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부동산 무상임대의 경우 함정

2009-01-20 | 작성자 박경서 | 조회수 18,068 | 추천수 534

최근 경기가 어려워지고 그에 따라 청년실업도 점점 심해져가고 있다.


매일 뉴스에서는 실업률이야기 뿐이고, 대기업의 신규채용 규모가 줄었다는 소식 뿐이다.


그에 따라 부모님이 노후대책으로 마련해 놓은 상가를 자녀에게 무상으로 임대하여 커피전문점 등의 사업을 시작하는 경우도 많을 것이다.


이러한 경우 부모님이 임대료를 받기도, 안받기도 뭐한 경우가 발생한다.


이 때 부모님이 자녀에게 임대한 상가에 대하여 임대료를 받지 않은 경우 세법상 어떠한 문제가 발생하는지 살펴보겠다.


세법에서는 조세 회피를 방지하고 세부담의 공평을 실현하기 위한 제도로 [부당행위계산부인]이라는 규정을 두고 있다.


• 부당행위계산부인 대상 조건


① 특수관계에 있는 자와의 거래일 것

② 특수관계에 있는 자로부터 받은 대가가 시가에 대해 부당하여야 할 것

③ 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되어야 할 것


해당 거래가 위 3가지 조건을 충족한다면, 해당 행위 또는 회계처리가 법률적으로 문제가 없을지라도 세법은 이를 부인하고 시가에 의하여 소득금액을 계산하여야 한다.


• 부가가치세 및 소득세


부동산임대의 경우 용역의 공급에 해당하므로 무상으로 공급한 경우 부가가치세는 과세되지 않는다. 따라서 소득세만 과세되게 된다.

하지만 저가로 용역을 공급하는 경우에는 부가가치세 및 소득세법상 부당행위계산부인의 대상이 된다. (부가가치세법에서는 무상으로 용역을 제공한 경우에는 과세대상으로 보지 않는다.)


• 부당행위계산의 시가


부당행위계산의 대상을 판단하기 위해서는 그 시가를 알아야 한다.


이때 시가란 어떤 가액을 기준으로 하는 것인지 매우 중요한 기준이 된다.

‘시가’란 당해거래와 유사한 상황에서 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가액 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래되는 가격을 말한다.


• 특수관계자의 범위


부당행위계산부인의 가장 큰 전제는 특수관계자간의 거래일 것으로 하고 있다. 따라서 그 특수관계자의 범위는 명확히 어떠한 범위로 하는지 중요하다. 세법에서는 다음과 같이 정하고 있다.

① 당해 거주자의 친족

② 당해 거주자의 종업원 또는 그 종업원과 생계를 같이하는 친족

③ 당해 거주자의 종업원 외의 자로서 당해 거주자의 금전 기타 자산에 의해 생 계를 유지하는 자와 이들과 생계를 같이하는 친족

④ 당해 거주자 및 그와 ①,②,③에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 30 이상이거나 당해 거주자 가 대표자인 법인 ⑤ 당해 거주자와 ①,②,③에 규정하는 자가 이사의 과반수이거나 출연금의 100 분의 50이상을 출연하고 그중 1인이 설립자로 되어 있는 비영리법인

⑥ ④ 또는 ⑤에 해당하는 법인이 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50 이상을 출자하고 있는 법인


위 규정에서 우리가 일반적으로 접하는 경우는 ①,②,③정도라고 생각이 든다.

특수관계자에 해당하는 경우 부당행위계산부인 적용여부를 검토해봐야하므로 위 범위를 염두해 두어야 한다.


• 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우


부당행위계산부인대상 요건 중 마지막 요건이다.


① 특수관계자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도하는 경우

② 특수관계자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대 부하거나 제공한때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해주택 에 실제 거주하는 경우는 제외한다.

③ 특수관계자로부터 금전 기타 자산 또는 용역을 높은 이율 등으로 차용하거나 제공받는 때

④ 특수관계자로부터 무수익자산을 매입하여 그 자산에 대한 비용을 부담하는 때

⑤ 기타 특수관계자와의 거래로 인해 당해 연도의 총수입금액 또는 필요경비의 계산에 있어서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

단, ①,②,③,⑤는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분 의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다.


이처럼 실지거주목적의 주택의 경우에는 직계존비속간에는 부당행위계산부인대상으로 보지 않는다. 하지만 점포 등의 경우에는 그렇지 않으므로 유의하여야 한다.


부동산 무상임대 및 저가임대 등으로 부당행위계산부인대상이라면 부가가치세 신고 및 소득세 신고시 이를 고려하여 신고하여야 할 것이다.


그렇지 않을 경우 이후 적발되어 세무서에서 고지한 다면 가산세까지 부과되어 무거운 세 부담이 발생하게 된다. 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

제공닥터아파트

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