흔들리는 MB정책과 하반기 부동산시장 大예측

2008-06-24 | 작성자 진성효 | 조회수 18,600 | 추천수 406

규제완화와 구도심 뉴타운 공급확대를 내세운 MB 부동산정책이 흔들리고 있다.

지난 모 방송사 설문조사 결과 한국에서 가장 성공한 위대한 인물로 단연 이명박 대통령이라고 주저하지 않았다고 한다. 어려운 환경에서 태어나 상경하여 고학으로 신화를 창조한 건설 CEO, 청계천의 상징 서울시장, 주식회사 대한민국 경제CEO가 되기까지 불황시대 실의에 빠진 국민들에게 희망과 용기의 전령으로 누구나 내심 기대했기 때문이다.

취임 이후 지금 어떠 한가? 개인적으로 분명 성공했지만, 대통령으로서 추락하는 권위와 지지률을 보면 고개를 갸우뚱하게 만든다. 747공약 사실상 포기, 광우병 파동등 한․미 FTA 협정 표류, 외환위기이후 사상 유례없는 장기 불황이 우려되는 가운데 강북발 수도권 뉴타운 집값 광풍 등 서민 안정대책을 내세웠던 정책이 무력화되면서 오히려 서민들을 힘들어 하고 있기 때문이다.

무엇이 문제인가? 과속과 탐욕을 자제하고 민심을 어우르는 부동산정책이 시급하다.

실질 소득 마이너스 시대, 내집마련에 올인해야 하고 업계는 미분양 속출등 영업하기가 힘들다고 아우성이다. 지속적으로 물가가 상승하면서 금리가 오르는 스테그 인플레이션이 가속화되고 있다.


현재 13만채 상당 전국 미분양 아파트 시장도 이슈다. 고분양가과 시장상황을 예측 못한 건설사 책임이 가장 크지만 절반 정도의 수도권 자가주택보급률을 제대로 관리를 못하는 정부책임이 가장 큰 문제다.

검증없는 한반도 대운하로 건설시장을 통해 경기를 활성화하고 민심을 이반하려는 전근대적인 MB정책도 걸림돌이다. 집권당의 당론으로 확정된 종부세등 세제 완화도 혼란스럽다. 흔들리는 MB 주요정책을 재조명하고 하반기 부동산시장 전망과 전략을 살펴보고자 한다.

◇ 정책 신뢰회복가 가장 중요하다

참여정부당시 집값은 잡기위해 재임기간 내내 대통령이 직접 나서서 부동산과의 전쟁을 치렀고해도 과언이 아니다. 누르면 누를 수록 용수철처럼 가격은 비이성적으로 날뛰고 시장은 동맥경화에 걸려 신음하는 현상이 벌어졌다.

MB시대, 새정부 출범마다 느끼는 일이지만 과거 정책은 잘못되고 새정책은 무조건 옳다는 이분법적 논리도 문제다. 매사 득실은 있는 법이다.

참여정부, 세금부담속도를 조절하면서 수요가 많은 곳에 제때 공급량을 조절하지 못한 것이 가장 큰 패인이라  평가한다. 

MB 주요정책은 어떠한가? 공약당시 주거안정과 도시환경을 표방한 뉴타운 재개발 및 재건축 규제완화, 종부세등 세금완화가 아닌가? 취임 후 지금까지 강북발 뉴타운 재개발 집값광풍이 수도권으로 투기 바람으로 만연되고 말았다.  결국, 시장안정에 여론에 밀려 “선 시장안정, 후 규제완화 정책”으로 전환하면서 정책에 대한 불신과 신뢰가 떨어지는 양상이다.

“현대판 흥부와 형수이야기가 생각난다” 어느 날, 흥부는 저녁께 문안 인사차 형수댁을 찾았다. 형수님! 형수님! 대답이 없다.

이상하다 싶어 고개를 돌리려는 순간, 코등을 스치는 달콤한 냄새가 진동했다.

냄새에 이끌려 부엌쪽으로 발길을 돌렸더니 글쎄, 하얀 안개빛 연기 속에 곱디 고운 아낙내가 보이는게 아닌가? 바로 우리 형수였다. 형수님! 형수님! 밥이 다 익어 솥뚜껑을 여는지, 글씨 대답이 없었다. 그 순간, 밥짓는 연기가 거치면서 형수의 뱃살아래 하얀 살점이 곱게 드러나 보였다. 아~ 악! 비명을 지를 만큼, 정말 탐이 날 정도로 곱디 고운 모습이였다.

