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9.19 주택확대대책 분석과 전망

2008-09-23 | 작성자 김인만 | 조회수 15,697 | 추천수 467

늑대야를 외친 양치기소년은 처음에는 재미로 늑대야를 외치다가 나중에 진짜 늑대가 나타났을때 "늑대야"에 대한 내성이 생긴 이웃주민들의 신뢰상실로 결국 양치기소년은 모든 양을 잃고 말았습니다.
정부가 9.19 주택공급확대대책을 발표하였습니다.
과연 계속 늑대야를 외친는 정부가 이번에는 신뢰회복을 할 수 있을지 9.19 주택공급확대대책을 먼저 살펴보고 그에 따른 분석과 전망을 해보도록 하겠습니다.



9.19 주택공급확대대책 주요내용
10년간 전국에 500만가구(분양 410만/임대90만가구, 중소형 300만/중대형200만가구)), 수도권에 300만가구 건립
뉴타운개발 등 광역재정비(60만가구) : 기 지정된 36개 지구(35만가구) 조기추진, 추가 25개 지구 지정(25만가구)
재건축,재개발 규제 개선(37만 가구)
단지형 다세대주택(30만가구)
그린벨트완화 (40만 가구)
무주택, 저소득층 주거문제 해결을 위한 보금자리 주택 매년 15만가구 공급(기존아파트보다 15% 저렴하게 책정)
택지지구 용적율(180% -> 200%), 녹지율(25% -> 22%) 조정
택지보상제도 보완(토지보상가격산정 시점 변경)



9.19 공급확대정책내용을 보면 주택공급을 늘려서 건설경기활성화와 주택시장 안정의 2마리 토끼를 잡으려는 의도인거 같습니다.
계획처럼 이렇게 된다면 장기적으로 주택시장 안정에 많은 도움이 될 것입니다.
하지만 과연 계획처럼 그렇게 될 수 있을지 걱정부터 앞섭니다.
먼저 9.19 주택공급확대대책이 지금시점에서 필요한 대책인가에 대한 논란입니다.
현재 부동산시장에서 필요한 대책은 미분양해소와 주택거래 활성화에 대한 대책입니다.
암 환자한테 암 제거 수술이 필요한데 항생제와 비타민만 제공하는것과 다를게 없습니다.
주택공급확대는 장기적으로는 꼭 필요하지만 부동산시장과 경제상황에 따라 적절한 대응이 필요한 것이며 현재도 미분양이 20만가구가 넘고있는데 주택공급만 늘린다고 어떤문제가 해결이 될지 의문입니다.
미분양의 원인이 얼어붙은 경기로 인한 자금부족, 국내외 경제불안으로 얼어붙은 소비심리, 고분양가, 멈춰버린 주택거래로 인한 구매욕구 하락 등 많은 원인이 있습니다.
미분양만 문제가 아니라 주택거래가 거의 올스톱이 된 상황에서 주택가격 하락으로 금융부실의 위험성이 높아지고 있는 상황에서 10년 중장기 주택공급대책 발표는 대기심리만 키워서 주택시장을 더욱 침체로 몰아넣을 것입니다.
이런 엉뚱한 대책때문에 양도세, 종부세 아무리 풀어도 전혀 효과가 없게 됩니다.
인구감소와 그동안 발표한 뉴타운, 신도시가 아직 1/5도 분양이 되지 않았는데 추가 공급은 공급과잉만 초래할 뿐입니다.
최근 급감한 주택공급부족으로 2-3년후 주택공급이 문제될 수 있는것이지 10년후 주택공급이 문제가 되는것은 아닙니다.



양치기소년이 되면 진짜 늑대가 나타나도 아무런 효과가 없게 됩니다.
정부에게 필요한것은 일관된 정책수행을 통한 신뢰회복입니다.
참여정부에서 주택공급을 매년50만가구 하겠다고 발표하였는데 전혀 지켜지지 않았습니다.
신도시위주에서 그린벨트풀어서 도심개발을 한다는것이 차이라는 차이지만 그건 방법론적인 차이지 주택을 공급하겠다는 정부의 발표에는 차이가 없습니다.
이번에는 진짜 서민주택을 싸게 공급할까 라는 막연한 기대감을 가진 분들도 있겠지만 그럴 가능성 높지 않습니다.
뉴타운개발이 발표된지 5년이 지났지만 착공을 한 뉴타운은 10개도 되지 않습니다.
2기신도시도 입주완료된 동탄과 입주예정인 판교를 제외하고 파주교하, 김포한강이 일부 분양하였으나 광교, 양주, 송파는 아직 첫삽을 떠지도 못했으며 추가로 동탄2, 검단, 오산세교까지 발표도었습니다.
기 발표된 주택공급대책이라도 조기에 실행해서 시장신뢰를 회복하고 그래도 문제가 되는부분은 하면서 보완을 해야하는데 무조건 발표만 하고 책임은 지지않는 정치논리가 개입된 대책은 오히려 독이 됩니다.
이번 발표된 주택공급대책도 MB정부 임기내에 완료될 가능성 없고 결국 차기정부에서 책임져야하는데 그럴 가능성 낮습니다.
MB정부에서 참여정부에서 발표된 대책 제대로 실행하지 않고있는데 과연 차기정부에서 MB정부의 대책을 그대로 승계할까요?



