상승반전을 위해 넘어야 할 벽

2009-01-29 | 작성자 홍현진 | 조회수 15,445 | 추천수 491

강남 반전 분위기는 여러가지 기사거리를 남기면서 새해 주택시장을 서서히 달구어가고 있다. 사실상 이 정도의 열기라면 벌써 강남은 억! 소리를 지르며 추격매수세가 따라 붙어야 하는데 아직은 그렇지 못한 것이 지금 시장의 한계인 것 같기도 하다. 그래도 호재는 연이어 터지고 있다.


강남 규제완화에 이어 이번에는 서울시가 뒷받침해주면서 '한강 공공성 회복 선언'이라는 것을 통해 한강 주변 아파트들의 날개를 달아주었다. 사실상 50층 아파트 공급이 한강변에 가능하게 되면서 여의도, 압구정 등 한강 주변 재건축 아파트들이 술렁거리게 될 것이고 이것은 서울 전체 아파트 시장을 달구는 기폭제가 될 수도 있을 것이다.


강남 재건축은 이례적으로 4주 연속 상승추세이고, 강남의 상승은 드디어 과천, 분당 등 강남권역의 주요 지역들의 반전 몸부림에 힘을 실어주고 있다. 이미 소위 버블세븐 지역과 이에 버금가는 지역들은 급매물이 소진되고 호가가 급상승하고 있다. 역시 추격매수세는 없기 때문에 매매가격의 상승에는 한계가 있지만 분위기만으로는 활황초기의 분위기이다.


중개업소들은 새해를 맞아 오랜만에 부쩍 많아진 전화문의를 받느라 바빠진 것을 보면 그만큼 주택시장의 심리가 나아지고 있다는 것을 입증해주고 있는 것이다. 일단 가장 강력한 호재가 나오고 있는 강남권으로 관심이 집중되고 있지만 그 심리가 예전처럼 전 지역으로 확산되지 말라는 법은 없다.


사실상 그러한 움직임은 시장에 나타나고 있기도 하다. 여기까지가 설 이전의 분위기가 될 것이다. 매수세는 없지만 매수분위기는 높아지고 매도자들은 상승 기대감에 젖어있는 강보합 분위기가 진행되고 있는 것이다.


그러면 과연 강남에서 시작된 시장 반전 움직임이 확산되면서 상승랠리를 할 수 있을까? 여기에 모두가 촉각을 곤두세우고 있는데 필자는 이러한 상승랠리를 위한 시장의 벽이 있음을 제시하고 싶고, 그 벽을 넘으려면 상당한 에너지 축적이 필요하다는 견해를 피력하면서 이러한 벽이 돌파될 것을 미리 기대하고 시장에 뛰어들기 보다는 그 벽이 허물어지는 것을 보고 시장에 뛰어들어도 늦지 않다는 것을 강조하고 싶다. 위험이 기대보다 높은 시장상황이기 때문이다.


과연 그 벽은 어떤 것인가? 여러가지가 있겠지만 세 가지로 압축해 보고자 한다.


첫번째 벽은 자금의 벽이다.


금리가 사상초유의 최저금리로 내려갔고 또 내려갈 전망이지만 여전히 시중에 돈이 돌지 않고 있다. 작년 금융위기설이 나돈 시점보다는 상당히 나아졌고 주택담보대출을 받은 사람들이 부담하는 대출금리도 안정적으로 내려가고 있지만 문제는 신규로 자금을 대출받기가 어렵다는 것이다.


정부가 규제완화로 대출한도를 높여주고는 있지만 자금을 운용하는 금융권들이 신규 대출을 할 여력이 아직 없다. 또 정부가 주택담보 대출보다는 중소기업 대출을 더 강조하고 있는 상황에서 한정된 자금으로 금융권이 주택시장에 대출을 하기에는 무척 어려운 상황이다.


여기에 주택가격 하락과 고용불안 및 소득감소 등의 이유로 금융권이 주택담보대출에 대한 조건을 더 까다롭게 하지 않을 수 없는 상황이어서 실제 대출금리는 상당히 높다는 것이다. 그러니 지금은 대출 받아서 매수할 수 있는 사람은 극히 한정되어 있기 때문에 추격매수세가 강하게 일어날 수가 없는 것이다.


두번째 벽은 분양시장의 벽이다.


지금 분양시장은 두 가지 심각한 중병에 걸려있다. 하나는 청약시장의 침체이고 또 하나는 좀체 줄어들지 않는 미분양 아파트이다.


