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투자수익률을 결정짓는 최근 주요변수 - 1부 -

2007-03-08 | 작성자 이명수 | 조회수 16,410 | 추천수 372

지난주에 이어 이번 칼럼에서는 관망기에 매수 및 매도 타이밍을 결정짓는 주목해야 될 변수들에 대해 다뤄보고자 한다. 지면관계상 2008년부터 영향을 끼칠만한 장기변수 세 개를 이번 칼럼에서 다루고 단기적변수인 2개에 대해서는 2편을 통해 자세히 다루도록 하겠다.


그럼 올해 투자포지션을 정하기 위해 앞으로 1~2달동안의 관망기중 주목해야 될 변수들은 무엇이 있을까?


자산시장은 미묘한 매수심리에 따라 변화하게 됨으로 지금은 눈에 띄지 않는 사소한 변수지만 향후 파급효과가 클 수 있는 요인들을 주의 깊게 관찰하고 움직일 준비를 침체기 동안  튼실히 해놓는 것이 좋다.


올해 주목해야 될 변수 중 그냥 지나치기 쉬운 사소한 것 들 중에 놓치지 말아야 할 것들로 필자가 지난주 칼럼에서 언급한 것은 다음과 같다.


1. 1만원권 신권 발행에 이어 고액권 발행 가능성에 대한 기사가 끊이질 않는다.

2. 국내시장은 규제 위주로 가지만 해외시장은 점점 더 풀어지고 있다.

3. 2008년 금융권에 전격 시행될 ‘자산시장통합법’ 관련 은행과 증권회사에서 갑자기 부동산관련 신상품을 쏟아놓고 있다.

4. 전반적으로 아파트 시세가 조정되고 있지만 그동안 8.31까지의 대책까지 규제 발표 후 급락세를 보이던 강남권 재건축 단지들은 오히려 시세가 빠지지 않고 있다.

5. 침체가 계속 돼가고 있는 국내 경제상황과 달리 미국, 일본, 중국, 인도, 베트남 등 우리와 밀접한 주변국들의 경제상황은 완연한 호전현상을 보이고 있다.


등이다. 이상의 변수들은 일견 부동산 시장과 관련이 없는 것 같지만 시간이 지나면 밀접한 영향을 시장에 준다는 점에서 저평가 투자처를 찾는 투자자 입장에서는 남들보다 앞서 주목해 볼 필요가 있다.


첫째, 1만원권 신권 발행에 이어 고액권 발행 가능성에 대한 기사가 끊이질 않는다. 가장 기본이 되는 장기적인 주요변수중 하나로 리디노미네이션 단행에 대해 주목해야한다. 이에 대해서는 알려진 바가 별로 없어 조금 자세히 설명할 필요가 있다.


최근 오천원권에 이어 천원권과 만원권 등이 신권으로 교체되면서 이르면 2009년께 10만원권 등 고액권 발행 가능성이 커지고 있다. 이로 인해 화폐의 액면 단위 자체를 변경(리디노미네이션)하자는 논의 역시 다시 고개를 들고 있는 상황이다.


리디노미네이션(redenomination)은 한 나라의 화폐를 가치의 변동 없이 액면을 동일한 비율의 낮은 숫자로 끌어내리거나, 아예 통화 단위와 호칭을 바꾸는 것을 뜻한다. 예컨대 현재의 1000원을 1원으로 바꾸고 그에 맞춰 모든 가격 단위를 조정한다고 보면 되겠다.


이미 오래전부터 우리나라의 각종 거래 단위나 통계 수치엔 1000조(兆) 단위를 넘어서 다음 단계인 경(京) 단위(1 뒤에 0이 16개)까지 등장하고 있는 상황이다. 반면 미국 등 대다수 선진국에선 통계와 거래 단위가 대부분 10억정도로 표시된다는 점은 시사하는 바가 크다고 볼 수 있다.


한국은행도 이런 이유로 2004년 화폐제도 개선안을 정부에 제출할 때 고액권 도입과 함께 액면 단위를 1000 대 1의 비율로 조정할 필요가 있다는 입장을 전달했던 바가 있다.


