인간만사새옹지마(人間萬事塞翁之馬)라는 말이 있습니다. 그 유래야 설망하지않아도 다 알고계시겠지만 결국 세상살이는 알수없는것이고 오늘의 좋은일이 내일의 나쁜일이 될수도 있듯이 살아봐야 알수 있다는 것입니다.
최근의 부동산시장을 보면 새옹지마가 떠오릅니다. 불과 3년전만하더라도 강남, 중대형이 부동산시장의 중심이요, 모든투자의 핵심이었으나 지금은 오히려 그동안 철저하게 소외받았던 강북, 특히 노원구 중심으로 움직이고 있습니다.
과연 이런 그동안의 소외지역이었던 강북, 중소형이 앞으로 대세가 될수 있을지, 향후 오늘의 상승이 다시 새옹지마가 되어 다시 강남으로 시장흐름이 돌아올수있을것인지 한번 이야기해 보겠습니다.
1. 강북, 소형평형 인기의 원인
가장 먼저 정부의 부동산규제정책(대출, 종부세, 양도세)에 대한 풍선효과입니다. 갈곳없는 유동자금이 상대적으로 규제허점이 있고 약한곳으로 튀어올랐으면 그 지역이 바로 강북 노원구이며 소형평형이었습니다.
그다음으로 생각할 수 있는것이 그동안 중대형위주의 강남등 버블세븐 상승에 따른 지나치게 벌어진 격차로 인한 저평가입니다.
어차피 부동산규제정책으로 고가주택 접근이 힘든상황에서 상대적으로 저렴하고 강남대비 기본가치가 저평가 된 곳으로 수요가 몰릴 수 밖에 없고 결국 몰렸습니다.
또한 강북지역의 공급부족과 뉴타운/재개발 이주수요로 수요가 일시적으로 증가한 반면 그동안 공급은 부족했던것도 원인입니다.
결국 그동안 소외되었던 강북, 북부지역, 소형평형은 정부가 만든 구조적인 문제로 상승할 수 밖에 없었던 것입니다.
여기에다가 그동안 강남상승을 보면서 통탄했던 마음의 보상심리까지 작용하여 부동산시장의 암적 존재인 단합이 기승을 부리면서 호가상승으로 이어지고 있습니다.
2. 이런 북부지역의 인기는 지속될 것인가?
앞서 언급했드시 새옹지마 입니다. 절대 영원한것은 없으며 오늘 좋다고 3년후가 좋다는 보장은 없습니다. 급히 먹은 떡이 채한다고 지금 노원구를 비롯한 소형의 상승은 너무 갑작스런 급상승을 하였고 강남과의 격차가 50%정도로 줄어들었습니다.
2006년 기준으로 보면 강남등 남부는 하락을 한 반면 강북을 비롯한 북부는 상승을 하였기때문에 나무, 북부 격차가 2003년 수준으로 돌아갔다고 볼 수 있습니다.
부동산 상승이라는것이 자동차 브레이크처럼 밟으면 그냥 정지하는것이 아니라 기차와 같이 브레이크를 밟더라도 가속도 때문에 정지선을 넘어 한참을 지난 후 정지하는 경우가 많습니다.
투자수익이 발생하려면 현재 매입가격에서 추가로 기회비용 이상의 상승을 해야하는데 최근 급상승한 지역이 추가상승하기 위해서는 현재의 규제정책과 수요흐름으로 쉽지 않습니다.
현재 분위기때문에 추가 상승된다하여도 3년후까지 이런 상승세가 유지된다는 보장은 없습니다.
현재 남부권 시장을 보듯이 정지선을 넘어서 멈춰야할 시세보다 더 상승한 경우는 시간이 지나고 시장상황이 바뀌면 다시 정지선쪽으로 조정될 수 있습니다.
3. 소형아파트 인기도 지속될 수 있을것인가?
소형아파트 인기는 2006년까지 강남상승과는 차이가 있으며 소형아파트가 대세상승이라고 생각하지는 않습니다.
소형아파트의 한계는 실수요층이 많고 어차피 자금여력에 한계가 있는분들이 많으며 중소형이 중대형을 넘을수 없는 비교한계치가 존재하기때문에 상승폭에 한계가 존재하며 이미 중대형과 격차를 많이 줄였으며 최근 가격상승으로 서민층이 쉽게 접근하는 가격대 물건이 많이 줄어들었기때문에 최근과 같은 그런상승은 힘들것으로 보입니다.
하지만 단독세대,1인가구가 상승하고 있고 어차피 신혼부부등 신규수요도 꾸준히 발생하고 단기간 강북공급이 갑자기 늘어나기 어렵고 뉴타운 이주수요까지 발생할 예정이기에 정부정책이 중대형 위주로 재편되지않는한 당분간 이런흐름의 변화가 있기는 힘들며흐름이 변하더라도 기존과 같이 그정도의 가격차이가 다시 벌어지지는 않을것으로 봅니다.
