토지투자와 '딴 주머니 돈'

2019-03-04 | 작성자 윤정웅 | 조회수 1,286 | 추천수 54
전국의 주택수가 아직은 2000만여 호에 미치지 못했다고 하는데, 빈집은 106만 가구를 넘었다는 통계다. 집은 사줄 사람이 없고, 집값은 내린다고 하는데 바퀴벌레 득실거리는 빈집은 어찌해야 할꼬? 

당신도 지금 그런 빈집 때문에 머리가 아프시겠지. 재개발이 되건, 재건축이 되건 나중에 없는 듯이 아파트 한 채 생겼으면 했는데 이게 주택 수만 늘려 놓고, 아무런 소식이 없으니 오늘도 그쪽에서 무슨 연락이 오나? 귀가 쫑긋하시리라.

집은 인구에 비례한다. 그런데 우리나라는 인구가 너무 많이 줄고, 10-20년 후에도 집을 필요로 하는 수요가 늘어날 수 없어 서울의 빌라, 수도권의 다세대가 아파트로 변하기는 이미 물 건너간 사돈네팔촌이 돼버렸다.

그럼에도 전국의 동네방네에는 아파트 분양 현수막이 걸려 있고, 분양이 안 되자 위약금 물어주고 해약하는 건설사들도 나오고 있다. 수억 들여 견본주택 지어놓고, 500가구를 모집했는데 겨우 10가구만 청약을 했다면 어찌될까?

와중에 전국의 미분양은 6만 가구에 이른다. 이건 재산이 불어나는 부동산이 아니라, 애물단지다. 그런데 강남 4구에 있는 작은 아파트는 값이 오르고 있다. 한쪽은 동상에 걸려 있고, 다른 한쪽은 화상을 입었나보다.

작년에 아파트 값이 한참 오를 때는 헌 아파트를 사놔도 남고, 새 아파트를 분양 받으면 부자 될 것 같았는데 언제 그랬냐는 듯이 시장은 냉랭하기만 하다. 기존아파트는 값이 떨어지고 새 아파트는 마이너스프리미엄이니까,

그래도 사람들은 귀가 솔깃해서 늘 아파트를 넘다보고 있지만, 아파트 쪽이 안 되니까 토지시장을 기웃거린다. 주택시장이 막히면 토지시장이 뚫리게 됨을 우리들은 살아오면서 늘 봐왔다. 그래서인지 전국에서 가장 땅값이 많이 오른 곳이 전남 나주시다. 한전공대가 가는 자리인지라 그런 부근은 3.3㎡당 600만 원이라고 한다.

한전공대 옆 땅이야 금싸라기 땅이 되겠지만, 멀리 있는 땅까지 투자대상으로 봤다는 큰 코 다친다. 학교를 비롯한 주위 인프라는 통상 그런 것이기에 반경 2키로미터를 넘는 지역의 땅을 투자대상으로 보지 마시라. 

다음은 용인 원삼면이다. SK덕분에 용인이 왈칵 뒤집혔다. 설사 개발이 된다 해도 단기간에 걸친 공사이기 때문에 다시 팔지 못해 빠져나오지 못한 사람들은 그 땅에 묻힐 수도 있다. 생거진천 사거용인(生居鎭川, 死居龍仁-살아생전에는 살기 좋은 진천에 살고, 죽어서는 명당이 많은 용인으로 간다는 뜻)이라 하지 않던가.

엊그제 지인이 용인으로 명당자리를 사러 갔었는데 벌써 값이 올라 투자매력이 없고, 길도 없는 못난 땅들만 있더라고 푸념을 하더라. 당신도 발 복이 있거든 한 번 가보시라. 사람이라면 손복이 있던지, 발 복이 있던지 나름대로 복이 있는 것이니까, 손복이 있는 사람은 로또복권에 당첨되고, 발복 있는 사람은 땅 사서 부자 될 수 있다. 

그 다음은 평택이다. 2015년부터 약 10년에 걸쳐 개발공사를 하는 곳이기에 1항구, 2항구, 차이나타운, 바다 매립 신도시, 실크로드, 항구케이블카, 화양경제신도시, 서해안복선전철 안중역, 미군부대 주변소비도시, 삼성전자 등 대규모 공사가 진행 중에 있다. 

마무리 단계에 있기도 하고, 개발이 시작되고 있는 곳도 있는데 가는 곳마다 길이 뚫리고 중장비들이 흙을 파고 있어서 어느 개발인지 분간하기 어렵다. 2-3년 단기로 보지 말고, 5-6년 또는 10년 정도 장기로 보고 투자하면 당신 노후에 큰 ‘딴 주머니’가 될 것이니 그리 아시라. 

또 그 다음은 파주 등 접경지 땅이다. 남북대화 물살을 타고 작년 가을까지 왁자지껄하더니 지금은 식은 호박죽이다. 호박죽은 원래 뜨거워도 좋고, 차도 좋다. 뜨거우면 달콤해서 좋고, 차면 시원해서 좋다. 남북대화나 북미대화가 잘 되면 또 투자자들이 갈 것이고, 그렇지 않으면 ‘휴가 중’일 것이다.

접경지는 워낙 넓은 지역이어서 통일이 된다 해도 개발지역을 가늠하기 어렵다. 역사적으로 보존할 곳도 많고, 관광지로 남겨둘 곳도 많아 풀리지 않을 곳에 투자하면 영락없이 손해를 보게 된다. 나중에 어디가 좋을지는 귀신도 모를 일이다.

어느 지역에 투자를 하던지 토지투자는 ‘딴 주머니’ 돈으로 하실 것을 권고 드린다. 집이 남아서 집에 투자할 수 없는 세상이라면 토지에 투자하는 게 뻔하다. 주택과 토지투자는 방법부터가 다르다. 집은 일단 사놓고 보는 것이지만, 토지는 집이 안정된 사람이 ‘딴 주머니’ 돈으로 해야 큰 이익을 볼 수 있다.

1억이 있건, 5억이 있건 장기로 묻어둘 여윳돈이라야 하고, 자금이 부족할 때엔 그 토지를 담보로 45%정도의 대출을 생각하는 게 좋다. 요즘 토지담보 대출 이자는 약 연 4%정도 된다. 1억 대출일 때 1년이면 480만원, 10년이면 4800만원이다. 평택 같은 곳은 1억 투자가 10년 후 10억 되는 실정이니까, 대출을 받아 토지를 사도 큰 이익을 보게 된다.

토지매물 중 1억이나 2억짜리 소액 매물은 드물기에 큰 땅을 형제, 자매, 친지까리 합동으로 사는 일이 많고, 분할이 되는 땅은 이쪽, 저쪽으로 분할해서 사는 일도 허다하다. 투자자들의 연령대는 5060세대가 많다. 나이가 들면 자기 운명은 마치 버스정류장에서 차를 기다리는 것과 같은 것이기에 노후를 대비하기 위해서다.

지금 주택시장은 사방이 막혀있다. 사야 할 사람들은 뒤로 물러나 있고, 팔아야 할 사람들만 애를 태우는 절대적 매수자 우위 시장인데 가는 곳마다 미분양이고, 1순위 청약도 옛날 이름이다. ‘딴 주머니’에 돈이 있거든 얼른 토지시장에다 당신의 깃발을 꽂으시라. 깃발을 꽂고 나면 10년 더 젊어진다. 

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제공닥터아파트

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