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부동산 어려워도 틈새시장은 있다

2021-11-29 | 작성자 이주호 | 조회수 814 | 추천수 10
- 개발 호재가 있는 저평가 지역을 살펴야 -

2015년부터 시작된 서울 집값 폭등의 큰 물결은 지나갔다.

우리나라는 10년마다 한번씩 도래하는 큰 수출호경기때 집값이 폭등하곤 했는데,

2005~2007년 대중국 조선ㆍ철강 수출호경기때 강남 집값이 폭등했고 이어 2008~2009년에는 서울 외곽지 노도강 집값이 폭등했다.

그로부터 10년뒤인,

2015년부터 반도체 수출호경기가 도래하자 반도체 대표주 삼성전자 주가가 대세상승하여 올 1월에 꼭지점을 찍고 하강 코스를 그리니 강남 집값 역시 고개를 숙이고 말았다.

이렇듯 강남 집값과 큰 수출호경기 대표주는 흐름을 같이 한다.

큰 수출호경기란 실물 경제 움직임대로 주가가 상승하고 집값이 폭등하니 이는 실물 경제 논리에 따른 당연한 결과가 아닌가

2015~2018년에 강남 집값이 폭등했고 2018~2020년에 서울 외곽지 노도강, 금관구 집값이 폭등하니 강남 집값도 상승세를 이어갔다.

2005~2009년에는 버블세븐지역(강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인)과 노도강 등 서울 위주의 집값이 폭등한 반면 2015~2020년 집값 폭등 시기엔 서울 집값뿐만 아니라 지방의 강남인 부산 해수동, 대구 수성구, 대전 서구 등 도 함께 폭등했다.

이번 현상으로 보아 앞으로 실물 경제가 살아나 집값이 오른다면 서울 집값뿐만 아니라 지방의 강남인 부산 해수동, 대구 수성구, 대전 서구 둔산동 등 집값도 함께 오를 것으로 전망한다.

2021년 올해 부동산시장을 살펴보면 반도체주 삼성전자의 추락 등 실물 경제 하강과 함께 서울 집값, 지방의 강남 집값도 내리막길을 걷고 있다.

부동산시장 내부에서도 아파트 호가가 살아있는 듯 하나 거래량이 작년보다 확연히 줄어 드는 등 하락 징후를 보이고 있다.

이제 하락 초기단계이며 앞으로 몇년뒤에 큰 수출호경기가 도래할때까지 조정단계에 들어갈 것으로 보인다.

집값 폭등이란 큰 물결이 지나간 후 이제부터는 틈새시장이 향후 부동산시장을 주도할 것으로 예견된다.

부동산 틈새시장을 살펴보면 수도권 GTX 노선과 관련하여 경기 북부권인 의정부, 양주는 집값 상승 여진이 남아 있는 듯 하며 그동안 서울 집값 폭등기에 집값 상승이 미약했던 경기도 평택은 교통 호재로 기대감이 커지고 있고 이천, 여주, 포천 등은 수도권 비규제 지역으로 대출 조건 등이 유리해 투자자들의 관심을 끌고 있다.

또한 다주택자 취득세 중과대상에서 제외되는 공동주택가격 1억미만 아파트와 재개발 예정 빌라, 오피스텔, 도시형생활주택, 토지 등이 세간의 이목을 끌고 있다.

토지시장을 살펴보면 맥킨지가 뽑은 2025년 세계 7대 부자 도시 중 4위로 뽑힌 화성시와 제2경부고속도로가 지나가는 안성시 투자가 유망해 보인다. 

땅 가치는 천차만별이어서 과학적으로 투자하지 않으면 자칫 낭패를 보기 십상이다.

기획부동산이 판을 치는 토지시장에서 성공하려면 도시지역내 자연녹지지역, 계획관리지역, 시가화예정용지, 도시개발법에 의해 환지로 받는 개발진흥지구 등의 땅이 그래도 정석 투자가 아닌가 한다.

