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외곽지 신도시에서 도심 재건축 시대로

2017-07-25 | 작성자 이주호 | 조회수 6,114 | 추천수 90

- 도심 재건축 아파트가 부동산시장 이끈다 -


필자는 예전부터 도시는 10년 마다 한번씩 도심에서 외곽지로, 외곽지에서 도심으로 끊임없이 개발된다는 도시개발 이론을 주장했다.


1988년 88서울올림픽이 열리던 년대인 1980년대가 도심 개발 시대라면 1989년 4월 수도권1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동신도시) 건설 발표로 1990년대는 수도권1기 신도시 시대가 되었다. 이는 도시는 10년 마다 한번씩 도심에서 외곽지로 개발된다는 도시개발 이론이 근거가 된다.


2000년대는 1990년대 수도권1기 신도시 시대에서 다시 서울 도심으로 리턴하여 개발하는 도심 개발 시대가 되었는데 이때 도곡동 타워팔레스, 삼성동 현대아이파크란 초고층아파트가 탄생했다.


2000년대에 경제가 성장하는 과정에서 주택 수요가 폭발적으로 일어나니 정부는 주택 공급의 일환책으로 2010년대에 분당급 신도시인 동탄신도시 등 수도권2기 신도시를 건설하게 되었다.


요즈음 강남3구 재건축 아파트가 금싸라기가 되니 1980~1990년대 초에 강남권 아파트를 팔아 분당신도시로 입주한 사람들은 자산 가치적인 측면에서는 거의 바보가 된거나 다름없다.


최근 동탄 지고 분당 뜨고란 말이 공공연하게 나돌고 있는데 분당신도시 아파트값이 고개를 들고 있는 이즈음 앞으로 분당 아파트값이 오르게 되면 동탄신도시 아파트에 입주한 사람들 역시 자산 가치적인 측면에서 바보가 된거나 다름없게 된다. 물론 일부 동탄신도시 아파트가 프리미엄 아파트가 되었으니 반드시 그렇다는건 아니고 도시개발 이론, 자산가치적인 측면을 쉽게 설명하는 과정에서 이러한 말이 나온 것이니 이해를 부탁드린다.


물론 새 아파트에 들어가서 살게 되면 여러가지로 편리한 점이 많지만 부동산은 새 아파트 못지않게 위치의 중요성 때문에 위치 좋은 도심 재건축 아파트가 더욱더 가치를 발휘하는 시대가 되었다.


위치 좋은 도심 재건축 아파트를 부수고 재건축사업을 통하여  다시 새 아파트를 짓게 되면 그게 바로 최고의 아파트가 아닌가


이러한 맥락에서 앞으로 도심 재건축 아파트의 몸값은 더욱더 높아지리라


그래서 서울 도심 한강변 압구정동 등 재건축 아파트값이 하늘 높은줄 모르게 올라간다. 아니 이미 몸값이 많이 올라가 있다.


수도권1기 대표신도시인 분당신도시도 과거에는 서울 강남에서 먼거리라 그야말로 외곽지 신도시나 다름이 없었는데 서울에서 분당신도시보다 더 먼 거리인 동탄신도시가 건설된 이후 부터는 분당신도시가 비록 서울은 아니지만 준강남권 도심 아파트가 되었다.


이러한 도심 아파트 선호 경향 때문인지 최근 서울에서 분당신도시보다 더 먼 거리인 동탄신도시는 지고, 분당신도시는 뜨고란 말이 나오는가 보다


지금 비록 강남3구 아파트들 처럼 1992년에 입주한 분당신도시 아파트들도 낡았지만 분당신도시 아파트들도 재건축대상 아파트라 분당신도시 좋은 위치의 아파트들이 재건축사업을 통하여 새 아파트로 변모한다면 이또한 제대로 가치를 발휘할 수 있지 않은가


대부분 사람들이 새 아파트에 살기를 갈망하지만 위치가 따라주지 않으면 그 아파트는 제대로 빛을 발휘하지 못한다.


그래서 서울 최고의 아파트는 한강변 강남3구 재건축 아파트이고 그 다음을 꼽는다면 수도권1기 대표신도시인 분당신도시 재건축 아파트가 아닌가 한다.


이러한 도심 아파트 선호 현상은 지방광역시에서도 나타나고 있다.


대구의 경우 요즈음 대구 최고의 위치인 수성구 범어네거리 궁전맨션 아파트가 재건축이란 호재로 한껏 몸값이 올라가고 있다. 비록 지은지 오래된 아파트지만 최고 위치의 아파트를 재건축사업을 통하여 새로운 아파트로 변모한다면 그게 바로 최고의 아파트가 아닌가


그외 범어동 가든3차, 경남, 명문빌라 그리고 수성동 신세계아파트 등이 재건축 재료를 안고 아파트값이 상당히 비싸거나 저평가된 편인데 대구 수성구 범어동, 황금동, 수성동 재건축대상 아파트들은 앞으로 가면 갈수록 몸값이 올라갈 것이다.


작금의 도심 개발 시대에선 부산 최고의 위치인 해운대, 대전 최고의 위치인 서구 둔산동 재건축대상 아파트들 역시 앞으로 몸값이 올라갈 것이다.


이제 부동산은 가치 부동산 시대가 되었다. 가치 부동산이 되기 위해서는 빼어난 입지가 최우선이다.


부동산은 위치의 고정성, 재생산의 부증성때문에 이 세상에 입지는 단 하나밖에 없다. 입지가 단 하나밖에 없고 재생산이 불가능하기 때문에 이제 위치가 빼어난 아파트가 몸값을 자랑하는 시대가 되었다.


정부에서 앞으로 신도시 건설을 더이상 하지 않겠다는 발표로 도심 부동산 즉 도심 재건축, 재개발대상 아파트는 더욱더 빛을 발휘하리라.


최근 노원구 상계동 아파트의 몸값이 높아지는게 창동·상계동에 코엑스 2배 규모의 업무단지가 들어서면 직주근접 아파트가 되니 상계동 재건축대상 아파트는 요즈음 하루가 다르게 몸값이 올라가고 있다.


오늘날 도시는 외곽지에서 도심으로 리턴하여 개발하는 시대를 맞아 부동산 역시 도심 재건축대상 아파트가 부동산시장의 스타주로 떠오르고 있다.


부동산 투자의 3요소는 경기사이클, 정책, 개발이다. 지금은 개발이 지배하는 부동산시장이 되었다. 도심 요지 재건축, 재개발대상 아파트가 부동산시장을 선도하는 시대가 되었다. 이러한 부동산시장의 흐름은 가면 갈수록 뚜렷하게 나타날 것이다.


작금은 외곽지 신도시에서 도심 재건축 시대로 인데 도심 위치가 빼어난 재건축, 재개발대상 아파트가 부동산시장을 이끄는 시대가 되었다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

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