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2007년 고점 대비 낙폭과대 아파트 반등할까

2017-06-26 | 작성자 이주호 | 조회수 4,628 | 추천수 101

- 저평가 아파트를 주목하라 -


요즈음 서울 그리고 서울 인근 신도시 집값이 오른다고 난리법석이다. 급기야 정부에서는 6.19 부동산 규제 강화 대책을 내놓았다. 집값이 폭등한 지역은 가만히 놔두지 않겠다고 하는 것이 정부의 확고한 의지다.


그러나 이러한 말에 실감을 느끼지 못하는 집주인들이 많다. 사실 집값은 실물경제 호경기를 맞아 어느정도 올라야지 지나친 폭등은 나중에 집값이 꺾이면 심각한 후유증을 초래하기 때문에 국가 경제로 보나 개인 가계로 보나 결코 바람직한 일이 못된다.


그런데 이 집값이 오를때는 한없이 올라갈 듯 하나 사실 집값은 일정한 사이클을 두고 오르내림을 반복한다. 이러한 오르내림은 지나온 지역별 부동산경기 사이클에서 여실히 드러나고 있다.


2010년에 들어서서 지역별 부동산경기 사이클을 보면,


2011년 부터는 2000년대에 지극히 소외받았던 지방 대구, 경북 등 집값이 꿈틀대기 시작했다. 2011~2013년은 대구, 경북 소형아파트 전성시대이고 2014~2015년 2년동안은 대구 수성구, 달서구 등 중대형아파트 전성시대인데 이들 중대형아파트는 2년동안 1~3억원 이상이 올라 가히 살인적인 집값 폭등이 아닐 수 없다.


2011~2015년 대구 부동산경기를 살펴보면 소형아파트가 3년동안 오르고 그뒤 2년동안은 중대형아파트가 올랐는데 이러한 평형별 사이클이 들어맞는게 우리는 이미 1987년 하반기~1991년 서울 강남권 집값이 폭등할때 경험해 왔다.


1987년 하반기~1989년에 서울 특히 소형아파트 가격이 올라오니 1989년 하반기 부터 1991년 상반기까지는 서울 중대형아파트 가격이 폭등했다.


이때 이러한 서울 부동산경기 사이클을 2011~2015년 대구 부동산경기 사이클이 그대로 답습했으니 이는 우연의 일치인가 정해진 지역별 부동산경기 사이클인가


최근 대구 부동산경기는 2016년에 혹독한 시련을 거치고 상승 사이클을 타고 있으며  일부 지역 집값은 급매 또는 로얄층 기준으로 매물이 소진되거나 사라지거나 해서 향후 대구 부동산경기는 희망적이다.


부산, 대구 집값은 3년의 시차를 두고 움직이는데 2013년 한해 부산 집값이 폭락했으나 2014~2016년 3년동안 부산 해운대구 등 집값은 폭등했다. 2013년 3년뒤인 2016년에 대구 집값이 폭락했는데 향후 대구 집값도 부산 2014~2016년 집값 폭등 시기를 그대로 답습할 것으로 보인다.

 

요즈음 지방 부산 해운대구 등 집값 폭등을 보면 2000년대 서울 집값 폭등을 방불케한다. 이는 그동안 국내 경제 규모가 크지고 소득이 증대되고 지방 경제가 커진 결과가 아닌가 한다.


요즈음 지방 집값 폭등도 대단한게 강원도 속초시 바닷가 모 분양 아파트는 아직 입주도 안되었는데 프리미엄이 1억원 이상을 호가해도 매물을 구하기가 쉽지 않고 서울에서 거리가 떨어진 평택 모 30평대 분양 아파트도 프리미엄이 4~5천만을 호가하는 등 지방 부동산시장에서의 아파트 프리미엄 형성도 참으로 대단해 입을 다물지 못하겠다.


서울 강남권재건축 등은 지방 대구 소형아파트 집값이 꺾일 무렵인 2013년 하반기 부터 꿈틀댔는데 그로부터 4년이 지난 현재, 강남권재건축 등의 집값 폭등은 가히 살인적이다.


그러나 이는 어디까지나 강남권재건축 등 일부 지역에 한하는 집값 폭등이고 서울 인근 모 신도시 대형아파트 집값은 2007년 고점 대비 하나도 오르게 없다. 이러한 지역의 집값은 6.19 부동산대책에 어떠한 반응을 보이겠는가, 나하고는 거리가 먼 대책이라고 할 것이다.


