할인점 잘 활용하면 상가투자 '굿'

2008-07-25 | 작성자 장경철 | 조회수 19,241 | 추천수 487
일반적으로 할인점의 상권은 반경 4Km, 일반 소매점의 상권은 반경 500m 이내로 본다. 따라서 일반 점포의 1차 상권인 500m 근처에 대형 할인점이 입주 해 있을 때 작은 점포들은 영향을 받을 수밖에 없다. 할인점, 백화점, 멀티플렉스 영화관 등이 입점하는 상가는 일단 고객들을 모을 수 있는 집객효과가 뛰어나다.
 
그래서 준공 이후 상권 형성이 빠르게 이뤄질 수 있다. 해당 상가의 인지도를 단기간에 높일 수도 있다. 주상복합상가, 근린상가, 테마상가 등의 개발업체들은 저층부나 고층부에 할인점,멀티플렉스 영화관 등 핵심 임차사업체가 들어오도록 많은 공을 들인다.
 
하지만 할인점이 입점한다 해도 해당 상가 내 모든 점포가 장사가 잘된다고 보장할 수 없다. 우선 상가의 층별 점포를 분양받을 때는 해당 층이 어떤 업종으로 구성됐는지를 살펴봐야 한다.

해당 층의 업종이 할인점에서 주로 취급하는 업종과 겹친다면 점포 분양을 재고해 볼 필요가 있다. 할인점 상권에서 경쟁력 있는 업종은 ‘대형 외식업’으로 전문가 들이 꼽은 1순위 업종이다. 이유는 대형음식점이 가족, 주부 밀집 형 지역에서 가장 경쟁력이 있기 때문이다.
 
그러나 최근 대형음식점의 경우 규모나, 시설, 인테리어 등을 보면 중기업수준 이상의 자금과 관리력이 필요하다. 할인점 주변 상권에 가장 경쟁력 있는 업종 아이템은 ‘대형 외식업’ 으로 전문가 들이 꼽은 1순위 업종이다. 이유는 대형음식점이 가족, 주부 밀집 형 지역에서 가장 경쟁력이 있기 때문이다.

그러나 최근 대형음식점의 경우 규모나, 시설, 인테리어 등을 보면 중기업수준 이상의 자금과 관리력이 필요하다. 2순위 업종으로는 애완 전문점, 생과일주스 전문점, 스킨케어 전문점, 감자탕 전문점 등을 꼽을 수 있는데 이들 업종 역시 가족 및 주부 중심의 수요층이 대다수를 이루기 때문이고 무엇보다 할인점 매장의 아이템이나 할인점 내 점포들과의 확실한 차별화가 이루어지기 때문이다.

3순위 업종으로 PC게임방, 자동차 경정비, 홈인테리어, 아동전용 미용실, 테이크아웃형 커피 전문점, 노래방, 아이스크림 전문점, 분식집 등으로 김밥 전문점으로 대표되는 분식점과 테이크아웃 커피점은 소자본 창업으로 유리한 점도 있지만 중소 도시가 아닌 대도시 대형할인점내에 음식점이 활성화 된 곳에서는 오히려 낭패를 볼 수 있는 경우가 많다.

따라서 창업 전 사전 조사를 필한 후 업종을 선택해야할 필요성이 있다. 홈인테리어의 경우도 품목 수에서 우위를 갖고 가격에서 경쟁력이 있지 않으면 할인점내 점포에 밀릴 수도 있으니 이점 유의해야 한다.

할인점 근접상권에서 피해야할 1순위 아이템으로는 ‘중, 소 슈퍼마켓’을 꼽았다. 이는 규모와 가격 면에서 할인점에 비해 경쟁력이 크게 약하기 때문이라고 풀이했다. 다시 말해 가격 및 편의성에서 특화되지 못했기 때문이다.
 
가격 및 상품의 질과 양에서는 할인점에서, 편의성에서는 편의점에서 경쟁력이 떨어지기 때문에 소비자 유발 요소가 없기 때문이다. 이밖에 전문가들이 뽑은 실패 가능성이 있는 아이템으로는 반찬전문점, 정육점, 등 1차 식품이나 1차 가공식품들을 판매하는 점포들을 꼽았다.

또 중저가 아동의류전문점, 생활용품점, 서점, 쌀 배달 전문점, 제과점, 문구점 등 대형 할인매장의 아이템과 충돌하는 제품들을 다루는 점포들은 실패 가능성이 매우 높다. 최근 할인점들이 대형 서점들을 입점 시키면서 어린이 관련 서점과 학습참고서적 등이 큰 타격을 받고 있는데 신속한 배달 등 철저한 고객맞춤 서비스로 마케팅을 전개하면 승산이 전혀 없는 것도 아니다. 틈새를 비집고 들어가는 전략과 전술이 필요하다는 말이다.

