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집값 상승, 강남3구에서 강북3구 시대로

2017-06-16 | 작성자 이주호 | 조회수 7,144 | 추천수 107

박근혜정부에서 강남권재건축 등 강남권 집값이 많이 올라 문재인 정부에서는 집값이 오르지않을 것이다라고 대다수 사람들이 예상했는데 이러한 예상을깨고 문재인정부가 출범하자마자 강남권 집값은 하늘높은줄 모르게 올랐다.


강남3구 등 강남권 집값이 폭등하자 정부에서는 부랴부랴 주택시장 과열을 잡기 위한 '규제 강화'쪽으로 나서고 있다.


14일  정부에 따르면  이르면 다음 주 초 부동산 종합 대책을 발표할 예정이다.


사실 강남권재건축은 2013년 하반기부터 올라와 현재까지 햇수로 5년째 오르기 때문에 이제 더이상의 강남권 집값 폭등은 기대난이 아닌가 한다.


문재인정부에서도 노무현정부때처럼 집값이 폭등할 것이라는 소문이 파다한데 사실 집값은 저평가된 상태 즉 바닥에서 올라와야 몇년동안 이어지지 강남권재건축은 햇수로 5년째 올라와 이제 숨고르기를 할 즈음에 정부에서 규제 강화 부동산대책을 서두르고 있다.


정부의 규제 강화 부동산 대책이 아니더라도 햇수로 5년째 오른 강남권재건축 등은 부동산시장 자체 논리에서도 이제 쉬어가야할 단계가 아닌가 하는 것이 지나온 지역별 부동산경기 사이클에서 여실히 드러나고 있다.


일례로 1988년 88서울올림픽 개최전인 1987년 하반기부터 1991년 상반기까지 햇수로 5년동안 전국 집값이 폭등했고 노무현정부 출범해인 2003년부터 2007년까지 이 역시 햇수로 5년동안 집값이 폭등했다. 이때 강남권 집값이 고개를 숙이자 2007년 하반기부터 2009년까지 강북3구(노원구,도봉구.강북구) 집값이 저평가를 등에 업고 폭등했다. 노도강의 집값 폭등은 한쪽 강남3구 집값을 누르니 다른 한쪽 강북3구 집값이 부풀어 오른 결과가 아닌가 한다.


2011년 하반기부터 대구 집값이 대세상승하기 시작했는데 이 또한 햇수로 5년째인 2015년 하반기에 집값이 고개를 숙였다.


집값은 오르면 내리고, 내리면 오르는 사이클을 반복하고 있는데 즉 산이 높으면 골이 깊고, 골이 깊으면 산이 높은게 지역별 부동산경기, 투자의 사이클이 아닌가 한다.


이 지역별 부동산경기 5년 사이클이라는 징크스때문에 2013년 하반기부터 대세상승하기 시작한 강남권재건축은 올해로 5년째 올라온 상태라 이번 정부의 규제 강화 부동산대책으로 결국 고개를 숙이지 않을까 하는 게 필자의 소견이다.


집값은 수출호경기때보다 수출호경기에 이은 내수호경기때 폭등하는 경우가 많은데 작금은 2016년부터 도래한 반도체 수출호경기에 이은 내수호경기 시대 즉 부동산 시대이기 때문에 집값이 폭등하지 않을 수 없다.


실물경제논리상 내수경기 시대엔 소비주, 여행주 등 내수주와 집값이 오를 수 밖에 없다.


그런데 문재인정부가 출범하자마자 집값이 폭등한 강남권재건축 등은 올해로 5년째 오르기때문에 부동산경기 5년 사이클이라는 징크스때문에 쉬어갈 수 밖에 없는 단계가 아닌가 한다.


그러나 양극화 해소, 모두가 골고루 잘 사는 사회, 도시재생 정책 등을 고려하면 5년째 집값이 폭등한 강남3구 등 강남권 집값보다 2007~2009년 3년동안 집값이 폭등한 후발주자 강북3구 노도강 등에 더 후한 점수를 주고 싶다. 