2007년이라면 코스피지수가 2000을 넘었고 실물경제가 폭발적으로 성장한 한해였다. 2000년대 중반부터 서울 특히 강남권 집값이 폭등했는데 이는 대중국 조선.철강 등 특수를 맞아 실물경제가 폭발적으로 성장하는 과정에서 빚어진 결과이다. 이때 특히 강남권 집값이 폭등해 버블세븐지역(강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인)이라는 신조어가 탄생하기도 했다.


이 강남권재건축이 얼마나 올랐나하면 개포주공1단지 전용면적 41㎡가 현재 11억 이상 한다. 사실 11억원이라면 지방 동네 근린상가 2개 정도를 구입할 수 있을 정도의 큰돈이다. 바로 이러한 것이 경제의 양극화, 사회의 양극화가 아닌가


정부에서 6.19부동산대책을 내놓았는데 2013년 하반기부터 집값이 폭등한 강남권재건축 등은 그동안 너무 올라 규제 강화 부동산대책을 내놓아야 하는게 당연하다.


그러나 강북 내지는 서울 인근 경기 남부 일부지역의 집값은 아직 하나도 오른게 없이 바닥권에 머무르고 있다.


다같은 서울 및 서울 인근 신도시라도 집값이 폭등한 아파트가 있는가 하면 집값이 하나도 안오른 아파트도 있는데 참 사람 팔자도 알 수 없듯이 집값 또한 알 수가 없는게 세상살이가 아닌가 한다.


6.19 부동산대책 이후 강남권재건축, 부산 해운대구 집값은 주춤거리고 있는데 이들 아파트값이 주춤거리니 인근 저평가 아파트로 매기가 옮겨 붙는다는 즉 풍선효과가 나타나고 있다고 한다. 풍선효과라지만 사실 선두주자 강남권 집값이 오르니 후발주자 강북, 수도권 이남, 수도권 이북 저평가 집값도 오르는게 당연한 실물경제, 부동산경제 논리가 아닌가 한다.


집값은 강남권 집값 등 특정지역 집값만 계속 오르는 듯 하나 사실 일정한 사이클을 가지고 지역별로 순차적으로 움직이고 있다. 2000년대에 강남권 집값이 폭등할때 2010년대에는 그동안 저평가되었던 지방 대구, 경북 그리고 그뒤 부산 해운대구 등 집값이 오르지 않았는가


이러한 집값 움직임의 사이클, 속성을 보면 이젠 그동안 집값 상승에서 소외된 서울, 서울 인근 신도시 저평가 중대형아파트 집값이 제 차례를 맞아 상승해야 하지 않은가 그리고 그동안 소외된 강북 저평가 집값도 올라야 한다는게 필자의 서울, 서울 인근 신도시 집값에 대한 소견이다.


2007년도에 7~7억5천만원 하던 서울 인근 신도시 집값이 아직도 4억원에 머무르고 있는데 이러한 집주인들은 정부의 6,19 부동산 규제 강화 대책에 눈물짓고 있다.


2007년 고점때 7~7억5천만원에 아파트를 산 집주인들은 아직도 고통의 나날에서 벗어나지 못하고 있다.


반도체 수출호경기로 반도체관련주인 삼성전자, SK하이닉스 등이 대세상승하고 있는 등 실물경제가 호조를 보이고 있는 이즈음 그동안 하나도 오르지 않은 저평가 집값은 과연 바닥권에서 머무를까


이들 저평가 집값의 향후 움직임이 사뭇 궁금하지 않을 수 없다.


노무현정부때 강남권 집값이 폭등했다면 문재인정부에서는 강북, 수도권 저평가, 지방 꼴찌 대구.광주.대전, 강원도 집값 전성시대가 될 가능성이 크다.


집값 상승에는 실물경제 성장이 따라야 하는데 지금은 1990년대 중반 이래 수십년만에 도래하는 반도체호경기 시대로 코스피지수가 2000을 넘어서 계속 상승 코스를 그리고 있고 수출호경기 뒤에 따르는 내수 호경기 시대라 저평가 집값이 상승할 가능성이 충분하다.


작금의 실물경제 시점은 철강.조선 수출호경기때인 2005~2007년과 유사한데 2017년 현재는 2005년과 닮은 꼴이며 그때와 한가지 다른 점은 조선.철강 수출호경기가 아니고 반도체 수출호경기 시대라는 점이다.


지난 5월에 코스피지수가 역사적 신고점을 경신했다. 이 추세대로 라면 2019년쯤엔 코스피지수가 3000을 돌파할 가능성이 크다. 실물경제 논리상 코스피지수가 대세상승하면 저평가 집값도 대세상승할 수 밖에 없다. 실물경제의 바로메타 주식시장이 대세상승하는 한 향후 부동산시장은 희망적이다.

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제공닥터아파트

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