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지금 매수할 때인가? 매도할 때인가?

2008-08-22 | 작성자 홍현진 | 조회수 21,307 | 추천수 450
오랜 동안 시장을 짓누르던 하락론이 주춤하는 사이에 적극적인 매수론이 서서히 시장 전면에 나서고 있다. 몇가지 간접적인 요인과 직접적인 요인이 지금의 시장 분위기를 만들어 가고 있다고 본다.
 
먼저 간접적인 요인은 물가상승과 경기침체에 대한 우려가 불식되고 있다는 것이다. 불과 1~2개월 전까지만 해도 고유가 등 고원자재가로 인한 물가 급등 그리고 소비심리 위축과 금리인상에 대한 부담 등이 경기침체로 이어지지 않을까 모두 우려했지만 다행이 물가 상승의 주범인 유가와 원자재 가격이 급락하면서 안정을 찾으면서 일단 물가상승에 대한 불안은 한시름 덜어놓았다고 볼 수 있겠다. 이것은 정부가 최대한 금리인상을 억제하며 경기부양을 위한 잰걸음을 할 수 있는 환경을 열어준 것이기에 부동산 시장에는 우호적인 메시지가 될 것이다.
 
직접적인 요인으로는 정부가 부동산 경기 활성화를 위한 각종 규제완화를 예고한 것이다. 지금 시장을 짓누르고 있는 것은 경기침체에 대한 우려와 각종 부동산 규제로 인한 위축된 투자심리이다. 두가지 모두 강력하게 시장을 짓누르고 있고 지금도 그 힘은 강력하지만 서서히 틈새가 벌어지고 있음을 느낀다. 경기침체의 우려가 어느 정도 해소되는 가운데 정부가 추진하는 부동산 규제완화 조치는 상당한 파괴력을 가지고 시장 분위기를 반전시킬 수 있다는 생각을 많은 사람들이 가지고 있다.
 
매수냐? 매도냐? 선택의 기로에 선 시장참여자
 
이러한 시장분위기는 곧바로 시장참여자들에게 선택을 요구하게 만든다. 벌써 시장반전에 기대감을 갖는 발빠른 사람들은 선취매를 선택하고 있고, 급하게 팔려고 하면서 조바심을 냈던 매도자들도 지금 팔아야 하는지에 대해 다시 의문을 갖기 시작했다. 이러한 미세한 움직임이 거센 파도가 되어 시장을 덮쳤던 과거의 경험을 잊지 못하고 있는 시장참여자들은 이래저래 불안한 마음을 갖지 않을 수 없게 되었다. 차라리 시장의 오르 내림이 분명하면 불안감은 없지만 시장이 오를지 내릴지 분간하기 어려울 때는 불안감이 더 높아지게 마련이다.
 
과거의 경험을 통해 본다면 이제 매수 분위기를 띄우는 각종 대형폭탄들이 떨어질 차례이다. 한동안 잠잠하던 소위 부동산 시장의 오피니언 리더(언론, 부동산포털, 그리고 전문가 그룹 등)들이 전면에 나서기 시작할 것이다. 부동산 규제완화와 여론의 환상적인 입맞춤은 곧이어 발빠른 시장참여자들의 적극적인 호응을 받고 시장은 예전의 화려했던 상승장으로 거침없는 발걸음을 내디딜 것이다. 결국 이러한 상승에 우물주물하던 일반인들은 다시 먹을 것이 별로 없는 추격매수에 나서거나 침통한 마음으로 시장만 바라보게 될 것이다. 물론 과거의 경험이 그대로 적용될 때의 가능성이다.
 
자! 이제 현실을 냉정히 보자!
과거의 경험이 과연 현실에 그대로 적용된다면 상승기대감을 잔뜩 가지고 있는 사람들이나 벌써 선취매에 나선 사람들에게는 얼마나 다행한 일인가? 필자에게도 정답이 없음을 물론 나보다 이 글을 읽는 사람들이 더 잘 알 것이다. 난 정답을 얘기하는 것이 아니라 가능성과 변수를 얘기하는 것이다.
 
낙폭과대 지역 매수?  상승폭 과대 지역 매도?
 
지금 전면에 용감하게 나서는 매수론은 상승기대감을 가진 사람들에게는 달콤한 유혹이다. 주로 추천하는 곳은 그동안 소외되었던 강남을 축으로 한 경부라인이나 그 외 낙폭이 과다했던 버블세븐 지역이고 중대형이 대부분이다. 한동안 급등하면서 지금 소강상태에 있는 재개발, 강북권 중소형 아파트는 상승의 한계성을 들어 배제되고 있다.
 
과연 낙폭과대가 매수추천이 될 수 있을까?  이론적으로는 충분히 가능한 얘기이지만 그 낙폭의 적정성은 쉽게 판단하기는 어렵다. 최근 강남재건축이나 분당, 용인 등지에서의 1~2억의 낙폭이 과연 적정수준인지? 아니면 더 하락하여야 하는 것인지는 시장참여자들의 공감대가 있어야 하는데, 아직은 그 낙폭이 적정하다는 공감대는 형성되어 있지 못하다는 생각이다. 그것은 달리말하면 시장참여자들이 그만큼 현명해지고 냉정해졌다는 것을 의미한다. 사실상 최근 몇년 동안 이들 지역의 아파트 가격의 폭발적인 상승을 기억하는 사람들은 지금의 낙폭이 지나치게 크다고 생각하지 않는다는 것이다.
그런 의미에서 강북권이 최근 1~2년 사이에 급등하였기 때문에 상승에서 소외될 것이라는 분석도 이론적으로는 맞는 얘기이지만 그 또한 상승폭의 적정성은 시장참여자들이 결정하는 것이다.
 