그외 대규모 신도시 인근 토지 수용을 당할 가능성이 적은 땅을 살펴보는 것도 좋은 투자 방법이다.

지방의 경우 서울 집값이 오를동안 오르지 못하고 오히려 내린 부산 서쪽, 울산 동구, 거제, 대구 산업철도 라인, 구미 집값이 최근 꿈틀대고 있다.

부산은 그동안 부산의 강남이라고 할 수 있는 해수동 위주로 집값이 폭등했는데 

부산 서쪽 강서구, 사하구 등은 부산의 동ㆍ서 균형발전적인 측면과 가덕도 신공항 건설 수혜지란 호재를 타고 최근 매수세가 쏠리고 있고 거제도는 조선경기 회복과 가덕도 신공항 건설, 김천~성주~합천~진주~고성~통영~거제간 남부내륙고속철도(KTX)가 내년에 착공되는 등 연이은 호재가 터졌다.

KTX를 놓고보면 부산, 거제는 남부 해안권역 KTX의 양날개로 앞으로 조선경기의 회복과 함께 거제의 비약적인 발전이 예상된다.

그동안 조선경기 침체로 수년간 조정을 겪은 거제 집값, 부동산값이 이제는 이와같은 호재로 비상할 때가 되었다.

남부내륙고속철도(KTX) 라인인 경북 성주는 철도 교통의 오지였는데 이번에 성주KTX역이 신설되면 성주 미래 100년 탄탄대로로 기대감이 크다.

울산 동구 집값은 현대중공업 조선소가 동구에 위치해 있어 조선경기에 영향을 받는데 거제와 울산 동구는 집값 흐름을 같이한다.

대구는 그동안 대구의 강남이라고 할 수 있는 수성구와 서대구 KTX역 건설, 대구시청 달서구 이전 확정으로 달서구 집값이 폭등한 반면 대구 외곽지 달성군 집값은 오히려 내렸다.

대구 산업철도는 서대구~계명대~성서산단~명곡~달성군청~달성산단~테크노폴리스~대구국가산단을 잇는 노선인데 2022년에 착공에 들어가 2027년에 완공할 계획이다.

테크노폴리스와 대구국가산단은 대구의 성장동력으로 이 산업철도가 건설되면 집값, 부동산값도 당연히 재평가받아야 한다.

대구 신공항이 경북 군위ㆍ의성으로 확정되었는데 대구 신공항 수혜지는 인근 구미다.

서대구~동구미~군위의성간 공항철도가 계획되어 있는데 구미는 앞으로 공항과 관련한 항공물류산업도시로 거듭날 것이다.

이러한 호재로 수년간 집값 침체를 보였던 구미 집값이 최근 살아나고 있다.

과거 중화학공업 시절에는 제품의 수출에 유리한 항만도시에 산업단지가 들어서 부동산 가격이 상승했는데 이제는 하늘길 항공으로 부동산을 평가하는 세상이 되었다.

가덕신공항의 수혜지는 거제와 부산 강서구, 사하구이고 군위ㆍ의성 대구신공항의 수혜지는 구미, 군위의성, 안동이다.

이들 지역에 하늘길이 열리면 이 지역 부동산도 당연히 재평가되어야 한다.

지금 전반적으로 집값이 폭등한 지역은 하락 징후를 보이고 있지만 집값이 폭락한 지역은 새로운 호재를 만나 틈새시장을 형성하면서 회복 조짐을 보이고 있다.

이러한 현상이 바로 지역별로 움직이는 부동산시장이 아닌가 한다.

집값, 땅값은 불규칙하게 움직이는 듯 하나 집값, 땅값 상승에는 다 그만한 이유가 있다.

그동안 집값, 땅값이 오르지 않고 최근 어떠한 호재로 움직이는 부동산 틈새시장에 눈을 돌려야 할 때다.

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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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