정부가 다주택자 양도세 완화정책을 선택한 이유

2008-11-07 | 작성자 하영수 | 조회수 18,103 | 추천수 415
정부는 11월초 경제안정 대책 발표하겠다고 하였습니다.

그에 따라 언론기사 등에서는 11월 예상되는 경제안정 발표내용 중 다주택자의 양도세 완화에 대한 예상기사와 그에 따른 영향에 대하여 많은 관심을 보이고 있습니다.

정부는 그동안 2주택 이상의 다주택자들에게 50%~60%이르는 세금을 부과하여 왔습니다.

그동안 이러한 다주택자에 대한 중과세 정책에 대하여 제도 개선을 요구하여 왔었습니다.

그러한 중에 정부의 다주택자 양도세완화와 관련된 내용의 언론 보도가 나오며 많은 분들은 현재의 경기불황과 그 여파에 따른 매물이 거래되지 않은 상황과 가격하락 현상이 발생되고있는 시점에서 다주택자에 대한 양도세 완화는 추가적인 매도물량증가를 불러 올 수 있고 이러한 매도물량의 증가로 주택가격 하락속도를 더욱 가속화 할 것이란 여론이 있습니다.

저 역시 향후 정부의 정책이 다주택자에 대한 양도세완화 정책이 실시된다면 많은 분들이 우려하듯 다주택자에 의한 매도물량 증가와 그에 따른 주택가격 하락이 발생 할 수 있다는 점에 저 역시 일정부분 동의합니다.

하지만 정부는 이러한 문제점을 과연 모르고 진행하고 있을까요?

일부의 의견처럼 정부 정책이 주택가격이 현재보다 더욱 가격하락 하도록 하기위한 것일까요?

저는 정부역시 향후 정책의 변화에 따라 (다주택자양도세 완화와 그에 따른 매도증가와 주택가격이 더욱 하락할 가능성) 부동산경기 악화와 그에 따른 경제적 여파가 있을 수 있음을 고려하였을 것이라 생각합니다.

현재 시장은 경기불황과 경제위기에 대한 우려 등으로 부동산 시장이 극도로 위축되어 있는것이 현실입니다

정부는 이러한 시장상황을 그대로 두면 자칯 바닥이 어디일지 모를 가격 추락만 반복적으로 이어질지 모른다는 우려감에 따른 대책의 하나로 다주택자에 대한 양도세 완화정책을 펴고있다고 생각합니다.

경기불황과 주택가격의 바닥없는 추락 시나리오

1. 경기불황에 따른 부동산가격 하락 과 거래부진 현상 발생

2. 거래부진과 추가적이 매도물량증가에 따른 지속적인 가격하락현상 발생

3. 지속적인 부동산가격하락과 미래에 대한 불안심리 증가

4. 금융권의 주택 담보대출 부실우려에 따른 신규대출제한 및 기존대출연장제한
 - 금리변화에 따른 주택 대출자의 부담 증가

5. 지속적인 급매물로 인한 추가하락지속

6. 일부 주택 대출자의 부실 현실화와 그에 따른 경매진행
 - 부동산 경기 악화 및 사회불안 가속화

7. 과다 주택 대출에 대한 문제 현실화와 대외적으로 은행권의 주택대출 부실문제 더욱 부각

8. 지속적인 주택 가격하락에도 불구하고 주택가격의 추가하락 우려(기대)감으로 주택구입의사 결정보류
- 여유자본가 및 주택추가 구입가능자들의 다주택 양도세에 따른 부담으로 추가구입 보류

9. 매물증가에 따른 가격하락과 부실주택 증가로 인한 금융권 부실 증가

10. 주택가격하락과 매물증가 매도물증가에 따른 추가하락이라는 악순환 반복

11. 전반적인 주택가격 하락에 따른 건실한 일반주택에까지 이러한 여파 전이
- 전반적인 사회적 불안증가

12. 전반적인 부동산 시장의 공황 상태 돌입에 따른 투매현상의 장기화는 일부 흑자 부동산에까지 영향

13. 부동산시장의 악화는 현재 미분양주택의 장기적 미분양화로 이어지고  건설경기의 침체와 상당수 건설사의 경영악화와 이에 따른 부도 도미노발생
- 국내 건설사의 전반적인 경영악화발생