견물생심이라 그순간, 예끼 이놈! 되 먹지 못한 자석, 감히 빈둥거리며 형수를 탐하다니, 큰 주걱으로 흥부의 빰을 후려 갈겼다. 매는 맞았지만 빰에 붙어있는 쌀밥 부스러기는 흥부에겐 분에 겨운 선물이었으리라.

바로 MB가 강조하는 정책과 시장간 소통이 문제란 얘기다.

수도권 주거안정, 당초 필요한 곳에 공급을 늘리고, 미분양이 많은 곳을 줄이겠다는 실천가능한 공급 아젠다를 눈치만 보지 말고 지속적이고 일관성있게 내놓으란 것이다.

◇ 하반기 달라지는 MB정책

정책을 알면 시장이 보인다. 국토부는 2008 주택종합계획인 5.19대책을 발표했다.

향후 정부의 부동산 정책과 하반기 시장전망을 예측할 수 있는 대목이다.

종부세 완화 및 강남권 개건축 용적률 유보등 주요 쟁점사항도 향후 반드시 살펴 보아야 할 사항이다.

△ 강북등 뉴타운 집값안정대책 강화 = 지난 노원발 수도권 뉴타운 재개발 집값광풍은 총선선 표심과 머니게임이 생활속에 만연된 방증이다. 지난 4.11 정부대책은 수준이하였다. 경제CEO로서 보여준 첫대책은 프로라기 보다는 아마튜어리즘에 불과했다. 6억이상의 강남집값 잡기용 그물(투기대책)를 대부분 3억이하의 강북 바다에 휘젓고 다니는 고기(투기꾼)를 잡으려고 정치망을 놓았으니 정부 수준을 이해할 수도 없지만, 여론에 밀려 마지 못해 그물은 던지거나 마찬가지라 할 수 있다.

하반기에 투기 수요가 발생시 신속하게 대처할 수 있는 주택거래신고제를 강화하게 된다

당초 면적(60㎡초과)이나 가격(6억초과)에 상관없이 투기적 가수요를 최소화하기 위해 거래후 15일내 거래신고는 물론, 자금조달 및 입주계획을 해당 구청에 신고하도록 강화하고 있다. 전국 어느 지역이나 해당요건에 해당되면 국세청에 통보하여 특별 감시를 받게 된다.

△ 투기원흉, 뉴타운 개재발 자성론과 투자신중 = 주택시장은 강북권을 중심으로 한 뉴타운 확대정책이다. 뉴타운 투기바람?  봄바람에 덩실 덩실 춤을 추더니 더위를 먹을 수록 그 위력이 강도가 약할 뿐 인천등 수도권으로 확산되고 있다. 지난 2년간 2∼3배 이상 오른 곳도 허다하다.

국내외 경기와 무관하게 나홀로 주택시장에 대한 우려의 목소리는 어제 오늘의 얘기가 아니다. 최근 도시 뉴타운에 대한 자성론이 일고 있어 정부와 지자체의 시각이 얼마나 달라질 지 귀추가 주목된다.

최근 한국경제가 최근 일선 구청장과의 설문조사결과에 의하면 현 정부의 근본적인 시각이 변하지 않는다면 노무현 정부의 부동산 정책실패가 재연될 가능성이 크다고 경고하고 있다.

한마디로 강남불패에서 뉴타운 불패가 재연되고 있는 셈이다. 도시 환경개선 및 주거안정을 위한 뉴타운 재개발이 미국과 일본등 선진국에서는 원주민 재정착률 80~90% 이상이 되는데 반면, 우리는 뉴타운을 가장하여 80% 상당의 원주민을 강제 퇴출하고 투기적 가수요 환경과 다주택구조를 선환하는 구조.

정부는 “소잃고 외양깐 고치는 격”으로 역세권 층고제한 폐지, 뉴타운 공급확대, 재건축과 재개발 기간 획기적인 단축 지분쪼개기 원천 차단등 종합대책 착수에 들어갔지만 지난 강북조치에서 보여준 주택거래신고제 등 우리 정서에 맞는 MB 정책의 전환이 모색되야 한다.

최근 서울시가 주거정책을 MB 정책과 차별화를 보여 기대가 된다.