이러한 강남3구 등 강남권 집값 5년 폭등을 놓고볼때 그동안 집값이 폭등한 강남3구, 부산, 세종, 제주보다 집값이 바닥에 머무르고 있는 강북3구, 대구, 대전, 강원 등의 집값이 문재인정부에서 대세상승하지 않을까 나름 예상해 본다.


요즈음 집값 상승은 부동산 원론보다 부동산 각론에 무게를 둬야 하는게 지역마다 집값 상승 시기가 다르기 때문이다.


이러한 지역별 부동산경기 사이클을 놓고볼때 노무현정부 시대가 강남권 집값 폭등 시대라면 문재인정부에서는 강북3구 등을 포함한 강북권 집값 폭등 시대가 아닌가한다. 


내수 시대, 부동산 시대, 도시재생사업 시대, 서울 동북지역 상업지역 최대 확대, 상계동.창동 재건축 30년 년수 도래 등을 놓고볼때 이제 강북3구를 포함한 강북권 시대가 열린다.


문재인정부 시대에는 후발주자, 꼴찌들의 반란시대가 아닌가 한다.


사실 집값은 나중에 폭락을 감안하면 어느 한쪽 지역 집값만 줄기차게 오르는 것은 결코 바람지하지 않다. 주식시장을 봐라 선두주자가 오르면 얼마뒤엔 후발주자가 오르게 되어 있다. 이러한 선두주자, 후발주자의 흐름 논리가 부동산시장에서도 통하는게 2003~2007년까지 선두주자 강남권 집값이 폭등하니 2007년 하반기~2009년까지는 후발주자 강북3구 노도강 집값이 폭등했지 않은가. 이는 대표적인 선두주자, 후발주자 집값 폭등 사례다.


지나온 정부의 집값 폭등 과정을 봐도,


박정희, 전두환정권에 이어 노태우정권때 집값이 폭등했고

김영삼, 김대중정부에 이어 노무현정부때 집값이 폭등했고

이명박, 박근혜정부에 이어 문재인정부에서 집값이 폭등할 조짐을 보이고 있다.


이건 어디까지나 단순하게 생각한 부동산경기 사이클이니 그냥 참조만하시기 바란다.


물은 높은 곳에서 낮은 곳으로, 투자는 고평가지역에서 저평가 지역으로, 산이 높으면 골이 깊고 골이 깊으면 산이 높다라는 투자 격언을 보더라도 문재인정부에서는 강남보다 강북, 강남권재건축보다 강북 노원구 상계동.도봉구 창동 등 도시재생사업지구가 부동산시장을 주도하지 않을까 한다.


강남3구 등 강남권 집값은 올해 5년째 폭등하여 이제 정부의 규제 강화 부동산대책이란 칼을 빼들지 않을 수 없다. 그러나 강북3구 등 강북권 집값은 규제의 범위에서 벗어난다. 곧 강남권 집값 폭등에 대한 규제 강화 부동산대책이 나오면 강남권 집값은 고개를 숙이고 강북3구 등 강북권 집값은 규제를 피해 반사이익을 누릴 수 밖에 없다. 그러면 강북3구 노도강과 그동안 집값이 꿈쩍도 하지 않은 경기도 용인 등지의 저평가 집값이 상대적으로 대세상승할 가능성이 크다.


세상도 돌고돌고, 인생도 돌고돌고, 부동산도 돌고도는게 우리들의 세상사, 인생사가 아닌가


남북교류, 친북정책, 강북 도시재생 정책, 내수 시대 등 여러가지를 놓고볼때 노무현정부가 강남 시대라면 문재인정부는 강북 시대가 아닌가 한다.


이제는 강남3구 서초구, 강남구, 송파구에 이어 강북3구 노원구, 도봉구, 강북구 시대가 도래하는게 아닌가 한다.


시대는 고정되어 있지 않고 항상 변하고 있다.


작금은 고평가지역 강남3구, 부산, 세종, 제주 시대에서 저평가지역 강북3구, 대구, 대전, 강원 시대로 넘어가는 길목에 있다.

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제공닥터아파트

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