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미분양 핵심 해결책 두가지

2008-06-26 | 작성자 홍현진 | 조회수 18,100 | 추천수 486
정부가 고심끝에 내놓은 미분양 대책이 또 다른 미분양을 양산할 것이라는 불만의 목소리가 높아지고 여러가지 이유로 제대로 호응을 받지 못하고 있는 것을 보면 근본적인 미분양 해소가 이번 대책으로 달성되기는 요원한 것으로 판단된다.
 
정부가 올 가을쯤 추가 대책을 준비할 것이라는 설이 나오는 것도 별 무리없는 추측인 것 같다. 그러나 필자로서는 이러한 대책들에 대해 건설사들이 보다 적극적으로 호응하고 정부가 상호보완해준다면 좋은 결과를 나타낼 것이라는 믿음을 가지고 몇가지를 피력해 본다.
 
미분양 핵심 해결책 두가지
 
미분양을 해소하기 위한 대책은 단순하게 생각하면 참으로 간단하다. 그 답은 지금의 시장이 말해주고 있기도 하다. 지금같이 미분양이 속출하고 소위 인기지역이라고 하는 곳도 청약율이 저조한 현상이 나타나는 가운데서도 일부 청약이 성공적으로 이루어지거나 심지어 과열 청약까지 나타나고 있는 곳이 있다. 거기에 답이 있고 바로 그것이 미분양 해결책이 될 수 있을 것이다.
 
오늘자 부동산 뉴스에 기사화된 서울 강북의 주상복합 아파트 청약현장은 딴 세상을 보는 듯 하다. 이곳이 청약열기가 뜨거운 것은 강북이라는 개발 호재를 넘어서는 중요한 두가지 이유가 있다.
 
하나는 동일입지의 주변시세와 비교하여 훨씬 저렴한 분양가이고, 또 하나는 마음껏 전매를 할 수 있다는 것이다. 이 두가지가 절묘하게 조합하면 지금과 같은 주택경기 침체에도 성공적인 분양을 할 수 있는 것이다. 건설사와 청약자 모두에게 수익을 가져다 주는 결과가 나타날 수 있는 것이다.
 
미분양의 해결책은 여기에서 찾는 것이 기본이다. 지금 지방은 민간택지는 전매제한이 없어지고 공공택지도 그 기간이 1년으로 축소되어 건설사들의 추가적인 분양가 인하(주변 시세보다 저렴한)만 이루어져도 미분양을 해소하는데 많은 도움이 될 것이다.
 
그러나 건설사들은 분양가 인하보다는 아직도 대출규제 완화 또는 더 나아가서 양도세, 종부세 완화까지 요구하면서 가수요만 양산하고자 하는 것은 아주 얄팍한 상혼으로 밖에 생각하지 않을 수 없다.
 
첫번째 해결책 : 건설사들의 뼈를깍는 분양가 인하
 
먼저 미분양을 양산해낸 건설사들이 솔선수범 책임을 지고 나와야 한다. 아무리 정부가 친기업적이라고 해도 무작정 어린아이처럼 찡찡거리기만 할 수 없다.
 
미분양의 가장 큰 원인제공자는 정부가 아니라 건설사이기 때문이다. 정부의 정책 때문이라고 변명해보았자 이제 그것을 믿어줄 사람들은 없다. 정부의 정책이 부동산 규제 강화로 가고 있을때에도 건설사들은 너도 나도 분양물량을 지방 구석 구석까지 쏟아내었으니 어찌 그 책임이 정부정책에 있겠는가?  소위 사업이라는 것은 어떤 요행을 바라는 것이 아니라 정부정책이나 경기동향까지도 정확히 예측하여 합리적으로 기획하여 추진해야 되는 것임을 건설사들이 누구보다도 잘 알 것 아닌가? 사업예측의 실패의 책임은 건설사들이 져야하는 것이다.
 
그러므로 첫번째 해결책은 아주 간단하다. 건설사들이 미분양의 책임을 절실히 통감하고 분양가격을 인하하기만 하면된다. 과거의 황금알을 낳는 수익구조에 연연하지 말고 과감히 수익률 제로에 가까울 정도로 분양가 인하를 선언해야 한다. 건설사들 말처럼 미분양이 심각한 경영위기를 초래한다고 한다면 지금 수익을 내는 것이 우선이 아니라 생존이 우선이기 때문이다. 
 
따라서 기존 청약자와의 형평때문에 맘놓고 분양가 인하를 하지 못한다는 것도 핑계이다. 기존 청약자들에게도 동일 혜택을 줄 수 있는 방법으로 가는 것이 편치않는 건설사들은 미분양 해소에 대한 헤택을 누릴 자격이 없는 것이다.
 
지금 미분양으로 건설사들은 중도금 무이자라든지 발코니 무료확장이라든지 각종 보너스로 유혹을 하고 있지만 이런 꼼수는 내려 놓고 양심적으로 분양가 인하를 하는 것이 옳다. 그리고 난 후 정부의 미분양 대책에 대한 요구를 정당히 할 수 있는 것이다.
 
