소액으로 상가시장 접근하는 법

2008-09-16 | 작성자 유영상 | 조회수 15,955 | 추천수 410
정부의 부동산 완화 정책이 가시화 되고 있음에도 불구하고 개발호재를 지닌 강북권 몇몇 지역 외에는 도심재건축지역 및 수도권, 지방 미분양 물량이 계속 적체되고 있을 만큼 부동산 시장의 침체기가 장기화 되고 있다. 여기에 기준 금리까지 상승하면서 주식시장의 낙폭이 커져 자본이득이 감소되고 있는 실정이다. 이런 전반적인 어려움 속에서도 상가시장에서의 투자처를 찾는 수요는 꾸준하게 유입되고 있으며, 위기는 곧 기회다 라는 인식이 팽배해지고 있다. 실제 사례로 수많은 투자자를 상담해보면 수익형 부동산에 대한 기대치는 오히려 상승 추세임을 체감할 수 있는 것이 현실이다.

이러한 현상이 발생하는 주된 요인으로 그 동안 상가 개발 비용 중 가장 많은 비중을 차지하는 높은 토지비로 인한 공급가액이 지나치게 현실과 동떨어지게 높아 수익율 저하 및 환금성 저해요인으로 작용하고 있었음을 매수자들이 인지하고 있었음을 반증하는 것이며 상가 시장 역시 미분양 물량이 적체되면서 저렴한 가격에 매입할 수 있는 호기로 생각하고 있다.


그러나 도심이든 택지개발지구 상업용지 내 상가 등 기본 개발 비용 및 시행사의 개발이익을 무시할 수 없는 상황이므로 상가의 공급가액은 소액 투자자들이 접근하기는 매우 어려운 가격이 될 수밖에 없는 것이 현실이다. 공급가액 할인 폭을 무작정 덤핑할 수 없기 때문이다. 따라서 소액투자(상가시장에서의 소액이란 3억미만)자들이 목좋고 수익율이 시중대출금리 이상의 양호한 상가를 매입하기란 하늘의 별따기란 얘기까지 회자되고 있으며 실제 상가 시장의 현실이기도 하다.


그렇다면 투자환경이 마땅치 않은 현 상황을 어떻게 극복하고 자본이득을 얻을 수 있는 방법을 모색해야 하는가가 관건이다. 주택시장은 이미 침체기에 접어들었고 재개발 지역들의 지분쪼개기를 통한 투자(소액투자)도 불가능해졌다.


이런 투자 여건이 어려운 상황에서 틈새 시장이 바로 생활 대책 용지라 할 수 있다. 그 동안 생활 대책 용지는 불안정한 투자환경으로 리스크가 크다고 인식되어 있어 투자자들의 외면을 받아왔으나 최근 생활대책 용지에 대한 관심도가 부쩍 증가하고 있다.


 


생활대책용지란 무엇인가.


생활대책용지란 택지개발 예정지역내 일정 보상 자격을 갖춘 사람에게 상가용지를 우선 분양하는 우선 분양권을 말하며 대개 20㎡~27㎡(6~8)평 내외로 보상을 받게 되며 단독적인 권리행사는 어려우므로 동일 조건의 생활대책 보상자들이 비법인 조합을 결성하여 661㎡(200평)~ 991㎡(300평)의 상업용지를 공급받게 되는데 공급가격은 공급 당시 시점을 기준으로 감정평가 한 금액으로 공급받아 재산권을 행사할 수 있다. 재산권이란 공급자와의 계약체결 이후 소유권 이전등기 이전까지 1회에 한하여 3자에게 전매가 가능해진다. 이때 전매를 통한 이익이 가능해지며 추첨을 통한 입지가 결정 되므로 상업용지 입지에 따라 몇배의 수익을 낼 수 있는 것이다.


▷생활대책용지 자격



대상자는 본인 소유의 모든 토지 및 물건 등을 협의에 의해 보상을 받은 사람으로 이주자택지공급대상자, 영업보상(축산보상)을 받거나 일정규모 이상의 영농(자경농, 임차농 포함) 또는 시설채소농 및 화훼농이 대상자가 해당된다.
본인 소유의 보상대상 전부를 협의에 의하여 보상을 받고 공사가 정하는 기한까지 자진 이주한 자중 일정한 자격요건에 적합한 경우에 공급하는 상가용 토지


