증여주택은 어떻게 평가하나
현행 ‘상속세 및 증여세법’상 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 ‘시가’로 평가하며, 시가를 산정하기 어려울 때 부동산의 경우 기준시가를 사용하도록 규정하고 있다. 이때 ‘시가’란 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 기간 중 발생한 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가액을 포함하는 개념으로 만일 주택을 구입한 후 6개월 이내에 증여를 할 경우 최초 주택 구입 가격은 ‘시가’에 해당한다.

또한 상증세법은 증여 주택과 동일한 공동주택단지 내 소재한 주택으로 주거전용면적 및 공동주택 가격 차이가 5% 이내인 유사 물건의 실거래가를 ‘시가’로 인정하고 있는바, 증여 시 국토교통부 실거래가 공개 시스템상에서 유사 물건의 매매사례가액이 존재하는지 여부를 반드시 확인해볼 필요가 있다.

평가심의위원회 감정평가에 주의하자
최근 부동산 시장의 활황으로 아파트의 경우 대부분 매매사례가액이 존재할 것으로 판단되나, 평가대상 기간 중 매매사례가액이 존재하지 않아 증여세 신고 시 기준시가를 적용하게 되는 경우에는 국세청에서 평가심의위원회를 통한 감정평가액을 산정해 같은 가액으로 과세할 가능성을 고려해야 한다.

증여세 신고 시 사용되는 주택의 기준시가인 개별주택 가격 및 공동주택 가격은 일반적으로 시가를 반영하지 못하는 경우가 많아 그동안 증여세를 절세하는 방안으로 활용돼 왔으나, 2019년 상증세법 개정으로 인해 기준시가가 아닌 평가심의위원회의 심의를 거친 감정평가액을 증여재산가액으로 보아 과세할 수 있는 길이 열렸기 때문이다. 다만, 이 경우 납세자에게 귀책사유가 없는 것으로 보아 증여세 추가납부에 대한 가산세는 부과하지 않도록 하고 있다.

따라서 거래가 많지 않아 매매사례가액을 적용할 수 없는 고가주택에 대한 증여를 고려 중인 경우 증여세 신고 이전에 감정평가를 받아서 신고할 것인지 여부를 신중히 생각해볼 필요성이 있다.

취득세도 고려하자
종합소득세 및 양도소득세 부담으로 인해 주택의 증여가 크게 증가하자 정부는 2020년 8월 ‘지방세법’의 개정을 통해 증여로 인한 주택 취득 시 납부하는 취득세율을 인상했다. 그 결과 조정대상지역 내에 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여받은 경우 적용되는 취득세율이 종전 3.5%에서 12%로 대폭 인상됐으나, 다만 증여하는 사람이 1세대 1주택자에 해당하는 경우 배우자나 직계존비속에게 증여 시 조정대상지역일지라도 예외적으로 3.5%의 취득세율이 적용된다.

1세대 1주택자에게 적용되는 예외 조항은 주택을 증여받는 사람이 아닌 증여한 사람을 기준으로 판단하며, 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권 및 입주권은 주택 수에 포함되는 점을 주의해야 한다.

이월과세 조항에 주의하자
거주자가 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 주택을 5년 이내에 양도하는 경우 ‘소득세법’상 증여자산의 이월과세 규정이 적용되며, 최초 증여자가 해당 부동산을 양도한 것으로 보아 양도소득세가 과세될 수 있다. 이 경우 양도가액에서 차감하는 취득원가는 증여 시점의 증여재산가액이 아닌 최초 증여자의 취득원가가 적용되며, 증여 시점에 납부했던 증여세액은 양도소득의 필요경비로 보아 공제하게 된다.

따라서 증여받은 주택을 5년 이내 양도하는 경우에는 증여로 인한 절세효과를 누릴 수 없으므로 증여 이후 불가피하게 양도해야 할 사정이 발생하는 경우라면 ‘소득세법’상 증여자산의 이월과세 규정에 따른 세액효과를 사전에 파악하는 것이 필요하다.

글 이용 파트너·윤창현 회계사 삼일회계법인 상속증여 전문팀