양도소득세 세무조사 어떻게 이뤄지나

2008-12-16 | 작성자 박경서 | 조회수 19,438 | 추천수 473
‘세무조사’라는 단어는 누구나 겁내는 단어이다.

내가 떳떳하게 신고를 했을지라도 왠지 처음에는 움츠러들기 마련이다.

‘왜 나를 조사하지?’라는 억울함도 들고, ‘내가 뭐 실수한거라도 있는 걸까?’라는 불안함 등등 많은 고민에 휩싸이게 된다. 이러한 두려움은 세무조사 자체가 생소하고 그 절차 등을 잘 모르기 때문에 더 크게 느껴진다. 이하에서는 양도소득세에 대한 조사 유형과 그 내용을 간단하게 살펴보기로 하겠다.

‣ 조사의 유형

양도소득세조사는 조사 유형별로 크게 두 가지로 정밀조사와 일반조사로 나뉜다.

① 정밀조사

정밀조사는 우선 납세자 뿐만 아니라 그 가족의 최근 5년간의 모든 부동산 거래 사항을 조사한다. 그리고 부과제척기간 내 모든 국세 탈루사항 및 법률위반사항 까지 조사하게 된다.

조사 중 관련기업자금의 변태유출혐의가 있는 경우에는 그 관련 기업도 조사 범 위에 포함시키고, 조사과정에서 여타 부동산 관련 법령위반사실이 확인되는 경 우에는 각 해당기관에 위반사실을 통보하게 된다.

조사 중 당사자 뿐만 아니라 거래 상대방 즉 양도자 또는 취득자의 경우에도 탈 루혐의가 발견되는 경우 있을 것이다. 이러한 경우 발견 시에는 자료파생 또는 별도로 조사대상자로 선정되어 조사하게 됨을 유념하여야 한다.

② 일반조사

일반조사는 정밀조사에 비하여 그 강도 및 범위가 약하다.

우선 일반조사는 하나의 부동산 거래 신고 사실에 대하여 당해 부동산 거래사실 및 실지거래가액 확인조사를 하게 된다. 그 확인을 위해 납세자, 거래상대방, 중 개인을 조사 대상으로 하게 된다.

조사 방법은 실지거래사실 등 확인을 위해 부동산 소재지을 중심으로 인근 주민 및 부동산중개업소 등을 통한 탐문조사하게 된다. 그리고 부동산거래대금 확인 을 위하여 금융거래확인조사를 실시한다.

‣ 준비조사 및 직접조사

양도소득세 조사를 착수하게 되면 우선 준비조사를 실시한 후 직접조사를 행하게 된다. 준비조사는 말 그대로 직접조사를 하기 전에 사전준비를 하는 셈이다. 따라서 직접조사 시 그 토대는 사전조사 내용이 될 것이다.

준비조사 시 검토사항과 직접조사 시 검토사항은 다음과 같다.

① 준비조사 검토사항

준비조사에서는 크게 세가지의 사항을 검토하게 된다.

그 첫 번째는 과세자료가 되는 신고서 등을 수집하여 분석한다.

부동산거래자료를 출력하고 분석하며, 조사대상자 및 거래상대방에 대한 자료는 주소지 관할 세무서를 통하여 수집하게 된다.

본인 뿐만 아니라 가족에 대한 전산자료도 수집하고, 등기부등본, 토지대장 등을 통하여 단기양도, 명의위장, 증여사항 등에 대하여 확인하게 된다.

이러한 분석을 통하여 부동산 거래횟수 및 규모를 파악하며, 부동산매매업 등에 해당하는지 여부 등을 검토하게 된다.

첫 번째 검토사항에서 조사대상 혐의자료로 판단되면 보다 심층적으로 검토한 다. 우선 납세자가 실지거래가액으로 신고하였는지가 관건이다.

따라서 거래사항을 완벽하게 파악하고, 거래관계자와의 관계가 특수관계자인지 연고관계가 있는지 또는 학연 등의 상관관계가 있는지 판단한다. 이러한 판단에 따라 조사대상 거래의 사실관계가 통상적인지, 특수사례인지를 판단하게 된다.

그리고 거래당시의 시가, 매매사례가액, 감정가액 등을 비교하여 신고한 실지거 래가액에 대한 사실 여부를 판단하게 된다.

이러한 판단 후 이후 조사방향을 설정한다.

세 번째 검토는 우편조회를 실시하는 것이다. 우편조회는 실지거래가액을 알아 보기 위한 것으로서 때에 따라서는 생략할 수 있다.

우편조회는 조사대상가의 양도가액과 취득가액을 사실성을 알아보기 위해 그 거 래상대방 및 부동산중개인 등을 그 대상으로 하고 있다.

우편조회를 실시할 경우에는 ‘거래내용 조회서’에 의하여 조회한다.

② 직접조사 검토사항

직접조사에서는 위 준비조사에서 확인된 사항을 기초로 조사하게 된다.

따라서 준비조사 시 확인된 실거래가액을 기초로 조사대상자에게 실거래가액을 확인하게 된다. 뿐만 아니라 거래상대방이 제출한 계약서와 조사대상자의 계약 서가 동일한지 대조하기도 한다.

거래상대방과 조사대상자 사이에 사전 담합도 간과할 수 없는 사실이다.

따라서 사전담합이 의심되는 경우에는 실거래가액의 확인이 불가능 하다.

이러한 경우 금융추적조사를 통하여 조사를 하게 된다.

금융추적조사의 경우에는 계약서상의 계약금, 중도금, 잔금의 지급일 현재 금액 을 대사하여 계약서 사실 여부를 확인하게 되며, 등기부상 근저당이 설정된 경 우에는 대출금의 발생 또는 변제자금의 수수내용을 조회하여 매매대금과 관련여 부를 조사하게 된다.

양도소득세에 대한 세무조사의 단계는 간략하게 위와 같이 이루어진다.

‘세무조사’라는 단어에 미리 겁먹을 필요는 없다.

최근에는 많은 자료가 전산화 되어 있어서, 예전과 달리 법을 피해 세금을 줄일 수 있는 방법이 없다는 사실을 대부분 알고 있을 것이다.

법이라는 테두리 안에서 철저한 계획하에 절세를 한다면 세무조사에 두려울 것이 없을 것이다. 


애널리스트 사진
박경서 [세무사]
현) ASR인증원(주) 자문세무사
현) 라이프세무회계사무소 세무사
산림조합경영진단용역수행(2005)-안진회계법인
ISO9001 심사원보


[출처] 닥터아파트 - 양도소득세 세무조사 어떻게 이뤄지나/박경서/2008-12-15

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