기(1월~3월)내에 종말을 고할것으로 판단된다. 좀더 엄밀히 말하면 버블세븐지역의 바닥은 이미 드러났다고 봐도 과언이 아니다. 사실상 바닥을 친것이라고 봐도 무방하다는 얘기다.


최근 국민은행과 부동산정보업체 등의 자료에 따르면 새해가 되면서 서울을 중심으로 눈에띈 상승세를 나타내고 있다. 특히 버블세븐지역중 하나인 송파구를 중심으로 잠실 제2롯데월드건설 및 재건축규제완화, 금리 대폭락등의 영향탓에 급매물이 속속 거래되거나 매도자들이 매물을 빠르게 거둬들이면서 호가가 급등하고 있는 양상을 보이고 있는데 이는 필자가 작년 가을 주장한 올 하반기 서울과 수도권을 중심으로 한 집값 대반등을 위한 전주곡이라고 볼수 있다.


분당과 용인등 수도권남부 버블세븐지역에서도 급매물이 빠르게 소진되어가고 있고 올해 상반기에 풀리는 총 20조원에 달하는 천문학적인 토지보상금이 이들 강남권과 수도권남부의 버블세븐지역으로 일정부분 흘러들어가 시장에 적지 않은 영향을 줄것으로 전망된다. 또한전대미문(前代未聞)의 기준금리 대폭락으로 인한 시중 대출금리의 가파른 하락세에 힘입어 그동안 관망세에 머물렀던 투자자들과 실수요자들이 가벼워지고 있는 대출이자부담으로 그동안 다른지역에 비해 상대적으로 낙폭이 컸던 이들 버블세븐지역 급매물을 중심으로 매수세에 동참하는 추세다. 다시말해 버블세븐지역을 중심으로 바닥이 임박했다는 인식이 점차 확산되고 있다는 얘기다.   


이들 버블세븐지역은 그동안 종합부동산세 기준 및 양도세, 총부채상환비율(DTI), 주택담보인정비율(LTV) 등의 강한 규제로 그동안 시장에서 외면을 받아온것이 사실이다. 그러나 고가주택기준의 상향(6억에서 9억), 종부세의 유명무실화 및 각종 규제완화와 부동산경기 부양대책으로 인해 이들 버블 세븐 지역이 올해부터 다시 각광받을 가능성이 매우 높아졌다.


예컨대 버블세븐지역이 고전을 면치못하고 있는 사이 같은 기간 서울은 평균 3.7% 올랐고 경기 지역은 1.8% 올랐는데 이중 강북지역의 오름폭이 훨씬 컸다. 다시말해 버블세븐지역은 최근 2년여동안 시장의 조정을 거쳐 사실상 거품이 이미 제거되었다는것을 의미하는것이다.    
또한 공급이 넘친다고 주장하는 대폭락론자들의 희망사항과는 달리 서울과 수도권의 주택공급은 여전히 크게 부족한 상태다. 예컨대 2004년~2006년까지 연간 전국주택공급량 목표는 약 110만가구였다. 그러나 실제 공급량은 80만가구에도 채 미치지 못해 총 30만가구가 주택공급량 목표치에서 부족한 상태다.


더구나 수요도가 높은 서울과 수도권의 권의 신규주택공급량은 갈수록 급감하고 있다. 또한 대폭락론자들은 정부에서 계획하는 2기신도시등의 물량이 너무 많다고 하지만 경기침체로 분양일정이 계속해서 늦어지고 있음을 간과하고 있다. 위례(송파)신도시만 하더라도 당초 계획보다 훨씬늦어지고 있고 광교, 동탄2, 교하등등 타 2기신도시등도 정부가 제시한 공급일정을 달성하기가 사실상 불가능해졌다. 단순히 정부에서 계획상 잡아놓은 물량을 가지고 공급량을 미리 계산하면 오류에 빠지고 착시현상이 생길수밖에 없다. 2007년과 2008년 2년동안 급감한 공급물량으로 인해 오히려 2009년~2010년 실물경기회복이 가시화되면 집값이 폭등할 가능성이 높아지고 있다.


따라서 최근 2년여동안 거품이 빠질대로 빠진 강남3구와 나머지 비강남권의 버블세븐지역 급매물위주로 공격적인 투자를 한다면 2-3년후 상당한 시세차익을 볼수 있다. 향후 분양가가 지속적으로 상승하고 수도권일대 인기지역에서 분양되는 중대형물량의 분양가가 예상외로 높게 책정되는 경우 그동안 잠복되어 있던 버블세븐지역의 수요가 대거 몰릴 가능성이 적지 않고, 이렇게되면 급매물은 순식간에 소진되어 매수타이밍을 한순간에 놓칠수 있다.


따라서 가급적 투자자와 실수요자들 모두 올 상반기중 특히 1사분기를 노려 버블세븐지역으로의 진입을 시도하는것이 현명하다. 지금 버블세븐지역에서는 발빠른 투자자들이 급매물들소리없이 매수하고 있고, 거래도 점차 활발해지고 있다는 사실을 명심해야 한다. 집값 대폭락 시나리오의 잔치는 사실상 끝난만큼 이제부터는 대폭락 망령에서 자유로워져야 올바른 판단을 할수 있는 시점임을 인식해야 할때다.  

<부동산富테크연구소 김경우 소장>


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