주택시장, 넘어질라 조심하자

2019-03-07 | 작성자 윤정웅 | 조회수 1,278 | 추천수 45
기존주택시장이 갈 길을 잃었다. 거래는 없고, 전세는 내리고, 새 아파트는 잔금이 없어 못 들어가고, 대출은 막혀 4개월 연속 내리막길이다. 짐을 잔뜩 짊어진 채, 오도 가도 못하는 사람이 부지기수고, 싸게라도 팔겠다는 사람은 많지만, 정작 집을 사야할 사람들은 값이 내리기를 기다리며 발을 빼고 있다. 

부동산투자라는 게 짐이 가벼우면 남는 게 없고, 짐이 무거우면 침체기 때 고생을 하는 법이라 그걸 잘 맞춰 짊어져야 하는데 그게 어찌 내 맘대로 되던가. 비웠다가 채우기를 잘 하자. 요즘 같은 침체기에는 비우기도 잘 해야 하고, 채우기도 잘 해야 하는데 문제는 팔수가 없음이 고민이다.

제(齊)나라 춘추오패(春秋五覇)의 하나였던 환공(桓公)이 죽자, 묘공을 세우고 각종 제기를 진열해 놓았는데 그 중 하나가 이상한 술독이었다. 그런데 그 술독은 텅 비어 있을 때는 기울어져 있다가도 술을 반쯤 담으면 바로 서고, 다시 가득 채우면 스스로 엎어지는 술독이었다. 

하루는 공자(孔子)가 제자들과 함께 그 묘당을 찾았는데 박식했던 공자도 그 술독의 이치를 알아낼 수 없었다. 공자는 묘당 관리로부터 사연을 듣고 나서야 무릎을 ‘탁’ 쳤다. 아, 저것이 바로 그 옛날 제환공(齊桓公)이 의자 오른쪽에 두고, 가득 차는 것을 경계했다는 바로 그 술독이로구나.

공자는 제자들에게 물을 길어 그 독에 부어보도록 했다. 반만 채웠을 때는 독이 바로 서더니 가득 채우자 스스로 넘어지며 물을 쏟아냈다. ‘이 독에 이렇게 오묘한 이치가 있다니?’ 공자는 제자들에게 그 독의 이치를 설명해 주었다. 세상의 이치란 욕심이 자기 그릇을 넘치면 다시 쏟아 내는 것이라고~

당신도 지금 주택 때문에 쓰러질 형편이라면 위 독의 이치를 생각하시라. 2017년 하반기, 2018년 1년 동안 빚을 안고 집을 샀거나, 전세 안고 집을 샀는데 이를 팔지 못해 애를 태우고 있다면 일부를 쏟아내고 바로 설 수 있도록 노력하자. 무한정 채울 수 없는 게 예나 지금이나 물질이다.

이 정부의 부동산규제책은 그물이 촘촘해서 쉽게 풀릴 기미가 없다. 설령 조정대상지역이 일부 풀린다 해도 쓰러진 독이 다시 서기는 어려울 것이다. 그리고 임기가 많이 남았다. 다른 정부가 들어선다 해도 부동산 살려준다고 보장하기 어렵고, 어느 정부나 집값 올라가는 일은 좋아하지 않는다.

나는 다주택자로서 한 채를 꼭 팔아야 하고, 실수요자로서 한 채를 꼭 사야하고, 집을 팔지는 않더라도 전세금을 내줘야 하거나 분양받은 아파트로 이사를 해야 할 텐데 어찌해야 할까? 또 적으나마 여윳돈이 있는데 이에 대한 투자는 어찌해야 할까? 아래 몇 가지 사항을 참고하자.

1) 꼭 한 채를 팔아야 할 처지라면?

집이 여러 채가 있을 때 꼭 한 채를 팔아야 한다면 누구나 제일 못난 것을 팔고자 한다. 그러나 그건 잘못된 생각이다. 내가 못났다고 생각하는 것은 다른 사람도 못났다고 생각하기 때문에 팔리지 않는다. 내가 제일 욕심내는 것은 다른 사람도 욕심을 내는 게 세상을 보는 눈이다.

못난 것 팔려고 애를 쓰다가 빚만 늘어나고 결국 제일 욕심을 내는 것을 팔게 된다. 그럴 바엔 차라리 처음부터 제값 받고 제일 좋은 것을 팔아 바닥을 정리하고, 시장이 좋아지기를 기다려야 한다. 사람들은 대개 처음에는 못난 것으로 해결하려다 나중에 좋은 것까지 경매를 당할 수 있다.

2) 1-2년 내에 꼭 집을 사야 할 처지라면? 

지금 집값은 작년 오른 값의 절반 정도가 내렸다. 집을 사야할 사람들은 작년에 올랐던 값이 다 내리면 사겠다고 버티는 입장이다. 설령 조금 더 내린다 하더라도 순간에 내렸다 오르게 되므로 욕심의 술독은 차는 가 싶더니 어느새 다시 넘어지게 되고, 또 차는 가 싶어도 다시 넘어지게 돼있다. 

사람의 욕심에 끝이 있던가? 지금부터 1-2년 내에 사는 게 순서다. 반값으로 뚝 떨어질 것 같지만, 경제위기나 금융위기가 아니고는 그런 일은 없다. 싸게 사건 비싸게 사건, 집을 사게 되면 계약서에 도장 찍는 순간부터 당신도 집값이 올라주기를 기다릴 것이다. 그런 집값이 마냥 내리겠는가? 

3) 전세금 일부를 돌려줘야 할 때는?

역전세가 일어날 때는 세입자가 왕이다. 그리고 주택임대차 보호법은 세입자를 위하여 만든 법이기 때문에 제때 보증금을 잘 돌려주는 게 임대인의 의무다. 다른 세입자가 들어와야 돈을 돌려 줄 수 있다는 주장은 하나마나한 얘기다. 다른 세입자가 들어오건 안 들어오건, 무조건 보증금은 내줘야 한다. 

보증금을 돌려주지 못할 처지에 이르거든 세입자가 보증금 안고 그 집을 살 수 있는지 알아보고, 그럴 형편이 아니거든 급매물로 내놔야 한다. 집이 안 팔릴 때는 별짓을 다해도 안 팔린다. 그런 때는 내가 살던 집을 전세 놓거나 팔고, 내가 그 집으로 이사를 하면 일이 쉽게 풀릴 수 있다. 

4) 1-2억 또는 2-3억의 여윳돈 투자처는?

1-2억 또는 2-3억의 여윳돈 투자는 그동안 전세나 대출 안고 서울이나 수도권의 집을 샀었으나, 지금은 그리할 형편이 아니기에 모두들 통장에 넣어 놓고 있다. 돈이 근질근질 해서 미칠 지경이리라. 앞으로 집은 남고 땅은 부족하다. 전통적인 재테크 방법은 땅이다. 

땅은 개발호재를 보고 투자해야 한다. 시골 마을 입구에 있는 땅이 아무리 좋아도 투자대상이 아니고, 뒷동산 야산이 아무리 좋아도 그건 투자대상이 아니다. 주택시설이 들어 올 수 있고, 산업시설이 들어올 수 있는 땅이라야 한다. 땅을 사게 되면 돈은 세월이 불려 주더라.

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제공닥터아파트

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