마지막으로 실행시기 입니다.
이번에 발표된 공급확대대책이 첫분양으로 이어지려면 MB정부 임기내에 하기 쉽지 않습니다.
광교신도시도 발표한지 5년이 지났지만 아직 첫분양 못하고 있습니다.
일반 아파트도 분양후 2-3년후 입주가 가능한데 지금 발표해서 임기내 첫 분양이라도 하면 다행입니다.
결국 이번발표는 계획처럼 수행되고 차기정부에서도 의지를 가지고 진행한다고해도 5-10년은 바라보아야하는 장기프로젝트입니다.
어떻게 될지도 모르는 10년 장기프로젝트에 너무 큰 기대를 가지시는건 바람직하지 않아보이며 그냥 장기적으로 주택공급확대의 정부의지를 보였줬다는 의미정도로 이해하시는것이 좋을것 같습니다.



이번 9.19 대책은 결국 건설경기활성화와 주택시장 안정 2마리 토끼를 잡고싶은 대통령의 의지가 그대로 반영되어 시장기대에 전혀 맞지않는 대책이 되어버렸습니다.
오히려 이번 대책으로 저가서민주택 기대만 커져서 주택시장수요는 더욱 감소하고 거래감소로 주택시장은 더욱 얼어붙을 것이며 미분양은 더욱 증가할 것입니다.
특히 서울인근 그린벨트 해제로 외곽 신도시나 주택은 더욱 어려움을 겪게 될 것입니다.
더욱 중요한것은 실질적인 주택공급없이 립서비스 차원의 대책으로 기대심리와 대기수요만 증가시켰기때문에 그 후유증은 2-3년후 더욱 크게 나타날 것입니다.


정부를 믿고 따라야하는것이 국민의 도리일 수 있지만 지금까지 정부가 보여준 대책을 보면 오히려 정부대책 반대로 움직여야만 성공하는 아이러니만 키웠습니다.
거래활성화 대책이 필요한데 거주요건강화에 따른 주택공급확대대책으로 시장 더욱 죽여버리고 있으며 거래활성화 시킨다고 강남일부만 해당되는 양도세, 중부세 완화에만 열을 올리고 있습니다.
부동산시장은 더욱 침체될 것이기에 정부는 또 거래세인하, 거주요건완화, 전매완화 등 모든 규제 다 풀어 줄수밖에 없는 상황으로 가고 있습니다.
시장상황에 맞지않고 일관성없는 대책때문에 주택가격하락과 2-3년후 공급감소 현실화가 되고 경기회복이 되는 시점에는 주택가격 상승의 원인을 제공한 것 같습니다.



지금이라도 정부는 부동산시장을 활성화하고 필요로 하는 거래세 인하, 전매완화, 양도세 거주요건완화, DTI완화, 다주택자 양도세 일시적 완화 등의 실질적인 대책을 내놓아야만 합니다.
국내외 경제사정으로 주택가격침체로 경제에 미칠 영향이 너무나 심각한데 정부의 시장상황에 대한 인식이 너무 안이하고 독선적이어서 참 답답합니다.
추가대책 나올 수 밖에 없는 상황이 되어버렸는데 6개월 전에만 대책이 나왔어도 이렇게 동시다발적 완화까지 하지않아도 되는 상황이었는데 지금은 전면적 규제완화를 하여도 단기간에 회복되기 어려운 중환자가 되어버렸습니다.
그 피해는 우리국민들의 몫인데 허리끈 졸라메고 국내외 경제상황이 회복되는 시점까지 버티는것이 최선의 방법인거 같습니다.
다주택자들은 주택수 줄이고 1주택자들은 대출금액 최대한 줄이면서 버티시기 바라며 갈아타기 필요하거나 무주택자들은 하반기시장 지켜보면서 내년 상반기까지 초급매물이나 경매로 기회 잡아보시기 바랍니다.
계속 속아왔지만 다시 정부가 무주택을 해결해줄거라는 막연한 기대를 하시는분들이 많다면 감 떨어지기를 기다리지마시고 감 따기위한 준비와 노력을 하시기 바랍니다.
절대 감이 떨어져도 내입에 떨어지지 않고 국민들의 무주택문제를 해결해준 정부는 세계어디에도 없고 없었습니다.


[김인만 투모컨설팅 연구기획본부장] 


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