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신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면

2008-09-01 | 작성자 최세라 | 조회수 16,463 | 추천수 463
이 사회는 여러 현상 및 상황 등이 어우러져 살아간다. 세법 또한 그 사회의 일부로 시대상황이 법에 반영된다.

2000년 11월부터 건설경기 부양 등을 이유로 한시적으로 일정한 신축 주택 취득자에 대한 양도소득세를 감면하여 주는 법을 신설하였다.(조세특례제한법 제 99조의 3)

2008년 6월을 마지막으로 100% 감면의 혜택을 경과하였지만 이후에도 해당 신축 주택 매입자는 일정비율의 감면을 받을 수 있는바, 이에 대하여 살펴보고자 한다.

거주자(주택건설사업자 제외)가 신축주택취득기간 중에 신축주택(고가주택 제외, 연면적 2배이내 부수토지 포함)을 취득하여 5년 내 양도시에는 양도소득세를 전액면제, 5년 이상 보유 후 양도시에는 5년간 발생하는 양도차익에 대한 양도소득세를 면제한다.

본 규정은 건설경기를 활성화 시키고 주택건설을 촉진할 목적으로 도입되었다.

하지만 최종 취득시점이 2003.06.30이므로 현재 시점에는 이미 5년이 경과하였다. 따라서 100%감면 기간은 경과하였지만, 본 규정에 해당하는 주택의 경우에는 최초 5년간 양도차익에 대하여는 양도소득세를 면제해주기 때문에 반드시 적용 여부를 확인하여야 한다.

1. 감면 요건

본 조항의 적용을 받기 위해서는 법에서 열거하고 있는 요건을 충족하여야 한다.

그 요건은 양도자요건 및 취득기간에 따른 지역해당여부 및 취득 유형으로 나뉜다.

감면을 받기 위해서는 우선 양도자요건을 충족하여 한다.

양도자는 취득시 및 양도시에도 모두 거주자의 요건을 충족하여야 한다.

만약 취득시에는 거주자였으나 양도시 비거주자이거나, 혹은 반대의 경우에는 감면을 배제한다.

또한 취득기간별로 감면 신축주택이 상이하게 적용된다.

2000.11.01~2003.06.30까지 취득 기간별로 대상 신축주택이 다르게 된다.

 ▷ 2000.11.01~2001.05.22 - 비수도권에 소재한 신축주택에 한함
 ▷ 2001.05.23~2002.12.31 - 전국의 고가주택을 제외한 신축주택
 ▷ 2003.01.01~2003.06.30 - 서울, 과천, 5대신도시 지역 밖에 소재한 주택으로서
    고가주택을 제외한 모든 신축주택
 ▷ 2002.12.31 이전에 착공하여 2003.06.30이전에 완공한 서울, 과천, 5대신도시의
    자가 건설주택

신축주택을 취득하는 유형은 주택건설사업자로부터 취득하는 경우와 자가 건설 신축주택 두 가지의 경우가 있다.

주택건설사업자 등 분양 신축주택의 경우에는 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택 이거나 주택조합 또는 재개발조합이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택으로서 신축주택취득기간 이내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 주택을 요건으로 한다.

자기건설신축주택의 경우에는 주택조합 또는 재개발조합원이 취득하는 주택을 포함하며 요건은 자기가 건설한 주택 신축주택취득기간 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 주택이거나 조합원이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 주택조합 등이 조합원외의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약을 직접 체결하여 계약금을 납부 받은 사실이 있는 신축주택으로 신축주택취득기간 경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받은 주택에 한한다.

이상의 요건을 충족하였다면 해당 주택은 신축주택에 대한 양도소득세의 과세특례를 받을 수 있게 된다.

2. 감면이 배제되는 신축주택

감면 요건에 충족되었다고 하여 무조건 감면 대상이 되는 것은 아니다.

법에서 감면 배제 신축주택을 규정하고 있는 바, 아래 대상에 속하는 지도 반드시 살펴보아야 한다. (상세 내용까지 기술하는 경우 내용이 방대하여 본 주제의 본질을 흐릴 수 있어 제목만 기술한다.)

 ▷ 주택건설사업자의 판매용 주택
 ▷ 주택건설사업자와 직접 계약을 체결하지 않은 주택
 ▷ 재개발, 재건축의 승계조합원
 ▷ 임대주택을 분양 전환하는 경우
 ▷ 계약 해제 후 특수관계자 등 명의로 분양계약 체결시
 ▷ 분양처분 고시일 이전 양도
 ▷ 고가주택(고급주택)

3. 감면세액

취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우와 취득일로부터 5년 경과 후 양도하는 경우 감면 세액이 달라지게 된다.

우선 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우 발생하는 양도소득세를 100% 감면하여 준다.

하지만 취득일로부터 5년 경과 후 양도하는 경우에는 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감하게 된다. 이 경우 5년간 발생한 양도소득금액은 일정식에 의하여 구한다.

본 규정은 올해 상반기를 기점으로 100% 감면이 더 이상 적용되지 않는다.

따라서 본 조항의 적용을 간과하고 지나갈 우려가 있다.

하지만 이후에도 취득 후 5년간의 양도차익에 대한 세액은 감면해주는 만큼 위 주택에 해당한다면 양도 시 본 조항의 적용에 따라 세액 감면을 적용 받아야 할 것이다.


[최세라 세무사]

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제공닥터아파트

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