오시장은 부동산 가격안정과 기존 뉴타운이 가시화되기까지는 4타 뉴타운 지정 유보방침에 이어 앞으로 투기의 온상인 서울시 재개발과 재건축 기본계획을 2010~2020까지 정비계획을 한꺼번에 수립/지정/개발/용적률 강화 등을 통해 내년도 하반기에 대상지역을 선정하고 12월경에 확정한다고 투기안정정책으로 급선회하고 있어 주목된다.

지분쪼개기 온상인 단독 재건축도 제도 폐지나 노후도 20년에서 30년등 재개발 및 재건축 요건 강화 그리고 한옥등 존치치구 확대등 투기요인 차단등을 검토되고 있다.

앞으로 신중한 실수요자 전략이 요망되는 부분이다

△ 저소득 신혼부부용 주택 특별공급제도 도입 = 형평성 시비로 논란이 되었던 말도 탈도 많았던 본제도가 하반기부터 도입될 방침이다. 어쨋튼 예비 신혼부부들은 제도를 잘 알고, 당첨 전략도 잘짜야 한다.

현재 신혼부부는 34만명 정도로 추계되고 있는데 올해 우선 1만8천명 가구를 선 공급하고 내년부터 매해 15,000가구, 임대 35,000가구등 총 5만가구를 공급할 계획이다.

청약자격과 당첨순위를 살펴 보자. 첫해로 통장 가입한지 6개월 지나면 청약자격이 있으나 내년부터는 경쟁이 심화되면서 1년이상 가입자로 강화되므로 서둘러야 한다.

당첨순위는 결혼 후 5년내 가입자로 3년내 애를 낳으면 1순위, 4~5년내 낳으면 2순위 특별분양으로 공급물량 중 30%을 우선배정을 받는다. 소득제한도 있다. 월평균 소득이 전년도 도시근로자의 70%(맞벌이 100%)이하라야 한다.

△ 지방 주택시장 규제완화 및 미분양펀드 청신호 =지금 미분양 아파트는 대부분 지방아파트시장에 몰려 있다. 더 이상 부도방지등 지방경기 악화를 우려해 지난 번 부산, 울산등 투기과열지구 해제에 이어 민간택지는 아예 전매제한을 풀고, 공공택지도 1년으로 전매제한을 최소화한 바 있다. 

국토부와 재경부와 미분양 해소와 지방건설시장 살리기 시각을 음미할 필요가 있다.

국토부는 더 이상 방치시 줄도산이 우려된다. 규제완화를 빨리 풀어 미분양을 해소해서 지방경제를 살리자는 논리다. 재경부는 자업자득으로 건설사의 자구노력이 선행되어야 하고 양도세 중과나 종부세 완화 그리고 대출규제완화는 지방에선 의미가 없다는 상반된 입장을 보이고 있다.

미분양 아파트 투자펀드가 국내 처음으로 선을 보여 화제다.

매입대상은 70%가 넘는 300가구 이상 아파트 단지를 대상으로 시세보다 20~30% 싸게 사고 3년후 시세가로 파는 수익구조로 15% 수준의 목표수익률과 부도등 자금난에서 벗어날 수 있는 틈새시장을 공략하는 새로운 펀드라 할 수 있다. 향후 정부시각을 엿볼 수 있는 부분이다.

정부차원에서도 지방시장을 우선 살리려는 노력이 감지되고 있다.

최근 고유가등 더 이상 실기시 경기 심각성을 우려하여 지방 아파트 미분양 해소등 부처간 다각적인 규제완화를 검토하고 있어 여수, 울산, 부산등 투자분위기가 회복되고 있어 주목된다. 현재 정부가 검토하는 강력한 카드는 세제완화와 금융규제 환화로 압축되고 있다. 11만이상의 미분양 아파트를 주택공사 및 자산관리공사등에서 미분양주택을 적정가격에 매수하는 방안을 비롯하여 취등록세 감면, 1인1주택자가 추가 매입시 2주택자로 제외하여 양도세 중과 제외, 대출규제 한도 완화, 매입임대사업자에 대한 세제혜택등 다양한 논의가 있는 것으로 알려지고 있다.

△ 종부세 규제완화 잠수, 기회만 노려 = 종부세 완화는 MB공약인 동시에 집권여당이 당론이임에는 변함이 없다. 최근 쇠고기 파동과 ‘강부자 내각’이란 여론역풍을 맞으면서 당론에도 불구하고 청와대 입지가 약화되고 있어 이에 주목할 필요가 있다.