이밖에 패스트 푸드점, 분식점, 호프집, 비디오(DVD), 돈가스 전문점 등은 도심형 할인점에서 세탁편의점, 치킨전문점 등은 주택가 주변 할인점에서, 안경 전문점, 화장품 전문점, 문구점, 사무용품 전문점 등은 대형전문점 으로 품목수와 가격 경쟁력을 갖췄을 경우 성공가능성이 있는 업종으로 평가 되었다.

일반적으로 할인점 상권은 주변 상권이 활성화한 곳과 그렇지 않은 곳에 따라 같은 업종 간에도 매출액 차이가 많이 나기 때문에 입지 선정에 세심한 주위가 필요하다.

시행사가 할인점 등의 입점을 빌미로 해당 상가의 모든 점포가 수익이 높아질 것으로 홍보하지만 이를 과신해서는 안되며 인점 입점으로 이득을 보는 점포가 있고, 오히려 해가 되는 업종도 있기 때문에 계약 전에 점포 위치,향후 임대업종 등을 잘 따져봐야 한다는 지적이다.

할인점 인근 상가투자 성공사례
 
성공요인: 근린상가 투자, 주변상가와 '시너지'효과 분석

요식업을 하는 장성용씨(42)는 2007년 재테크 차원에서 상가투자를 결심했다. 서울 도봉구 창동역세권에 있는 오피스빌딩 1층에 실평수 39.6㎡짜리 상가를 6억원(3.3 ㎡당 3,000만원)에 매입했다. 고씨는 거금을 들여 투자하는 만큼 매입에 앞서 나름대로 충분한 분석을 했다. 우선 1ㆍ4호선 환승 역세권으로 인근 근린상가들이 이미 상권을 형성해 놓은 검증된 상권이라는 것이다.

게다가 배후 아파트 유동인구가 35만명에 달해 경기 부침 영향도 크게 받지 않을 것으로 예상했다. 주변에 대형 할인점이 있으나 고객 유인효과가 있을 것으로 보았고 브랜드매장 관공서 업무시설 등이 밀집해 있어 고객층이 10~40대로 다양하다는 이점도 눈여겨봤다.

주변 1층 상가에는 한식당 일식집 중국집 등 33㎡ 규모 요식업종이 많았다. 고씨는 요식업종과 시너지 효과가 있는 호프집으로 임대하기로 결정하고 보증금 1억원, 월세 400만원에 임대계약을 체결했다. 투자비용 대비 수익률이 연 16%에 달하는 셈이다. 그 후 장사가 잘되자 임차인이 주고 들어왔던 권리금 8000만원도 지금은 1억5000만원 수준으로 급등한 상태다. 특히 창동 역세권 일대가 민자역사 개발 효과로 땅값이 오르자 고씨 상가 또한 3.3 ㎡당 땅값이 매입 시기보다 1500만원 올라 주변 상가는 3.3 ㎡당 4500만원에 거래 되고 있다.

할인점 인근 상가투자 실패사례

실패원인: 단지내 상가 투자, 현재의 할인점 입점 파악못해 낭패

수원에 사는 40대 주부 이미영씨는 2007년 초 여윳돈으로 용인 시내 아파트와 상가 중 어느 것에 투자할 것인지 망설였다. 단기 시세차익이 아니라 안정된 투자처를 믿고 결국 경기도 용인 단지 내 상가 1층을 3억원에 매입했다.

단지 내 상가가 부동산 상품 중 그나마 안정된 투자처라 믿었기 때문이다. 배후 아파트는 700가구 규모로 상가는 마트로 보증금 5000만원, 월세 180만원에 임대하고 있었다.

투자금 대비 연 수익률은 8.6%로 은행 이자수익을 크게 웃돌았다. 매입 후 섯 달이 지나자 임차인인 슈퍼마켓 주인에게서 전화가 걸려왔다. "장사가 생각보다 안돼 가게를 빼려고 하는데 보증금을 돌려 달라"는 것이다. 이것이 어려우면 월세를 150만원으로 지금보다 30만원 내리자고 요구했다. 이씨는 수익률이 더 내리가기 전에 매도를 할 생각을 가지게 되었다. 하지만 이 일대 상가는 거래도 뚝 끊겨 좀처럼 팔기 어려웠다. 인근에 대형 할인점이 들어서는 것도 상가 거래를 위축시키는 요인이었다. 아파트 입주가 늘어나 단지 내 상가뿐만 아니라 주변 근린상가 분양도 크게 늘어났기 때문이다.

장경철 상가뉴스레이다 투자자문실장
(전)네이버 재테크 부동산 칼럼리스트 및 상담위원매일경제,머니투데이,서울경제,헤럴드경제,한국경제등 부동산기사자문,현)중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트,(현)상가뉴스레이다 투자자문실장

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제공닥터아파트

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