리디노미네이션을 단행하면 실물자산의 가치가 오르게 된다는 통상적인 논리가 있는데 앞서 언급한 바와 같이 수학적으로는 자산가치 상승이 이뤄지지 않지만 실물자산가치의 상승은 심리적인 면에 기대 이뤄지는 것이다.


예컨대 1000 대 1 리디노미네이션이 단행되면 1천원이 1원이 되는 것으로 2원정도에 택시를 타고 수천원정도의 월급을 받게 되는 일이 일어난다. 이 같은 논리는 결국 심리적으로 돈 가치가 낮아지는 `착시현상`이 발생할 것이라는데 근거를 두고 있다.


현재 3억원선의 아파트가 4억이 되기는 힘들지만 30만원 선의 아파트가 40만원으로 상승하기는 지금보다 쉬워질 수 있기 때문이다. 이런 이유로 일부 부자들은 벌써부터 대표적인 실물자산인 금, 부동산, 미술품 등에 대한 관심을 나타내고 있다.


어쨌든 리디노미네이션은 국가경쟁력 등을 위해서 머지않은 시일 내에 해결되어야 할 과제로 멀지 않은 시일내에 리디노미네이션의 실행은 불가피 할 것으로 투자자들의 경우 실제상황과 자금성격 등을 고려한 자산의 포트폴리오 구성이 필요하다.


혹 부동산 등 실물자산을 전혀 보유하지 않은 채 은행의 펀드 상품이나 예금으로만 자산을 보유중인 경우라면 환금성이 좋은 아파트나 수익형 부동산의 자산 비중을 지금부터 늘릴 필요가 있다. 조만간 발생할지 모르는 상대적 화폐가치 하락위험을 최소화 할 수 있는 대안을 미리 준비해야 되기 때문이다.


둘째, 국내시장은 규제 위주로 가지만 해외시장은 점점 더 풀어지고 있다. 작년 재테크계의 큰 이슈 가운데 중국과 인도를 위시로 한 해외 펀드 상품이 있었지만 이에 못지않게 주목받은 것이 해외부동산 투자이다.


실제로 건설업계를 필두로 그동안 잘 알려져 있던 미국, 중국 뿐 아니라 베트남 등 동남아 부동산 투자열풍이 거셌다. 실질적으로 초기투자시장에 대한 진입은 수익률만큼 공신력 있는 정보제공 루트가 없다는 위험도 그만큼 커 추천을 하기는 어려운 상황이었던 것이 사실이다.


투자자 입장에서도 현재 거주하고 있는 국내에서도 100% 확신 후 투자가 어려운 상황인데 답사가 어려운 해외 부동산을 취득하는 일은 추진 전에 겁부터 나는 것이 사실이다. 게다가 직접 부동산을 취득하는 경우 공신력 있는 업체가 없어 사기를 당하는 일도 허다하다.


해외 부동산에 열기가 살짝 식고 있는 지금 안정성과 수익률 모두 확보할 수 있는 투자방법을 고려하는 것이 좋다. 완숙기에 들어선 중국이나 주변정황이 불안한 두바이 등지는 현재 상태로는 수익률과 안전성 두 마리 토끼를 잡기에는 늦은 감이 있다.


장기적으로 경제 발전 여력이나 외자유치의 증가 추이를 고려 베트남은 투자처로서 매력이 여전하다. 이미 포화상태에 이른 리조트와 콘도미니엄 투자보다는 적정한 임대수익과 빌딩매각후 청산수익을 동시에 누릴 수 있는 국제 컨벤션 센터 주변의 오피스 투자는 안전성과 함께 1억원선의 소액투자로도 14% 이상의 수익을 기대 할 수 있다는 점에서 메리트 있는 것으로 판단된다.


물론 이같은 투자는 사모펀드 형태로 이뤄지는 만큼 펀드운용주체와 판매사 그리고 시공사와 토지매입여부 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 현재 특별한 루트를 통해야지만 안전성을 확보하고 접근이 가능하지만 2008년께면 스피드뱅크, 부동산 114와 같은 업계 유일의 종합부동산서비스회사나 은행, 증권사 등의 금융권을 통해 접근이 가능할 것으로 전망된다.


