2009년 부동산시장 전망과 대책

2008-10-29 | 작성자 조현수 | 조회수 18,982 | 추천수 465

우리나라를 비롯한 전세계가 금융불안 및 경기침체로 휘청거리고 있다. 서브프라임 모기지사태로 시작된 미국발 검은 먹구름은 우리나라를 포함해 전세계를 공포로 휘덮었다. 국내 경기는 금융불안이 확산되는 가운데 경상수지와 자본수지가 모두 적자를 기록하고 물가상승율이 5%를 넘고 있는 등 불안요소가 확산되고 있다.  특히, 주가, 환율, 금리 등 금융시장이 큰 폭으로 하락세를 거듭하며 요동치고 있다. 경제성장률은 4%대에 그칠 것으로 보인다.
경기침체와 함께 부동산시장의 침체도 깊어만 가고 있다. 
 2008년 건설부경기는 2007년 높은 증가세에 의한 기저효과의 영향과 주거용 건설투자 부진의 영향으로 1.2% 하락세를 보였다. 주거용 부동산은 각종 부동산 규제, 지방 주택경기의 침체 등의 영향으로 상반기에는 5.1% 감소하면서 2006년 이후 감소세를 이어가고 있다. 건설업체는 미분양 적체, 자금난, 건자재 가격 상승의 3중고에 시달리며 벼랑 끝으로 내몰리고 있다.
 부동산 거래시장은 거래기근현상이 갈수록 심화되고 있다.
미분양 아파트는 2003년 3만8,261호이었던 것이 2008년 6월 기준으로 14만7,230호 280% 넘는 증가세를 보이며 쌓여만 가고 있다. 공식적인 통계에 합산되지 않은 미분양 아파트까지 포함하면 어마어마한 수량이 될 것이라는 것이 업계의 추산이다.
버블세븐지역의 중대형아파트 가격 하락을 시작으로 전체적인 보합 및 하락시세를 이어가는 주택시장에서도 강북의 소형아파트가 일부 상승세를 주도하였으나 이마저도 하락세로 돌아서고 있는 양상을 보이고 있다. 전체적인 침체모습을 보이고 있는 것이다. 
용인시 D아파트에 사는 김모씨는 15억을 주고 매입한 274㎡(83평)아파트가 8억5천에 내놓아도 보러오는 사람이 없다 하소연 한다. 매입 당시 자고 나면 올라가는 아파트를 보며 주택담보대출 4억을 받아 입주했으나, 사면서 떨어지기 사작한 주택가격은 하락에 이어 폭락하였다. 또한, 주택담보대출이 최고 금리가 10%대를 기록하며 올라가서 이제는 년 4,000만원의 이자를 부담해야 하는 이중 삼중의 고통을 겪고 있는 것이다.
 
2009년 부동산 시장에서도 침체기조는 이어질 것으로 보여진다.
 공공부문이 혁신도시 등 국토균형개발사업들이 일부 축소 및 변경되면서  진행부분과 SOC투자 등 새정부의 광역경제권 발전계획 등을 통해 규모가 확대되는 것을 제외하고는 대부분의 침체를 면치 못할 것으로 전망된다.
부동산 주택경기는  향후 주택규제 완화 등 부동산 정책의 변화로 인해 영향을 받기는 하겠지만, 경기하강세 등의 영향 및 주택구입여력의 약화 등의 영향으로 하향보합세는 지속될 것으로 보여진다.  내수 경기에 후행하는 비주거용 부동산 시장도 약보합세를 보이며 전반적인 침체 양상을 보일 가능성이 큰 것으로 전망된다.
 직접적인 침체의 원인이면서 우리나라 시장에 지속적인 영향을 미칠 미국의 부동산 시장예측을 살펴보는 것이 중요한 지표가 될 것이므로 살펴보는 것이 타당하다. 
 신용평가기관 스탠다드 앤 푸어스(S&P)가 미국 전역의 주택가격을 조사해 발표하는 “ S&P/케이스-실러지수”에 따르면 서브프라임 모기지 사태로 인해 이미 20%정도 하락한 상태인 주택가격은 2009년 약 10%정도 추가적으로 하락할 것으로 전망하고 있다.
 국내 주택경기 역시 미국의 모습과 크게 다르지 않을 것으로 보여진다.
먼저, 정부의 부동산규제완화정책은 이어질 것으로 보여지나, 시장의 영향은 미비 할 것으로 보인다.
 양도소득세 1가구1주택 비과세를 6억원에서 9억원으로 상향 조정하였고, 종합부동산세 세율을 낮추고, 8.21발표를 통해 당초 5~10년인 수도권 주택전매 제한을 1~7년으로 낮추는 방안을 발표하였다. 내년에도 이러한 주택경기 활성화를 위한 규제완화방안은 지속되리라 본다.
 다만, 이런 규제완화 정책이 단순한 세율의 인하에 초점이 맞추어 조세정책의 완화에서 지쳐서는 안되고, 부동산시장의 동맥경화를 가져온 금융규제측면에 더 큰 비중이 있었야 할 것이다.
 지금까지의 부동산 정책이 땜질식으로 이루어졌던 측면이 많아 시장의 싸늘한 반응을 보아왔던 것이 사실이다. 향후 부동산 정책의 변경이 시장에 어느 정도  긍정적인 영향을 줄 것인가는 미지수이다.
 