강남등 버블세븐지역 집값이 완전 안정화 시기에 종부세 완화를 재론한다는 후문이다.

우선 경제살리기 차원에서 기업들의 업무용 부동산을 우선 풀어준다든지, 사업용 부속토지인 나대지인 경우 현행 절반 수준으로 감면하고 경기회복시기와 여론 추이를 보면서 종부세 완화를 재론한다는 분석이다.

종부세 완화가 잠시 여론에 밀려 수면밑으로 잠수했지만 정기국회나 이후에도 지속적으로 관철하려 할 것이라 특정 리치계층에 대한 세금완화가 정부로선 현 상황에서 부담스러울 수  밖에 없는 상황으로 몰리고 있기 때문이다.

양도세 중과 매물이 7,8월 비수기 기간에 어느 정도 정리되고 반포등 강남권 하반기 입주 물량(23,000채 정도)이 해소되어 가는 9월 정기국회시기가 반등 내지는 추가 하락 분기점으로 작용할 공산이 커지면서 내집마련등 실수요자들은 경매나 급매물 위주로 갈아타기등 진입기회로 삼을 필요가 있다.

◇ 하반기 주택시장 예측과 뉴타운 재개발•재건축 지속적 관심 두어야

최근 집값 사이클을 놓고 대세 하락여부에 대한 논란이 일고 있어 시장의 이슈다.

올해 주택시장은 지난 해 참여정부 말기 집값이 비이성적으로 뛰면서 정부의 마지막 히든카드라 할 수 있는 1.11 및 1.31 공급 확대책을 잇달아 발표되면서 정부의 강력한 투기책을 인지한 투기수요가 잠재하면서 지난 1/4분기를 분기점으로 두 번째 하락국면으로 진입했다고 볼 수 있다.

5.19 주택정책으로 강북 뉴타운 시장은 단기 급등 우려가 예상되는 가운데 옥석을 가리는 가치투자가 요구되고 있어 진입에 신중을 기할 필요가 있다. 규제가 강화되는 단독을 피하고, 저평가등 저평가 지역 위주로 실수요자 전략이 요망된다. 강남권 주택시장은 종부세 완화시기는 MB공약보다 여론이 향배가 관건이다. 실수요자는 지속적으로 모니터링해야 부분이다.

인천등 수도권이 문제다. 가장 큰 투기요인이 2006년이후 도정법상 50만가구 이상인 경우 재개발과 개건축 예정지구를 지정할 수 있어 여론에 밀려 지자체에서 무더기 예정지구지정으로 집값 상승세가 심각하다는 점이다. 기획부동산들이 수도권 노후 다세대, 연립을 타켓으로 매점•매석 수법이 감지되면서 천안등 광역대도시등으로 확산될 우려까지 있다.

이에 대한 정부차원의 종합적 개발이익 환수등 근본적인 투기대책이 없어 불안심리가 지속되고 있다. 향후 점검할 대목이다.

MB시대 주택 실수요자 전략, 단언적으로 뉴타운 재개발과 재건축에 있다고 해도 과언이 아니다. 현재 서울인 경우 기존 건물이 30~40년된 노후화된 주택들이 대부분 차지하고 있어, 앞으로 10년내 수도권을 중심으로 지방 및 광역대도시 중심으로 재개발과 재건축은 불가피하다고 본다. 과거 신도시 개발방식은 분양가 상승과 건설기간이 너무 길어 뉴타운 개발확대를 들고 나온 이유도 여기에 있다.

타켓은 아파트보다는 노후된 다세대등 소형주택에 테마가 크다는 것이다.

특히, 서울시는 2020년 서민용 단독과 다세대 주택이 완전 없어지는 우려의 대안으로 단독주택에 대한 근본적인 규제를 강화하고 있어 실수요자는 유의해야 한다.

위기가 기회다. 기회를 낚으려면 절치부심하며 뼈를 깍는 고통을 감내하고 인고의 과정을 이겨내야 한다. 삶에 충실하면서 내집마련과 노후투자, 각자 실천의 몫이다.

(출처 : [닥터아파트] 흔들리는 MB정책과 하반기 부동산시장 大예측/진성효/2008-06-11)
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