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코스피지수가 오르면 집값도 오른다

2017-07-04 | 작성자 이주호 | 조회수 5,107 | 추천수 96

- 2019년에 코스피지수 3000 돌파 전망 -


올해 들어와서 코스피지수가 연일 상승하다시피 하고 있다.


올 5월달에 코스피지수가 2011년 고점인 2250선을 돌파하고 6월에도 상승 코스를 그리고 있다.


필자가 보건데는 올 6월달에 2011년 고점을 경신했으니 이는 코스피지수 대세상승의 신호탄이며 한번 경기가 살아나면 3년 정도 이어진다는 정설에 따라 코스피지수는 2019년까지 상승 코스를 그릴 것으로 전망된다. 항간에서는 이번 대세상승으로 코스피지수가 몇년내에 3000을 돌파할 것이라는 전망이 나오고 있는데 그건 두고봐야 할 일이다.


필자는 부동산전문가인데 왜 코스피지수의 흐름을 분석하는가 하면 코스피지수가 대세상승하면 집값도 동반상승하기 때문이다.


노무현정부때인 2005~2007년에 대중국 조선, 철강 특수를 맞아 코스피지수가 대세상승하여 2005년도에 코스피지수 종전 고점인 1000을 돌파하더니 2007년도엔 코스피지수가 대망의 2000을 돌파하였다. 이때 코스피지수가 대세상승하니 집값도 대세상승하여 특히 버블세븐지역(강남구.서초구.송파구.양천구 목동.분당.평촌.용인)의 집값이 폭등했다.


코스피지수가 대세상승하고 실물경제가 좋아지면 집값은 당연히 오르게 되어 있다. 이는 바로 실물경제 논리, 주식과 부동산의 논리이다.


문재인정부가 출범하자마자 강남권재건축 등이 폭등하니 문재인정부에서는 부랴부랴 6.19 부동산대책을 내놓았다. 6.19 부동산대책의 규제 타깃은 그동안 집값이 많이 오른 강남권재건축 등에 집중되었다.


강남권재건축은 2013년 하반기 부터 상승하여 2017년 현재까지 햇수로 5년동안 폭등하였으니 정부에서 규제의 칼을 빼들지 않을 수 없다.


사실 어느 한쪽 지역의 집값 폭등은 나중에 폭락을 감안하면 국가경제로 보나 개인 가계로 보나 결코 바람직한 일이 아니다.


코스피지수가 2019년까지 대세상승하면 실물경제 논리로 볼때 코스피지수의 상승과 함께 집값이 올라가야하는게 당연한데 그러면 과연 어떤 지역의 집값이 오를까


물은 높은 곳에서 낮은 곳으로, 투자는 고평가 지역에서 저평가 지역으로 흐르는게 세상의 이치이며 순리인데 이러한 맥락에서 우리는 그동안 집값이 폭등한 강남권재건축 등 보다 그동안 집값 상승이 미미하거나 거의 오르지 않는 지역에 눈을 돌리지 않을 수 없다.


또 지금은 반도체호경기 시대라 반도체와 관련이 있는 평택 고덕신도시의 분양 아파트도 투자 전망을 밝게 보고 있다. 고덕신도시내의 점포주택지를 사서 건축하는 것도 상당히 유망한 부동산 투자 상품으로 알고 있다.


반도체경기가 좋아지니 반도체관련 부동산도 좋아져야 하는게 당연한 경제논리가 아닌가


6.19 부동산대책 이후 서울 집값은 노원구 아파트의 가격 상승률이 가장 높게 나타났는데 이는 6.19 부동산대책에 대한 풍선효과라고 할 수 있다. 그외 경기 남부 신도시 중대형아파트의 가격도 노무현정부때인 2007년 고점에서 한참이나 떨어진채 아직 바닥권에 머무르고 있는데 이러한 저평가 아파트도 코스피지수가 오르는 등 실물경제가 좋아지면 당연히 올라야 하는게 아닌가


2018년 평창동계올림픽을 앞두고 있고 인천~수색~용산~청량리~망우~용문~원주~횡성~둔내~평창~진부~대관령~강릉간 KTX 개통도 년말로 예정되어 있어 앞으로 교통이 좋아지면 서울 사람들이 제주도나 부산보다 동해안으로 더 몰릴 수 있다는 예상에 따라 속초, 강릉, 동해시 바다 전망이 빼어난 아파트에 매수세가 쏠리고 있다고 한다. 이들 동해안 바닷가 아파트는 특히 올해부터 매수세 쏠림이 두드러지고 있다.