해외부동산 투자에서 당부하고 싶은 것은 신문기사 등을 통해 나오는 홈페이지만 번듯한 회사를 통해 하는 것은 위험 하므로 생소한 회사라면 위에 언급한 운용과 판매주체에 대한 세심한 조사가 선행되어야 한다. 


국내 분위기가 장기적으로도 아파트 투자는 수익률은 여전하지만 다주택 보유에 한계가 계속될 것으로 전망되는 만큼 확실한 아파트를 마련한 상황이라면 다주택 규제를 피하는 방법으로 해외부동산 투자는 가장 좋은 대안이 될 수 있을 것으로 전망된다.


셋째, 2008년 금융권에 전격 시행될 ‘자산시장통합법’ 관련 은행과 증권회사에서 갑자기 부동산관련 신상품을 쏟아놓고 있다. 자금대가 충분한 투자층이라면 이 점을 주목해 볼 필요가 있다.


최근 모 증권사에서 아시아부동산에 투자하는 해외부동산 펀드는 발매하자마자 4천억원의 자금이 몰리는 등 큰 이슈를 낳았다. 이렇듯 국내 금융권에서 발매하는 파생상품의 경우에도 부동산에 관한 선호도는 우리가 상상하는 것 이상으로 큰 시장을 형성하고 있다.


내년 자산시장통합법이 발효가 되면 국내 금융권의 경우 은행은 투자은행으로 변모를 하고 증권사의 경우에도 은행업무를 수행 할 수 있게 된다. 최근까지 주요은행들이 증권사나 카드사, 보험사 등을 앞 다퉈 매입하게 된 경위에는 이 같은 시장 변화에 적응하기위한 준비과정의 하나였다. 


결국 파생상품 판매에서 압도적인 노하우를 가지고 있는 외국계 은행에 대응하기 위해서 국내 금융회사들이 장점으로 내세울 수 있는 분야는 부동산이 가장 유력한 것으로 분석된다.


초기에는 규제가 덜하고 안정적인 수익률 확보가 가능한 해외부동산 상품들이 주류를 잇겠지만 부동산 전문인력들을 확보하게 되면  다양한 상품에 대한 니즈에 따라 국내부동산에 투자하는 상품들도 많이 나올 것으로 전망된다.


현재 대부분 프로젝트 파이낸싱 형태로 진행되는 아파트투자도 있겠지만 역시 가장 좋은 상품인 빌딩임대운용과 매각에 따른 차익을 공유하게 되는 상품이 가장 유력할 것으로 판단된다.


결국 장기적인 관점에서 현시점 강남 아파트 매입 할 수 있는 자금대를 확보하고 있다면 규제가 점점 늘어나는 다주택 형태의 투자보다는 장기적으로 파생상품의 형태로 막대한 자금력을 바탕으로 매수세에 가담하게 될 것을 예측하고 이들 펀드상품이 매입에 나설만한 지역을 토지투자를 하는 것처럼 미리 선점해 놓는 것이 좋다.


행정구역상 강남구에서 대표적인 상권으로는 강남역과 압구정역이다. 이 가운데 특히 논현동과 접해 있는 강남역 상권은 지금도 활성화 돼 있지만 향후 상권 확대 차원에서 주의 깊게 보아야 할 곳이다.


향후 강남역은 논현동 일대 기존 상권과 더불어 상권 확대가 예상된다. 특히 동서를 가로지르는 지하철9호선과 남북을 가로지르는 신분당선이 교보타워사거리를 통과할 계획으로 대로변을 중심으로 교통의 요충지로서 신규 상권 형성을 기대할 수 있겠다. 따라서 아직 개발이 안 된 논현동 일대는 장기투자처로 유망한 것으로 분석된다.


논현동 일대 직접적으로 상권 확대 수혜를 보게 될 대로변 및 실질적인 상권 내 위치한 상가의 경우 최소 20~70억 이상의 자금으로 매입 추진이 가능하다.


입지별로 1층 기준 점포임대 시세를 보면 대로변의 경우 30평 규모는 권리금 1억5000만~2억5000만원, 보증금 1억~1억5000만원, 월임대료는 400만~500만원 선이다. 영동시장 일대의 경우는 40평 기준으로 2억~2억5000만원선, 보증금 8000만~1억원선, 월임대료는 300만~400만원 선. 그리고 먹자골목의 경우는 20~30평형 규모로 권리금 1억~1억2000만~1억3000만원 선, 보증금 3000~5000만원 선, 월임대료는 300만원 선에 형성돼 있다.