소형아파트의 상승은 최근과 같은 그정도의 상승은 힘들겠지만 1-2년정도 더 지속될 수 있으며 가격이 상승하여 서민층 접근이 부담되는 아파트보다는 저가아파트 위주로 움직일것으로 보입니다.
하지만 이런 소형아파트의 상승은 정부의 규제정책 완화와 뉴타운 입주물량이 나오면 한풀 꺾일것으로 보이며 오히려 지나치게 상승한 곳은 뉴타운 입주물량 공급시 일부 하락도 예상됩니다.
갈아타기를 생각하신다면 늦어도 1-2년안에는 수요가 있을때 매도타이밍 잡아보는것이 좋습니다.
남들이 다 좋다고할때 빠져나와야하는 구멍을 찾아볼때 입니다.
4. 강남 등 남부권은 반등이 가능한가?
당연히 반등은 가능합니다. 하지만 현재의 부동산정책하에서는 반등이 어렵기때문에 생각보다 이런 침체가 더 지속될 수 있습니다.
정부의 규제(대출,종부세,양도세)완화가 최우선인데 현재 경제상황과 MB정부의 상황을 보면 올해내에 큰폭의 완화는 기대하기 힘들것으로 보입니다.
지금 상황에서는 부동산시장 침체가 지속될것이기에 결국 2008년 하반기부터 논의가 되어서 2009년이후부터는 규제완화가 본격화 될것으로 보입니다.
자동차가 출발하려면 기름만 넣는다고 출발하는것이 아니라 시동을 걸고 악셀을 밟아야 출발 할 수 있습니다.
규제완화라는 기름이 들어갔다하여도 바로 출발은 힘들것이며 시동과 악셀같은 어떤 계기가 필요합니다.
이런 시동은 잠실재건축, 판교재건축 입주물량 소화가 될것이며 악셀은 재건축 규제완화가 될것입니다.
결국 2009-2010년 규제완화, 잠실재건축, 판교신도시 입주물량이 소화된 후 2010-2011년 재건축규제가 완화되는 시점부터 본격 반등이 가능할것 같습니다.
하지만 고유가, 금리, 경제상황등의 변수가 있기에 상황은 예상보다 더 빨라질수도 다소 늦어질 수도 있습니다.
5. 그럼 지금은 어떤식의 투자를 해야하나?
현재 부동산시장 상황에서는 최근 급상승하여 강남과의 격차가 줄어들고 하락세를 보이는 분당 급매물과 격차가 별로 나지않는 지역은 신중해야할 필요가 있습니다.
규제완화가 될때까지는 철저하게 저가위주로 움직일 가능성이 높기에 시세가 급상승하여 더이상 저평가가 아닌 지역은 쳐다볼 필요가 없습니다. 물론 개발호재가 풍부하여 미래가치가 높다면 관심을 가지고 매수타이밍 잡아보셔야 할것입니다.
가점점수가 높은분들은 당연히 청약위주의 전략을 짜야하며 판교,광교에 적극적인 청약을 해야하며 가점점수가 60점이상이 안되는 분들은 김포한강신도시, 은평뉴타운등 택지지구,뉴타운 위주로 접근하시는것이 좋습니다.
유행처럼 뉴타운의 "뉴"자나 재개발의 "재" 자만 들어가도 시세가 급등하고 상승하는데 이는 미래가치 선반영으로 보셔야하며 뉴타운 효과에 대하여 냉정한 시선이 필요합니다.
뉴타운이 만능은 아니며 기존 재개발의 확대차원이며 기반시설이 보완된다하여도 신도시와 같은 대폭적인 인프라는 힘들며 정부와 서울시의 능력을 보면 현재 발표된 뉴타운을 수행하기에는 역부족이기때문에 사업진행속도가 빠른 일부지역을 제외하고는 생각보다 장기적으로 접근하시는것이 좋으며 개발발표에 대한 막연한 기대감으로 미래시세가 선반영된 빌라,연립을 무리하게 매수하는것은 바람직하지 않습니다.
당분간 실수요자 중심으로 부동산시장이 움직일 수 밖에 없기에 강북, 소형인기는 당분간 지속될 것이고 이중에서도 아직까지 저평가된 지역은 추가상승여력 있습니다.
또한 버블세븐지역은 너무 서두르지마시고 철저하게 개발호재와 미래가치, 저평가 위주로 움직이는것이 좋으며 강남, 분당, 용인등 버블세븐은 여전히 인프라와 기반시설이 우수하고 개발도 계속 진행중이기에 장기적으로는 여전히 가치가 있습니다.
이런 수요자중심의 시장을 최대한 활용하여 서두를 필요는 없지만 관심있는 지역의 초급매물 여부를 수시로 확인하면서 자금계획에 맞춰서 움직여보는것도 좋습니다.
내집마련의 Happy Vitamin 김인만
