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부동산 세제개편! 공감대를 찾으면 답이 보인다

2008-08-12 | 작성자 홍현진 | 조회수 15,894 | 추천수 434
부동산 세제 개편에 대한 논란이 뜨겁다. 세제 개편을 찬성하는 사람들은 연일 부당한 세금정책의 희생양이 된 자신들의 처지를 하소연하며 목소리를 높여나가고 있으며, 반대론자들은 가진자들의 엄살이라고 몰아세우며 세제개편으로 재등장할 수 있는 주택가격 상승에 대해 심각한 우려를 표시하고 있다.
 
정부와 여당이 현장과 과연 소통을 하고 싶다면? 정말 여론을 두려워하고 있다면?  지금 이들의 목소리를 균형있게 귀담아 들을 줄 알아야 된다. 균형있게 듣는다는 것은 어느 일방으로 기우는 의견 즉, 공감대가 형성되기 어려운 의견(예를들면 종부세 폐지 등)은 과감히 뒤로 돌리고 어느 정도 공감대가 형성된 의견들을 들어야 된다는 것이다. 그러면 지금처럼 반대 의견에 부딪혀서 갈팡질팡하는 모습이 아니라 어떤 확고한 원칙을 가지고 국민들의 지지를 받아내면서 정책을 운용할 수 있을 것이다.
 
먼저 세제개편의 찬성론을 들여다 보자.
 
핵심은 부당한 세제에 대한 불만이다. 다주택자의 불만도 있지만 이것은 공감대를 형성하기 어려운 부분이고, 대부분은 1주택 소유자나 일시적 2주택자들의 불만이 높고 이것은 어느 정도 공감대를 형성하고 있다.
 
- 1주택자가 불만을 가지는 것은 내집하나 가지고 평생 살고 있는데 그 가격이 올랐다고 종부세, 양도세를 부과하는 것이 억울하다는 것이다. 이러한 불만은 이제 수입원이 끊긴 노년층이 더 목소리가 높을 수밖에 없다.
 
-> 여기에는 다소 어패가 있어 반대론자들이 브레이크를 걸고 있다. 그것은 주택가격이 올라 평가수익이 많아진 것에 대한 언급은 없이 세금 늘어난 것만 내세우기 때문이다. 그렇다고 하더라도 종부세와 양도세 중과의 취지는 다주택 투기억제라는데 그 원칙이 있기 때문에 선의의 1주택자들에 대한 배려는 충분히 논의 되어야 한다. 이 점을 정부가 우선적으로 어루만져주면 세제에 대한 불만을 어느 정도 해소시킬 수 있는 것이다.
 
- 또한 일시적 2주택자가 불만을 가지는 것은 지금 주택시장의 여건상 과거 1년 유예기간이 불합리하다는 것이다. 활황시에는 내놓기가 무섭게 집이 팔리지만 지금과 같은 불황기에는 수요가 없다는 것이다. 그래서 이러한 유예기간을 탄력적으로 운용해달라는 것이다.
 
-> 여기에도 주택가격을 보다 값싸게 내놓거나 공매신청을 하면 된다는 식의 반대론자의 의견이 있을 수 있으나, 사실상 일시적 2주택자들은 투기적인 수요보다는 순수한 갈아타기 수요가 많았기 때문에 내집마련을 위한 일시적 2주택에 대해서는 정부의 유연성이 요구되는 것이다.
 
정부가 지금 우선순위를 두어야 할 것은 여기에 있다. 일괄적으로 부동산 세제개편을 하는 것도 찬성론자들에게는 절대 환영받는 일이겠으나 정부가 어느 일방의 의견을 들어줄 수 있는 정치환경이 아니기 때문에 정부로서는 시급한 것을 하나 둘 해결하면서 국민의 지지를 받아내야 하는 것이다.
 
-> 1주택자들을 위하여 부과되는 종부세, 양도세에 대해서는 보다 유연성있게 완화되어야 한다. 우선 종부세의 경우에는 장기 거주자에 대해서는 누진적인 감면과 수입원이 없는 노년층에는 징수유예제도를 통해 가능한 부담을 완화해 주어야 한다. 양도세의 경우에는 고가 주택의 기준을 6억원에서 현실성있게 상향하고 또 장기 1주택자들은 면제하는 방향으로 세제개편을 해야 한다. 
 
-> 일시적 2주택자에 대한 유예기간을 2년으로 확대해야 한다. 여기에는 주택경기가 상승국면으로 전환할 때에는 투기적 수요를 막기 위하여 다시 1년으로 환원할 것이라는 원칙을 세워 놓는 것이 필요하다. 양도세 유예뿐만아니라 현재 처분조건부 대출자에 대한 조건도 동일하게 적용시켜 주어야 한다.
 
이제 세제개편 반대론자들의 의견을 귀담아 들어보자.
 
핵심은 주택가격 상승에 대한 우려이다. 세제 완화는 부동산 상품의 수익율을 증가시키고 시장에 상승기대감을 팽창시키기 때문에 시중의 부동자금이 또 다시 급속히 부동산 시장으로 몰려들어 부동산 가격이 급등한다는 것이다.
 