그런 의미에서 정부가 분양가 10%이상 인하하는 업체에 대해 담보인정비율을 높여주겠다는 것은 진보된 정책이다. 하지만 미흡한 것은 그 이상의 분양가 인하를 과감히 하도록 보다 많은 헤택(세제혜택 등)을 주는 방법이 강구되었으면 하는 마음이다.
 
두번째 해결책 : 전매제한 해제는 지혜롭게
 
건설사들의 분양가 인하로만 미분양이 해소되기에는 미흡하다. 지금같은 주택경기 침체기에는 가수요가 일어나지 않는 한 경기가 활성화되기가 쉽지 않다. 따라서 일정한 주택 가수요를 일으킬 수 있는 전매제한 완화가 적체된 미분양을 빠른 시일내에 해소할 수 있는 방법인 것이다. 어찌보면 정부의 선택이 어떤 우선순위를 갖고 가느냐에 달려 있다.
 
미분양 해소를 통해 단기적인 주택경기 안정을 도모할 것인지, 투기적인 가수요를 주택시장에서 몰아내고 장기적으로 주택가격 안정을 가져가고자 하는지?  전매제한 완화 문제는 이러한 딜레마로 인해 정부가 고민하지 않을 수 없는 문제로서 첫번째 해결책처럼 단순하지는 않기 때문에 이번 대책에도 제시되지 않았던 것 같다.
 
그러나 지금의 대책에 대한 회의가 시장을 지배하고 있는 상황에서 좀체 미분양이 해소될 기미가 보이지 않는다면 추가 대책에는 이러한 전매제한 완화가 대두될 확률이 상당히 높다. 문제는 과거 문민정부 시절에 무작정 규제완화를 한 후유증으로 주택가격이 급등한 경험이 있기 때문에  현 정부가 단순히 전매제한 완화를 들고 나가기는 어렵다는 것이고, 상당한 완충장치를 해야 한다는 것이다.
 
그 완충장치의 하나로서 단계적 전매제한 완화를 들 수 있다. 이미 지방에는 전매제한이 단계적으로 완화되었으므로 이번에 건설사들이 추가적인 분양가 인하조치가 내려지면 입지가 양호한 지역부터 미분양이 상당수 해소될 수 있을 것이다.
 
문제는 수도권인데 수도권에서의 전매제한을 정부가 섣불리 풀었다가는 주택가격 폭등의 빌미를 제공할 수도 있기 때문에 지혜로운 대책이 강구되어야 한다. 우선 지방의 미분양 원인의 핵심은 주택경기 침체로 인한 고분양가 부담이다. 그러므로 지방은 전매제한 해제 효과보다는 건설사들의 대대적인 분양가 인하가 더 효과적인 미분양 대책이 될 것이다.
 
그러나 수도권은 조금 더 복잡하다. 지금 수도권에는 전매제한에 적용되지 않는 아파트들이 미분양이 발생하는 것은 고분양가의 원인이 있거나 그 주변에 더 뛰어난 단지가 저렴하게 공급될 예정으로 있기 때문인 이유가 하나 있고, 다른 이유는 저렴한 분양가인데도 전매제한이라는 족쇄가 걸려있기 때문이다.
 
따라서 수도권의 해법은 이러한 유형의 단지들을 잘 분류하여 적절한 방책을 제시해야 하는 것이다. 가령 용인이나 수원같은 잘 나갔던 입지들의 미분양은 전매제한보다는 분양가의 추가적인 인하가 더 요구되는 것이고, 파주신도시나 남양주 택지지구의 미분양같은 경우에는 전매제한이라는 족쇄를 탄력적으로 완화하는데 주안점을 두어야 한다는 것이다.
 
결론
 
정부의 그 어떤 정책도 모두에게 만족을 줄 수는 없다. 이번 미분양 대책은 더욱 더 그렇다. 특히 미분양의 책임이 큰 건설사들의 입장만을 고려해주는 것은 더욱 더 모럴헤저드를 가져다 주는 비합리적인 정책이 될 것이다.
 
대부분의 국민들은 이번 미분양 사태가 더욱 악화되어 가뜩이나 침체된 경기를 더욱 곤두박질치게 되지 않기를 바라고 있다. 그렇다고 어느 일방의 이익만을 대변하는 것도 원치않고 있다. 이 점을 십분 이해하여 건설사들에게는 보다 더 가혹한 분양가 인하 압력과 함께 여러 혜택을 줄 수 있는 채찍과 당근 정책을 병행하고, 지금의 통제 위주의 부동산 정책도 상황에 따라 탄력적으로 운용할 수 있는 지혜를 짜내야 할 것이다.

홍현진 전문직
LG전자 부동산 관리 및 기획업무 담당(1988~1999)
분당에서 중개업소 운영(2001~2006년 4월)

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제공닥터아파트

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