이같은 방법이 자금 규모가 크다는 측면에서 어렵다면 간접 수혜를 받는 주변 부동산 위주로 투자 접근하는 것도 좋은 방법이다. 즉 상가에 직접 투자하기 보다는 배후에 밀집돼 있는 다가구 주택 매입을 고려할 수 있겠다.


다가구는 최소한 2채 이상에서 10가구로 구성돼 있어 임대사업자 등록이 가능하다는 장점이 있다. 이 경우 주택 임대사업을 장기로 할 경우 세금 혜택을 받을 수 있다. 다가구 주택은 구분등기가 불가능해 1채의 주택으로 판단되며 5가구 이상인 다가구 주택은 세무서에서 사업자등록을 내는 것만으로 장기임대주택사업을 시작한 것으로 인정한다.


논현동 일대 다가구 주택은 위치, 규모별로 천차만별이긴 하나 10억 대에서 접근 가능한 물건이 있다. 이 경우 입지에 따라 월세는 400~500만원, 800만원 등의 다양한 수치로 임대수익 확보가 가능하다.


물론 최근 논현동의 높은 발전가능성으로 인한 기대감 반영 및 세금 증가 등으로 인해 매매가가 상승한 만큼 매매가 대비 월세를 통한 임대수익률은 낮게 형성돼 있는 상황이다.


그러나 미래가치를 감안한다면 현 시점 충분히 매입 가치가 있다. 즉 상권 확대 차원에서 다가구 주택은 장기적으로 용도변경을 통해 임대용 상가로 활용하거나 금융권의 파생상품과 관련된 개발 업자의 부지 확보 측면에서 보상을 노릴 수 있다. 


보다 장기적으로 바라본다면 상업지 확대와 더불어 노후화된 상가 및 다가구 주택으로 밀집돼 있는 이 일대 개발 사업의 가능성을 기대해 볼 수 있다는 점, 그리고 강남권 일대 기업체 이전 증가로 인한 수요 증가를 감안할 때 꾸준한 가치 상승이 전망돼 장기적인 토지 투자 개념으로 접근하는 것이 바람직하겠다.


단기적으로 삼성타운의 입주만으로도 관련업체들의 동반 이주를 고려 강남역을 중심으로 테헤란로 방면으로는 신규 오피스공급이 그동안 없었고 교대역 방면으로는 정보사 이전으로 용적률 문제에 물고는 텃으나 역시 신규 공급이 없는 상황이라는 점에서 논현동 일대는 동쪽으로 뻗은 테헤란로에 버금가는 신오피스 상권을 형성할 가능성이 크다.


현재 강남역세권 공시지가가 평당 8천만원선 배후지가 평당 4천만원을 육박한다는 점과 명동, 광화문, 시청 등 도로변을 따라 평당 6천만원에서 1억원 이상의 지가를 형성하고 있다는 점을 감안한다면 현재 평당 2천만원~3천3백만원선을 보이고 있는 논현1동은 향후 임대료 상승효과 뿐 아니라 영동시장을 기점으로 주변 다가구나 노후 건물들의 신규 빌딩으로 변모하는 양상이 지속적으로 이뤄질 것으로 지가상승 효과를 기대해 볼 수 있어 어떠한 형태로든 자금 유입이 계속될 것으로 전망되는 만큼 현시점에서의 접근 해볼만 하다.


따라서 일반 투자자들 뿐 아니라 부동산 펀드의 형태로 매수세가 몰릴 수 있는 지역인 만큼 여유자금을 갖고 있는 투자층에서는 3년을 내다보고 일대 투자를 해보는 것은 임대수익 + 지가상승 측면에서 메리트 있겠다.


지면 관계상 오늘은 앞서 밝힌대로 2008년 이후에 관여하는 장기변수 3가지에 대해 언급하고 2007년에 관한 세부적인 변수인 네 번째와 다섯 번째 요인에 대해서는 후속 칼럼에서 자세히 다루도록 하겠다.

 

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제공스피드뱅크

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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