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올해 준비하지 않으면 반드시 후회한다!!

2009-01-20 | 작성자 오은석 | 조회수 16,730 | 추천수 484

 

 






요즘 날씨만큼이나 부동산 시장에도 찬바람이 불고 있다.

다행히"작년 말부터 강남을 중심으로 호가가 상승하고 있으며, 아직 거래는 많지 않으나 급매물이 회수되고 있고, 매수세가 가세하고 있어 단기든 장기든 좋은 징조의 하나로 보인다.

강남발 훈풍이 얼어있는 부동산 시장 전체를 녹일 수 있기를 기대하면서 오늘은 경매를 공부해야 하는 이유에 대해서 말하고자 한다.

경매는 자신의 재산을 지키는 가장 큰 무기

경매를 공부하는 이유도 각양각색이지만 크게 나누어 보면, 급매보다 조금 더 저렴한 가격에 낙찰 받아 내집마련을 원하는 실수요자와 저렴한 가격에 매입해 훗날 시세로 매도하는 투자자로 나눌 수 있다.

그러나 경매를 공부해야 하는 가장 큰 이유로 필자는 자신의 재산을 지키기 위해서라고 당당하게 말한다.

카페 회원들과 대화를 나누다 보면 당황할 때가 있다. 시장에서는 반찬값 1000원을 필사적으로 깎는 분들이 자신의 임차보증금에 대해서는 지나칠 정도로 무관심하기 때문이다. 전입신고나 확정일자를 받는 이유에 대해서 모를 뿐만 아니라 확정일자를 받기만 하면 무조건 본인의 임차 보증금을 모두 지킬 수 있다고 생각하시는 분들도 계신다. 설마 무슨 일 있겠어? 라는 안일한 생각이 평생 모은 돈을 하루 아침에 잃어버릴 수 있다는 것을 절대 간과해서는 안 된다.

경매를 공부하다 보면 자신의 임차보증금을 지킬 수 있는지, 임대차계약을 할 때 어떤 부분을 주의 깊게 살펴야 계약 만료 후 임차 보증금을 전액 회수할 수 있는지 등을 알 수 있다.

재테크는 자신이 현재 가지고 있는 재산을 지키는 것부터 시작된다. 큰 항아리에 어떻게 하면 물을 가득 담을 수 있을지 고민하기 전에 항아리에 구멍은 없는지, 금이 가서 물이 새고 있지는 않은지 확인하는 것이 더욱 중요하다.

부동산을 소액으로 취득할 수 없다? 는 선입견

사람들이 주식과 예금을 통한 재테크는 쉽게 접근하면서 경매는 그렇지 못하는 것 같다.

여러 이유가 있겠지만 가장 큰 이유는 경매를 재테크 대상으로 인식하고 있지 못하고, 부동산을 경매로 취득한다고 하더라도 초기 투자 자금이 매우 클 것으로 생각하기 때문에 투자 대상으로서 적합하지 않다고 판단하기 때문인 것 같다.

그렇지만 필자는 이러한 이유가 선입견이라고 생각한다.
"부동산을 어떻게 소액으로 취득할 수 있을까?" 라는 부정적 사고는 소액 투자로 수익을 내고 있는 경매 투자자의 시각에서는 참으로 고마운(?) 일일지도 모른다.

다음은 작년에 낙찰 받은 사례를 통해 소액으로 어떻게 투자가 가능한지 그 밑그림을 그려보도록 하겠다.

충남 서산에 있는 물건으로 시세는 4천 5백만원정도 하며, 전세는 2천 9백만원정도 인 아파트이다. 임대 사업자가 아파트를 수채 보유하고 있었으나 부도로 인해 경매로 나온 물건이었다. 2회 유찰 끝에 2천 4백여만원에 낙찰을 받았으며, 취득세, 등기비용, 도배 및 장판, 임대비용까지 해서 총 600여만원이 들어갔다. 총 대출액은 1천 3백만원(금리 8.3%)을 받았으며, 초기 투자금은 1천 7백만원이었으나 대금납부하고 3주만에 2천 3백만원에 전세계약을 하고 대출금은 전액 변제했다.

결국 실질적으로 시세가 4천 5백만원(임차보증금 2천 3백만원)하는 아파트를 7백만원에 구입을 한 것이 되었다.

현재 이 지역에 각종 교통 및 개발 호재를 감안한다면 2년 후에 매도 시점을 생각하더라도 실질적인 투자금 대비 순수익률은 최소 300%이상이 될 수 있는 물건으로 평가하고 있다. 
이 사례는 필자의 지인이 필자의 도움을 받아 실제로 낙찰 받은 물건이다.
"이 사례는 정말 운이 좋았어. 이런 물건을 앞으로 찾기는 어려울거야" 라고 부정적으로 생각하는 분들이 있을지도 모른다.

그런데 그것은 또 다른 선입견에 불과하다. 본인의 눈에는 보이지 않는 물건이 고수의 눈에는 보이는 경우가 많다. 적절한 예가 될지 모르나, 솜씨가 없는 초보 요리사는 재료가 부족함을 탓하지만 주변에서 흔히 볼 수 있는 식재료들이 프로 요리사의 손을 거치면 화려한 일급요리로 변신되는 장면을 목격할 수 있다.

이 순간 필요한 것은 우리가 지금 가지고 있는 고정 관념을 깨는 것이 아닐까?

실전경매 길라잡이~[북극성] 운영자 (http://cafe.daum.net/PolarisAuction)

 

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제공한경닷컴

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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