부동산 시장을 전망하면서 생각해봐야 할 것 중에 하나가 과연 언제까지 이런 부동산 침체가 이어질까하는 것이다. 이점은 부동산 경기 사이클을 바라보는 견해에 따라서 상당한 차이를 보이는데 2년, 5년, 10년 주기설로 나누어 볼 수 있는데, 공통적인 측면은 1년 미만의 단기에 그칠 것으로 보는 사람을 많지 않다는 것이다. 따라서, 2009년의 부동산 침체는 그대로 이어져 어려운 상황을 연출 할 것이라는 것이 정설로 굳어져가고 있다.


 2009년에도 이어질 부동산 침체시기를 맞아 어떤 전략을 세워서 이 난국을헤쳐나가야할지를 깊이 생각해 봐야 할 것이다. 


①수익률이 낮은 부동산자산은 과감히 처분하여 현금화 비중을 높여라.
“소나기는 피하라”라는 말처럼 경기가 급속도로 냉각된 시기에는 투자를 자제하고 현금보유률을 높이는 것이 좋다. 최근 재계에서 화두가 되는 말이 캐쉬경영이다. 현금보유률을 높이는 일환의 조치를 지속적으로 진행하고 있는 것처럼 개인도 그런 시기에는 현금보유률을 높이는 것이 좋다.
 수익률이 낮은  상가 등 부동산 자산은 과감히 처분하고, 다주택 보유자는 실거용 주택을 제외한 주택을 처분하여 현금화 하는 것이 바람직하다.
 똑똑한 부동산 자산 위주로 불필요한 자산을 처분하는 등 포트폴리오를 개편하는 작업이 이루어져야 한다.
일부에서는 주택가격이 하락하자 살고 있는 주택을 전세로 돌리는 경우도 있다. 현금을 보유하고 있으면서 주택가격 하락의 저점에서 매수시점을 노려 주택을 구입하려는 계산인 것이다.
시장 상황이 좋지 않을 때에는 쉬는 것도 투자인 셈이다.
 
② 주택담보대출비중을 줄여라.
시세차익을 기대하고 주택담보대출을 이용하여 주택을 무리하게 매입한 경우는 주택가격 하락과 대출이자의 상승으로 막대한 손실을 당하므로 더 큰 손실을 막기 위해 처분하거나 대출비중을 줄이는 노력이 선행되어야 한다.
 이것은 타이밍이 가장 중요하므로 일부 손실을 감수하고서라도 손절매해야하는 시기를 놓쳐서는 않된다.


③실수요자라면 09년 하반기에 주택구입에 나서라.
 “위기는 기회이다” 라는 말이 있다. 아무리 어려운 시기라도 틈새는 있기 마련이고 잘 이용하면 기회가 될 수도 있다는 것이다. 
부동산 경기 침체는 당분간 계속될 것으로 보여지며 주택가격도 10~30% 하락 될 것으로 전망된다. 이런 시기를 잘 이용하면 저렴한 가격으로 좋은 부동산을 구입할 수도 있다.
 최근 경.공매에 나온 아파트 중에는 절반가격에 구입할 수 있는 물건이 다량있어 관심을 끌고 있다. 일반적으로 상당수 법원이 20%의 저감율을 적용하는데 유찰이 거듭되면 100%, 80%, 64%, 51% 순으로 계속 낮아진다 따라서 3번만 유찰되면 51%에 진행 할 수 있는 것이다. 최근에는 이런 물건이 많이 나오므로 내집마련이 평생 꿈인 서민들은 이것을 기회로 생각해 봄 직하다.
주택가격의 하락의 저점이 언제일까하는 것은 안개 속 시장상황에서 예측하기 어렵지만 가급적이면 09년 하반기 이후로 잡는 것이 바람직 할 것으로 보인다. 그시기 이후에 실수요자 위주로 저가매수에 나서는 전략을 세우는 것도 방법일 것이다. 


2009년는 세계 및 국내 경기 침체와 맞물려 부동산 시장의 침체가 이어질 것이다. 따뜻한 봄날이 반드시 올 것이라는 희망을 갖고, 춥고 어려운 시기를 슬기롭게 이겨 나갈 수 있게 내실을 다져야 할 것이다.


<기업은행 조현수 차장>

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