청약시장의 침체는 결국은 미분양을 양산하는 것이기도 하지만 그 침체만으로도 주택시장 전체를 우울하게 만들고 있다. 최근 제2의 로또로 기대되어졌던 광교 분양이 3순위 미달(비록 4순위에서 높은 경쟁률로 마감되었지만)이라는 결과를 내면서 전체적인 분양시장은 혹독한 겨울을 맞고 있다. 지금으로서는 최고의 가치를 가질 수 있는 광교가 미분양이라면 다른 지역은 두말할 필요도 없는 상황인 것이다. 사람들이 알짜배기 청약시장에서도 선뜻 청약에 나서지 못하는 이유는 그만큼 내집마련에 대한 두려움이 높기 때문이다. 주택가격이 추가하락 할 것이라는 시장의 공감대가 이와 같이 대박이 날 가능성이 가장 높은 광교의 순위내 미달이라는 결과를 가져온 것이다.


 이와같은 결과들은 기존 주택가격의 하락을 더 유도하게 되고 또 다시 청약시장의 침체를 가져오는 악순환을 되풀이 하게 되면서 건설경기의 침체를 가져오고 또한 미분양을 계속 적체시킬 것이다.


다소나마 줄고 있다는 미분양은 아직 해결책이 없다. 정부가 매입해주는 것에는 분명히 한계가 있는 것이고 여기에 추가적으로 정부가 미분양 매입에 대한 보다 획기적인 지원책(세제 및 대출 등)을 제시한다고 해도 미분양 해소는 보다 오랜 시일이 걸릴 것으로 보인다. 미분양의 근본적인 해결책은 역시 주택가격이 상승해주는 것밖에 없는데 안타깝게도 미분양 시장이 먼저 주택가격 상승의 해결책을 제시할 수는 없을 것이다. 미분양 해소는 시장에 후행하게 되어 있기 때문이다.


결국 시장은 이 무거운 미분양의 짐을 떠안고 힘겨운 상승랠리의 몸부림을 쳐야하는 것이다.


세번째 벽은 정부정책의 벽이다.


신규 수요를 창출하기 위한 정부의 정책이 절대적으로 필요한 시기이지만 정부가 지금 내놓고 있는 현재의 규제완화 정책으로는 한계가 있다. 지금의 규제완화는 활황기에 시장의 수요를 창출할 수는 있겠지만 지금과 같이 침체기 또는 반전기에는 시장의 수요를 견인할 충분한 동력은 주지 못하는 것이다. 정부로서는 지금 수요창출을 위한 정책을 마련하지 못하고 있다. 이제까지는 오직 지난 정부의 규제를 완화하는데 그 총력을 쏟고 있고 그나마도 완벽히 완화시키지도 못하였다.


정부가 새로운 정책을 내놓을 때가 되었다. 예를 들면 갈아타기 수요자나 최초 내집마련 수요자를 위한 지원대책을 마련해주는 것이 필요(거래세 면제, 대출 및 우대금리 지원 등)하다. 또한 다양해지고 있는 수요층을 겨냥한 공급정책을 마련하고 특히 서민들이 내집마련에 적극 나설 수 있도록 좋은 입지에 저렴한 중소형 서민 주택을 공급하여 분양시장에 활기를 불어넣어 주어야 한다.


또한 다주택을 투기수요에서 주택임대사업 수요로 바꿀 수 있는 대책(각종 세제지원 및 금리. 대출지원 등)도 필요하다. 이것은 단기적인 투기 수요를 장기적인 투자 수요로 전환해주는 것이므로 투기를 억제하면서 주택수요를 창출하게 될 것이다.


지금 시장참여자들은 적어도 위에서 제시하는 세가지 시장의 벽을 넘어서는 것을 확인하는 것이 필요하다. 직접 대출문의도 해보고, 미분양 시장에도 찾아가서 확인해 보아야 한다. 그리고 정부 정책이 신규 수요를 창출하는데 효과적이고 집중적으로 추진되는지에 대한 것도 반드시 확인해야 한다.


시장에 자금이 돈다는 확실한 증거는 금융권이 예전처럼 대출 세일에 나설 때일 것이고, 청약시장이 활기를 찾는 증거는 주요지역의 청약에서 1순위 마감이 이루어져야 할 때인 것이다.


이 모든 것을 확인한 후에야 어느 정도 시장의 상승에 대한 확신을 가질 수 있을 것이다. 그 때 움직여도 다른 사람보다 빨리 움직일 수 있는 것이다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기