14. 국내경기의 상당부분을 담당하는 건설부의 장기적 침체는 전반적인 국내 경기부양에 큰 걸림돌로 작용하며 이에 따른 현재의 불황이 장기불황으로 전이될 가능성이 커짐

정부의 다주택 양도세 조정의 의도

1. 경기불황과 부동산시장 악화에 따른 가격하락현상 발생이 전반적인 소비심리 위축과 그에 따른 불안심리 발생
- 경기불황에 따른 전반적인 위축심리를 극복하기 위한 전환점 필요

2. 주택담보 대출금에 대한 금융부실 우려와 금리변화에 따른 주택 대출자의 부담 증가하고 있는 상황에서 주택가격하락에 따른 부실주택 증가할 가능성이 매우 커짐
- 주택가격하락속도의 연착륙 필요성 증대
- 잠재적 부실대출 최소화를 위한 일정 수요 진작 필요성대두

3. 금융권 대외 신인도 회복을 위해서는 주택담보대출관련 은행권의 부실문제 최소화 또는 해소가 꼭 필요하다고 보여짐
- 부실주택문제 발생 최소화 및 전반적인 주택대출에 대한 우려를 종식시키기 위해서는 주택거래의 일정부분 회복이 필수적이라 판단한 것으로 보임
- 일정 주택거래 활성화를 통한 가격하락속도 완화기대

4. 주택구입 수요자를 1)최초주택구입수요와 2)다주택자 주택구입 수요로 봄
 1) 주택 최초구입 수요자에게 주택가격바닥이라는 인식주입 필요
 - 전반적인 규제완화와 더불어 향후 최초 주택구입자에 대한 금융지원대책등을 병행 할 것이라 생각합니다.
 2) 다주택에 따른 세금규제해제로 추가주택 구입가능성 극대화
 - 추가주택구입 가능한 자본가의 투자 결정의사 독려
 3) 급매물 소화에 따른 하락속도 완화와 초기 주택구입자들에게 금융지원을 통한 대기구입자들의 실구입자로 전환 유도

5. 주택거래 활성화로 주택 대출자들의 부실완화와 부실감소에 따른 전반적인 금융권 신인도 회복
- 순환적인 부실 악순환의 고리를 차단함으로 금융권 주택담보부실에 따른 금융권전반의 부실 문제 감소로 국내 국제적 신인도 회복과 그에 따른 자금유동성 증대시키기 위한 필요사항의 하나로 생각합니다.

6. 정부는 상당수 투자 대기수요를 시장에 참여를 통한 거래활성화를 통하여 급속한 가격하락 상황을 대처하며 시장에서 자연스럽게 가격하락에 대한 브레이크기능을 기대한하고 있으며 이에 대한 방안으로 다주택자 수요를 그 방안으로 보고 있으며 다주택자의 수요 촉발방안으로 양도세완화의 방법을 택하였음

7. 현재 문제점이 대두되는 미분양아파트 문제를 해결하기위해서는 거래 할성화와 미분양아파트에 대한 수요가 절실한 상황임
- 미분양아파트 문제해결의 지연은 건설사의 경영악화문제와 직결되면 이는 전반적인 금융권부실과도 연관되어 있는 것이 현 상황임
- 미분양아파트 문제는 현재진행중이거나 근시일내 분야도리예정인 아파트에까지 심리적 영향을 주고 있으며 이러한 영향은 대다수건설사의 경영에 상당한 영향 요소로 작용하고 있는 것이 현실임

12. 국내 경기부양을 위해서는 전반적인 건설부분의 회복이 필요하며 현재 건설사는 대다수 금융권과 연게 되어 있으며 이러한 문제 해결을 위해서는 미분양주택 등의 건설부분 부실문제의 연착륙이 필요함
- 주택경기 활성화를 위해서는 필수적으로 주택구입 수요가 필요함

정부의 다주택 양도세 조정의 효과

1. 양도세완화에 따른 일정부분 매물증가 우려 속에서도 중장기적으로 매수대기수요에 의한 실질수요로의 전환을 유도 하기위해서는 다주택자의양도세완화가 필요하며 이러한 수요촉발은 주택가격 하락방지기능 과 건설사 미분양아파트문제 해결과 그에 따른 금유권 부실 최소화 와 더불어 경기활성화 기대하고 있는 것이 정부의 의도와 그에 따른 효과라 생각되어집니다.