올해 전국 시도별 청약 경쟁률(6월 20일 기준)/자료=부동산114에 따르면 올해 청약 경쟁률 1위는 세종시이고, 2위는 대구, 그 다음이 부산, 광주이고 서울이 5위다. 예상과 달리 서울이 5위를 차지하고 있다.


문재인정부에 들어와서 전라도 광주의 집값이 두드러지게 오른다고 한다. 박근혜정부때 광주, 대구는 집값 상승 흐름을 같이 했는데 광주와 함께 대구 부동산경기도 최근 77주만에 오름세로 돌아섰고 신규 아파트 분양쟁률이 수백대 1을 기록할 정도로 회복세가 뚜렷해지고 있어 광주와 대구 집값은 동반상승할 가능성이 크다. 이미 부동산시장 현장에서 청약 경쟁률이 높이 나타났는게 이러한 사실을 반증해 주고 있지 않은가


이상은 지역별 부동산경기에 대한 전망이고 그외 부동산 상품별로 들어가 보면 강남권 집값이 규제대상이 되니 즉 주택이 규제대상이 되니 주택이외의 부동산 상품인 오피스텔, 상가 등으로 수요가 몰릴 가능성도 크다.


올해부터 반도체경기가 좋아지고 있다. 이같은 반도체경기의 대세는 1990년대 중반 이래 수십년만에 도래한터라 주식시장에서는 반도체관련주인 삼성전자, SK하이닉스 등이 계속 상승곡선을 그리고 있다.


올해부터 반도체경기가 대세를 타고 있는데 2005~2007년 대중국 조선, 철강 수출호경기때 처럼 실물경제가 좋아지고 있다.


한번 경기가 대세를 타면 3년 정도는 이어진다는 정설에 따라 이번 반도체경기와 코스피지수는 2019년까지 이어질 공산이 크다.


현재 부동산시장의 가장 큰 호재는 반도체호경기와 코스피지수 상승, 실물경제 호조이다.


코스피지수가 대세상승한 2005~2007년에 집값도 동반상승했다.


2019년쯤에 코스피지수가 대망의 3000을 돌파한다고 가정하면 그때까지 집값이 오를 수 밖에 없다. 이는 실물경제의 논리이고 주식과 부동산의 상관관계이다.


실물경제 논리에 따라 집값이 오르더라도 지난 5년동안 집값이 폭등한 강남권재건축 등은 더이상의 가격 상승은 무리가 아닌가 한다.


그래서 우리는 6.19 부동산대책 이후 풍선효과가 나타난 강북 노원구 등을 주목하지 않을 수 없다. 이 노도강(노원구.도봉구.강북구) 집값은 2000년대에 강남권 집값 폭등의 끝무렵인 2007년 하반기~2009년에 반사이익 즉 풍선효과를 누렸다. 이러한 과거의 사례를 결코 무시할 수는 없다.


6.19 부동산대책이 지역별 부동산경기의 전환점이 될지 향후 부동산시장의 흐름을 차분히 지켜보자.


세상이 복잡하다 보니 부동산시장도 복잡하게 돌아 간다. 그래서 요즈음은 부동산 원론보다 부동산 각론으로 파고 들어가 지역별, 평형별, 상품별로 세세하게 부동산시장을 살펴봐야 성공투자할 수 있다.


거듭 말씀드리지만 지난 5년동안 집값이 폭등한 강남권재건축 등에 투자하기에는 너무 부담스러운 점이 많고 또 집값이 폭등한 지역은 언제 또 집값이 폭락할지 모르기 때문에 집값이 많이 올라갈수록 경계의 끈을 늦추지 않아야 한다.


당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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