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토지 투자의 지침서

2008-07-31 | 작성자 조현수 | 조회수 15,854 | 추천수 514

토지투자는 꾸준히 관심의 중심에 있으면서도 쉽게 다가가가 어려웠던 것 또한 사실이다. 토지투자는 분명한 목적을 가지고 접근하는 것이 중요하다. 장기투자를 할 것인지, 아니면 주말농장용으로 사용할 것인지, 투자해서 토지를 개발 할 것인지 등에 따라서 투자관점이 달라지고 전략이 바뀌기 때문이다. 목적을 분명히 하고 땅을 바라봐야 그 땅이 눈에 제대로 들어오게 된다.
그럼, 토지투자시에 어떠한 지침을 나침반 삼아서 분석해야 하는지 알아보고, 리스크를 줄이는 방법은 어떤 것이 있는지 살펴보면서 총체적인 토지투자의 허(虛)와 실(實)에 대해서 알아보자. 


 첫째, 관련 공부(公簿)를 세심히 살펴야 한다.
현장에 가서 직접 해당 토지를 살펴보는 임장활동에 앞서서 해당 토지의 이력사항과 위험요소인 하자요인을 먼저 관련서류를 통해 짚어봐야 한다.
서류는 기본적으로 토지이용계획확인원, 토지(임야)대장, 지적도, 등기부등본을 중심으로 세심하게 검토한다. 등기부등본은 권리분석을 위한 자료로서 소유관계, 가압류, 근저당권 등 각종 권리관계를 분석할 수 있는 자료로 활용된다. 예고등기 등 소송이 진행중인 토지, 상속등기가 이루어지지 않거나, 채권자가 너무 많아 서류상의 혼란이 가중되는 토지에 해당되는지 살펴봐야 한다. 등기부등본은 토지와 건물로 각각 분리되어있다.
 지적도는 주변 토지와의 불분명한 경계선을 확인하기 위해 필요한 공부로서 해당토지의 경계선을 표시한 측량도면이다. 지적도를 통해 토지의 형태를 파악하고, 효용가치여부를 결정하는데 중요하게 활용된다. 토지대장은 해당토지의 소재, 면적, 지목, 지번, 소유자 등이 표시된 공부이다. 도시계획확인원은 해당 부동산의 도시계획시설여부, 용도지역 지구 확인, 개발제한구역 여부 등을 확인 할 수 있다.
 
둘째, 도로에 접한 토지이어야 가치가 높다. 
토지는 접근성이 결여되면 토지로서의 가치가 낮아진다. 반드시 도로에 접한 토지 위주로 투자를 검토해야 한다. 도로는 진입로 주변의 토지가 가치가 높으며, 경사도가 낮을수록 좋다. 
도로에 접해있지 않은 토지를 맹지라고 하는데 이런 맹지는 가격이 낮고, 거래가 잘 안 되며 토지활용도 역시 낮다.  일부에서는 맹지를 사서 도로를 내고 바로 높은 가격으로 매각하는 것도 있으나, 위험요소가 많으므로 초보 투자자는 절대적으로 피해야 한다.
토지투자시에는 직접 방문하여 토지주변 지형을 살펴봐야 하는데, 전신주나 가드레일이 있는 것은 피해야 한다. 이전하기가 용이하지 않기 때문이다.
도로에 접한 땅이라도 높낮이를 살펴야 하는데 높이가 너무 많이 이격되어 높낮이가 높은 지형은 피해야 하며, 전체적인 지형이 급경사를 이루는 지형내 토지는 피하는 것이 바람직하다.


셋째, 인프라 개발이 계획 되는 등 개발호재지역을 주목하라.
 토지에 투자하기에 앞서 관심지역을 선정해야 한다. 관심지역은 투자할 지역의 3~5배수로 선정하여 꾸준하게 지역정보취합을 계속해야 한다. 지역정보는 개발가능성에 초점을 맞추어 미래가치를 결정하는 변수 위주로 정보를 정리해야 한다. 대표적인 항목으로는 고속도로나 지방도로 신설계획, 터널개통, 철도의 신설, 인근 공장의 이전, 토지지가의 변화 등을 들 수 있다. 이러한 계획들은 주변의 토지수요를 이끌어 인구 유입 등의 수요를 촉진시켜 지가상승에 직접적인 역할을 한다.
 지역내 현장에서 수집하는 정보와 함께 국토개발기본계획를 토대로 개발정책을 분석하고, 관련 기사를 참고하는 등의 다각적인 정보를 수집, 활용해야 한다. 


넷째, 광범위한 지역분석을 하라.
 해당토지의 형태, 경사도, 방향, 토질 등의 자체분석과 함께 광범위한 지역분석을 통해 해당토지가 지역특성을 반영하고 함께 어울어질수 있는지를 보아야 하고, 주변지역의 영향으로 해당토지의 가치가 반감되지는 않는지 살펴보아야 한다.
 지대가 높고, 주변 경치가 좋으면 무조건 매입하려는 경향을 갖은 부류가 일부 있는데 이는 대단히 위험한 시각이다. 경치가 좋은 곳 중에는 수자원보호구역 등 보호구역 규제에 묶여 개발이 불가능한 곳도 있고, 보호수종이 많은 곳 역시 개발가치가 낮고 토지활용도가 낮아 소위 ‘죽은 땅’으로 인식되어 투자가치가 거의 없는 경우가 발생하기도 한다.
주변에 쓰레기매립장, 공동묘지, 화장장, 도살장 등의 혐오시설과 사격장, 예비군훈련장 등의 위험시설 및 대규모 축사, 공해유발공장 등의 기피시설이 있는 곳은 가치가 낮으므로 피해야 한다.
또한, 주변에 하천 및 구거가 있는 경우에는 범람한 기록이 있는 지를 확인하고, 측량을 통해 안전성이 확보된 이후에 접근하는 것이 안전하다. 주변 토사도 확인하여 지반이 약해져 있지는 않는지 검사해야만 지반 다지기 공사를 하는 등의 예상치 못한 추가비용을 절약할 수 있다.
유지 위에는 건축이 불가하고, 구거는 메우기 어려움이 있으므로 주의를 요한다.
 
일확천금을 기대하며 단기투자로 큰 돈을 벌겠다는 어설픈 욕심을 버리고,장기투자를 기본으로 구체적인 투자목적에 맞는 최적의 토지를 찾는다는 심정으로 리스크를 최소화하는 합리적인 타당성분석을 하는 자세가 요구된다. 황금과 같은 가치가 내재되어 있는 땅을 발견할 수 있는 능력과 감추어져있는 위험요소를 발견할 수 있는 혜안을 길러서 모든 분들이 성공투자가 이루어지길 기원해 본다.


<기업은행 조현수 차장>
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제공부동산뱅크

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