2. 다주택자에 대한 세제변화로 합리적인 매도길을 열어주어 과도한 금융비용을 지불하고 있는 다주택자의 부실을 최소화 할 수 있도록 하였음

3. 상대적으로 미래가치 적은 주택은 매도하며 상대적으로 가치 있거나 저평가 주택으로 갈아타기를 실행 할 것임
- 거래활성화를 통한 전반적인 경기부양과 심리변화유도
- 세제혜택에 따른 매물 증가로 인한 가격하락의 손실이 있지만 반대로 다시 구입 할 주택역시 하락하기에 가격하락에 따른 손실은 무의미해짐

4. 최근의 경제위기 극복을 위해서는 경기부양이 필수적이나
세계적인 경기불황에 따라 수출감소가 우려되고 있기에 수출보다 내수경기부양이 현실적이다.
따라서 내수시장 부양이 절대적으로 필요하며 내수경기의 부양에 있어 건설경기를 도외시한 방법에는 한계가 있는 것이 현실이다.

또한 국내 건설사와 금융권이 pf대출 등으로 서로 연관 돼 있는 상황에서 건설경기회복과 미분양주택의 문제해소는 절실한 상황이다.

- 정부는 현제 건설부분을 제외한 경기부양이 현실적으로 불가능함으로 경기회복을 위해 필수적인 상황을 인정하며 현재의 금융권 부실과 건설사부실이 연계되어 있음으로 어느 한쪽만의 해결은 무의미함

- 경제위기 극복의 방안중하나가 경기부양이며 경기부양을 위해서는 가능한 모든 방법을 동원하려하는 것으로 보임

5. 정부는 현재의 경기불안이 일본형태의 장기적 불황으로 발전할지 모른다는 우려와 장기불황이 발생 될 시의 사회적영향이 더 크기에 그 예방이 더 중요하다고 생각하고 있다고 생각합니다.

따라서 다주택자 매도물량에 따른 매물증가에 따른 주택가격하락에 대한 우려보다 경기 불황의 지속과 이에 따른 문제가 더 크기에 일부의 반발에 더 불구하고중장기적 수요를 촉발시킬 수 있는 다주택 수요자들의 수요 진작를 노리고 있는 것이라 보여집니다.

6. 전통적으로 세제 등의 완화 시 부자들은 그러한 기회를 최대한 이용하는 특성이 있음으로 다주택자의 양도세 완화조치에 따른 추가적인 주택구입수요가 일정시기이후 촉발 될 것이라 생각합니다.

기타

1. 향후 무주택 및 최초 주택 구입자들에 대한 금융지원 등에 대한 지원정책이 추가로 나올 가능성이 큼

2. 정부는 투자 가능한 유효 자본가에게 한시적인 세제완화를 통한 투자의 길을 열어주며 적절한 기회로 활용토록 하고 있으며  일시적으로 법제변하를 통하여 시장에 신호를 보내고 있다고 보여집니다.

3. 현재 건설사 부실의 심각한 원인중 하나인 미분양주택 문제의 해결을 위해선 일부 다주택자들에 의한 시장진입이 필요하며 그에 따라 양도세 완화정책 등이 필요하다 할 수 있습니다.

그러나 이러한 정책의 결과와 여파에 대한 신중한 선택이 필요하다고 생각합니다.

4. 다주택자 세제완화와 그에 따른 투기유도는 자칫 향후 부동산가격 폭등과 그에 따른 거품형성의 우려가 있다고 생각합니다.

따라서 정부는 제도 시행이전에 신중한 검토와 향후 발생할지모를 부작용에 대한 종합적인 검토를 신중히 실시 후 시행하여야 할 것입니다.


애널리스트 사진
하영수 [부동산 재테크 컨설턴트]
現) 조인스(주) 대표이사
[강의]닥터아파트 외 부동산 포탈사이트 세미나 강사
[저서]2007 부동산 대해부 / 2008 부동산 대해부(공동저자)
뜨는 부동산 꼭 찍어 투자하기 (2004년 12월 출간)
[칼럼기고]부동산 포탈사이트 / 다음 카페 ‘10IN10(10년 안에 10억 모으기)
싸이월드 ‘부마부빠클럽(부자아빠와 부자엄마가 되고 싶은 직장인들의 모임)

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제공닥터아파트

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