-  가격 상승의 우려는 정부도 가장 부담되는 것이다. 정부로서는 거래활성화를 통한 부동산 경기를
   살리는 것과 부동산 가격 안정이라는 두마리 토끼를 잡아야 하는데 그것이 쉬운 일이 아니기 때 문이다. 따라서 정부로서는 가격 안정이 담보되지 않는 한 섣불리 세제개편도 할 수 없는 상황이다. 다만 최근 부동산 가격이 하락되는 분위기여서 이것을 세제개편의 대의명분으로 삼으려고 하고 있지만, 아직은 가격 하락에 대한 공감대가 형성되어 있지는 못한 현실이다.
 
-> 거래활성화와 가격안정이라는 두마리 토끼를 잡는 것은 어려운 일이나 정부가 원칙을 내세우고 예측 가능한 정책을 집행한다면 어느 정도 가능할 수도 있다. 우선 보유세 강화와 거래세 완화라는 원칙을 고수한다면 거래세에 대한 전면적인 인하가 시급히 이루어져야 한다. 지금 공감대가 형성되어 있는 취득세, 등록세는 인하단계를 거쳐 빠른 시기내에 완전 면제 수준까지 진행되어야 한다.
 
- 여기에 양도세에 대한 탄력적인 운용이 필요하다. 단, 이것은 항구적인 것이 아니라 가격안정과 거래활성화를 달성하기 위해서 일시적으로 필요한 조치가 될 것이다. 즉, 현재 다주택자에게는 종부세 완화(가구별 합산에서 개인별 합산이라든지 보유세 상한선 상향 등)가 없다면 매도 압력이 높아질 수밖에 없고, 신규 주택투자자들에게는 종부세 외에 양도세 중과가 완화되지 않는 한 향후 주택에 대한 매수 심리가 극도로 위축될 것이기 때문에 가격 상승에 대한 우려를 상당히 불식시킬 수 있다. 결국 정부가 종부세와 양도세에 대한 불합리한 부분은 개선하되 그 원칙을 저버리지 않는다면 가격 상승의 부담은 덜 수 있는 것이다.
 
-> 문제는 매도압력을 느끼는 다주택자들이 팔려고 해도 양도세 부담이 많다는 데 있다. 매도압력은 높지만 팔 수가 없는 구조인 것이다. 물론 장기적으로는 보유세가 강화된다면 매도 압력은 더 높아지겠지만 지금 당장이 문제이다. 거래활성화를 통하여 경제의 숨통을 트고자 하는 정부로서는 지금 거래가 이루어지는 부동산 시장을 만들어야 하기 때문이다. 따라서 양도세 완화 조치는 어느 정도 반발이 높을지라도 거래 활성화라는 명분을 더 앞세워 강하게 추진해야 될 정책이다. 여기서도 다주택 양도세 중과에 대한 원칙은 저버리지 않아야 한다. 일시적인 완화에 그쳐야 하며 완화조치 이후의 신규 다주택자에 대한 보유세,양도세 강화의 원칙은 현행대로 유지됨을 분명히 해두어야 한다.
 
지금 다주택자들이 매물을 내놓지 않는 이유는 두가지이다. 하나는 과도한 양도세 부담이고, 또 하나는 세제 완화로 인한 가격 상승에 대한 기대감이다. 이미 전 정부는 여러차례 양도세 중과유예 조처를 해주었지만 대부분의 다주택자들은 버티기로 일관하였다. 새로운 정부가 들어서면  세제완화 조치가 시행되고 그들이 기대했던 일들이 일어날 줄 알았지만 현실은 그렇지 못했다. 기대했던 만큼 신속히 이루어지지도 않고 확실히 진행되는 것도 없다. 여기에 경기침체와 금리인상이라는 복병이 상당한 매도압력을 가져다 주고 있다. 많은 다주택자들이 지금까지 버텨온 것에 대해 후회를 하고 있다는 생각이다. 이러한 때 정부가 국민들을 설득하여 거래활성화라는 명분을 쥐고 양도세중과에 대한 한시적인 완화조치를 시행한다면 상당한 물량이 시장에 출회될 것이고 가격상승의 부담없이 거래가 활성화될 수 있을 것이다. 
 
정부가 국민을 설득하기 위해서는 지금과 같은 어설픈 행동을 하면 안된다. 원칙없는 무조건적인 세제개편은 또 다른 저항을 가져올 수밖에 없으며 결국 정부와 여당은 거래활성화와 가격안정이라는 두마리 토끼를 잡기는 커녕 그 어느 하나도 성과를 올리지 못하게 되어 그 인기도는 바닥밑에 지하실로 떨어질 것이다. 정부는 세제개편에 있어서 원칙을 지켜야 한다. 국민의 공감대를 이끌어낼 공약수를 찾아내는 노력이 절실히 필요하다. 필자가 제안하는 위의 제안들은 딜레마에 빠진 정부가 더 이상 악수를 두는 것을 볼 수 없다는 마음에서 그동안 현장에서 들려오는 소리 중에 공감대가 형성될 수 있는 것에 촛점을 맞추었다. 내 소견으로는 이 정도의 세제개편이 이루어진다면 지금 들끓고 있던 상당한 부동산 세제에 대한 불만들이 사그라질 것이고, 거래활성화도 충분히 이루어질 수 있다는 생각이다.

홍현진 전문직
LG전자 부동산 관리 및 기획업무 담당(1988~1999)
분당에서 중개업소 운영(2001~2006년 4월)

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제공닥터아파트

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