부동산을 매수할만큼 경기침체의 우려는 제거되었는가?
 
아이러니하게도 유가의 하락반전의 원인 중 하나는 세계경기의 침체에 있다는 것이다. 경기침체로 유류 소비가 위축될 것이라는 전망이 유가 등 국제원자재 가격의 하락을 가져오고 있다는 것이다. 결국 당장 물가 상승 압력은 사라졌지만 경기침체에 대한 우려는 더 심각해지고 있다고 볼 수 있다. 어차피 세계경기와 맞물려 돌아갈 수밖에 없는 우리는 747이라는 장미빛 전망을 가지고 열심히 한다고 해도 국제경기가 뒷받침하지 않으면 어쩔 도리가 없는 것이다. 그렇다고 우리의 국내경제가 이러한 성장침체를 보충할 정도로 탄탄한 것도 아니기 때문이다. 
 
세계 경제의 한 축인 미국경제는 아직도 서브프라임의 충격을 해소하지 못하고 헤매고 있고, 그 서브프라임의 깊은 골이 또 언제 터질지도 모르는 상황이 계속되고 있어 불안하기 짝이없다. 여기에 10년 불황을 이겨낸 것처럼 보였던 일본도 최근 경기침체의 신호가 다각적으로 나타나고 있으며 심지어 도쿄 등 도심은 부동산 미니버블마져도 꺼지고 있다. 여기에 올림픽 특수를 노리던 중국경제는 정작 올림픽 이후의 경기하강을 막기 위해 전전긍긍하게 된 상황으로 우리만의 지나친 경기 낙관론은 단순히 희망에 그칠 공산이 큰 것이다.
 
부동산 규제완화!  시장참여자들을 만족시켜줄 것인가?
 
부동산 규제완화에 대한 정부와 시장참여자들의 생각은 차이가 있다. 일단 모두 규제완화를 통해 시장 활성화가 될 것이라는 기대감은 동일하다. 하지만 가격에 대한 생각은 극과 극이다. 정부는 가격이 오르는 것을 원하지 않지만 시장참여자들은 이번의 규제완화가 그동안 잃었던 것을 보상하고 더 높이 올라주기를 바라는 마음 간절할 것이다.
 
그런데 규제완화의 키는 정부가 쥐고 있다. 결국 시장참여자들이 원하는데로 가격이 움직이기 보다는 정부가 원하는데로 가격이 움직일 확률이 높다는 것이다. 물론 정부는 시장참여자들의 시장참여를 쥐고 펴고 할 수 있는 원인제공자이지만 가격을 올리고 내리는 힘은 시장참여자들에게 있다. 그렇기에 정부의 의지대로 가격이 안정되지 않을 확률도 높다는 생각을 가질 것이다. 과거에 충분히 그래왔기 때문이다.
 
그러나 이제 정부가 참여정부의 실패를 수차례 보아왔다는 것이 교훈이 되어 정부는 보다 신중한 결정을 하게 될 것이다. 지금까지 정부가 취하고 있는 행동을 보면 그러한 정부의 마음을 충분히 감지할 수 있다. 주택가격 폭등이 참여정부를 무너뜨린 일등공신이 된 것을 현 정부는 잘 알고 있기 때문이다.
 
따라서 지금 시중에 떠돌고 있는 획기적인 부동산 규제완화는 그야말로 說에 불과하다. 필자의 견해로는 정부는 최소한의 결정만 하게 될 것으로 보여 시장참여자들의 기대는 그야말로 기대로 끝날 것이다.
 
결론
 
아직도 시장은 매도분위기가 높지만 시장변수가 긍정적으로 변하면서 서서히 매수론이 고개를 들기 시작했다. 이러한 때 대부분의 사람들은 관망하겠지만 그 중에서 발빠른 누구는 매수를 선택하고 누구는 매도를 선택하게 될 것이다. 항상 이러한 변화의 시작에는 이러한 움직임이 일어나게 마련이다. 과연 자신의 선택이 현명하였는지는 오직 시간이 답을 줄 것이다.
 
필자는 섣부른 과거의 경험과 기대감으로 선취매에 뛰어들기에는 아직은 시장이 우호적이지 못하다는 것을 강조하고 싶다. 매수자들은 단순히 낙폭 과대라는 포장에 휩쓸려서 매수하기 보다는 과연 얼마나 올랐는데 얼마나 하락했는지 냉철히 분석할 필요가 있으며, 현재 왜 하락하였고 왜 오르지 않고 있는지를 나름대로 연구해야 할 것이다. 반면 매도자들은 지금 반전 분위기가 급매 물건이나 2주택으로 인한 양도세 면제 물건 또는 매도조건부 대출 물건 소유자들에게는 다시없는 매도 기회가 될 수도 있음을 인지해야 할 것이다. 필자 개인적으로는 현 상황에서 가장 안정된 매수처는 경부축 20평형대와 강북축 30평형대를 들고 싶다. 

홍현진 전문직
LG전자 부동산 관리 및 기획업무 담당(1988~1999)
분당에서 중개업소 운영(2001~2006년 4월)

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제공닥터아파트

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