1. 대상자
① 이주자택지 공급대상자(이주자택지를 포기하고 주택특별공급 신청자 포함)
②  영업자 :  예정지구 공람공고일 이전부터 허가, 등록, 면허, 신고를 하고 영업 등을 행한자로서 영업보상(축산법에 등록한 축산 포함)을 받은 자 또는 영업시설 이전비 보상을 받은 자
③ 영농자 : 예정지구 지정 공람공고일 이전부터 보상계획 공고일 현재까지 당해 지역에 거주하고 사업지구 내 농지 1,000 ㎡이상을 경작하여 농업손실보상을 받은 자경농, 또는 임차농
④ 시설채소농 및 화훼농 : 예정지구 지정 공람공고일 이전부터 시설채소 또는 화훼를 660㎡이상을 경작하여 농업손실보상 또는 영업보상을 받은 자



▷생활 대책용지 투자와 연계되는 상업용지에 대해서 기초지식


상업용지는 대표적인 수익형 부동산의 기본이 되는 토지이며 상업용지를 세분해보면 위치나 기능에 따라 근린상업용지, 일반상업용지, 중심상업용지가 있으며 대개 아파트나 단독주택지를 제외한 업무용지,준주거용지, 근린생활 시설 등을 포함하게 되며 택지 입주민의 편의를 도모하는 차원에서 공급하게 된다. 따라서 택지를 조성하면서 토지이용계획을 수립할 때에는 사업지구의 지역적 특성이나 규모등을 고려하여 상업용지의 적정 공급량을 산출하고 신규 상권이 형성될 수 있도록 최적의 입지를 배치하는 것을 목적으로 하고 있다.


또한 상업용지의 경우 입지에 따라 개인 및 중,소 규모의 개발 법인들이 개발하거나 건물을 지어 수익을 목적으로 매수하는 수요가 풍부해 입지에 따라 매입 경쟁이 치열한 특성을 가지고 있다. 이런 현상이 토지비를 인상시켜 고분양가로 이어지는 요인으로 작용하고 있을 만큼 택지개발지구 상업용지는 인기가 매우 높은 편이다.


▷수도권 남부 주요 택지개발지역 상업용지 비율



▷생활 대책용지 투자 포인트


생활 대책용지가 관심의 대상으로 부상한 이유는 소액 투자가 가능하다는 점이며 상업용지 추첨전 전매를 통한 자본 이득을 얻을 수도 있고 상가 개발시 상가를 원가에 분양을 받을 수 있기 때문이다. 가령 66㎡(20평) 1층 상가를 일반 분양 받으려면 (분양가 3.3㎡당 3,000만원) 6억원이 필요하다면 조합원이 경우 3억원 가량에 분양을 받을 수 있으며 입지에 따라 임대가가 천양지차가 되겠지만 임대 보증금을 받게 되면 투자금액은 줄어들고 이익은 증가하게 된다.여기에 토지대금의 경우 토지 공급자와 협약을 맺은 금융기관에서 90% 까지 대출을 받는 것이 일반적이어서 토지대금의 10% 정도 부담하게 되므로 투자자는 추가 부담이 적은 장점이 있다.


▷생활 대책용지 투자시 주의사항



생활대책 용지는 이중 매매에 의한 리스크가 가장 크다. 또한 공람공고일 이후에 매입하여 보상 자격을 갖추지 못하는 경우가 비일비재하다. 대부분 임차농의 생활대책용지를 매입하는 경우들이 많기 때문에 임차인이 불법으로 토지를 사용하면서 마치 자신이 보상 요건을 갖춘 것처럼 행세하는 경우도 있다.
따라서 택지가 조성될 가능성이 있는 지역에 투자 초점을 맞추되 공람공고일 이전에 원주민에게 직접 매입을 고려하되 임차농의 경우 토지주의 허락하에 사용하고 있는지 임대료(도지세) 영수증등을 반드시 확인해야 이중매매에 의한 리스크를 줄일 수 있을 것이며 가급적 현지 영농 조합이나 친목단체등에 가입해 두는 것이 좋을 것으로 보인다.
대개 택지가 예상되는 지역은 공람 공고일 이전에 매입한 물건은 대부분 개발이 진행되기 전까지 상당기간 시간이 소요 될 수도 있다. 직접 작물을 경작,토지를 활용하면서 기다려 보는 것도 여유로운 투자 방법이라 할 수 있으며 간혹 현지 중개 업소에서 잘못된 정보에 의해 피해를 보는 경우가 있으므로 가급적 전문성을 지닌 제3자나 부동산 전문가들에게 자문을 거친후 투자여부를 결정하는 것이 올바른 투자 방법이라 할 수 있겠다.


<유영상 SG뱅크 상가경제연구소 소장>


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