전체메뉴

1세대 2주택 피해가기!!

2008-05-13 | 작성자 박경서 | 조회수 21,803 | 추천수 454
‘2007년 1월 1일부터 2주택자는 먼저 양도하는 주택에 대해서는 50% 세율을 적용합니다’라고 부동산 투기를 제한하기 위해 국세청이 선포했다.

하지만 1세대가 2주택을 소유하게 되는 불가피한 경우도 있다.
그러한 경우까지 50%를 적용하게 되면 너무 억울한 일이 아닐 수 없다. 그리하여 국세청에서도 예외를 두었는데 그 사항을 알지 못하면 적용받지 못하고 그로 인해 금전적인 손해 뿐만 아니라 심적으로도 많은 고생을 하게 된다.

따라서 법에서는 일정한 경우 1세대 2주택의 주택 수 계산에서는 포함되더라고 중과세율(50%)을 적용하지 않는 양도주택의 경우를 두었다. 그 중 흔하게 발생하고 꼭 알아두어야 할 사항들을 살펴보겠다.

1. 근무형편상 2주택

A씨는 서울에 1주택을 보유하고 있으며 당해 주택에 거주 하고 있었다. 그러던 중 전라남도 광주로 직장을 옮기게 되었다. 따라서 광주에 주택을 하나 구입하고 A씨는 가족과 함께 광주로 가고 서울 집은 전세를 주었다.
A씨는 2년 동안 광주 새로 구입한 주택에 거주하였으며 다시 자녀들의 학교 문제로 서울로 직장을 옮기면서 광주 주택을 양도할 계획을 세웠다.
이때 A씨는 50% 세율을 알게 되었고, 높은 세율에 걱정하고 있었다.

A씨는 ①근무형편 상 서울과 동일 시,군,구가 아니고 연접하지 않은 광주에 주택을 구입하였고 ②그 주택에 1년이상 거주하였으며 ③직장을 다시 옮기게 되면서 3년이 경과하기 전에 양도를 하였다.

이러한 3가지 요건을 충족한 A씨는 상담을 통하여 본인이 1세대 2주택에는 해당되지만 중과세율은 적용받지 않는 다는 사실을 알게 되었고, 일반세율에 해당된다는 사실에 큰 부담 없이 주택을 양도할 수 있게 되었다.

이처럼 위 3가지 요건을 갖추면 중과적용에서 배제되는데, 주의할 점은 다른 시,군,구일지라도 연접하면 적용되지 않는다는 점과 반드시 1년이상 거주하고 근무상의 사유가 해소되고 3년이 경과하지 않아야 한다는 점이다.

2. 직계존속 동거봉양합가로 인한 2주택

결혼하고 드디어 1주택을 보유 하게 된 장남인 B씨는 그동안 동생이 모시던 부모님을 모시고 살기로 했다. 그리하여 부모님이 이사를 오시고 그동안 못다한 효도를 하려고 결심하였다. 그렇게 시간이 흘러 모시고 산지 3년이 지났다. 동생은 아버님 명의의 집에 살고 있다가 결혼을 하여 이사를 가게 되었으니 그 집을 팔자고 이야기 하였다.
동의한 B씨는 알아본 결과 아버지와 자신이 한집에 살고 있어 1세대가 되고 그리하여 1세대 2주택이 된다는 것을 알고 50% 세율에 당황해 하고 있었다.

하지만 B씨는 ①60세 이상인 아버지, 55세 이상인 어머니를 동거봉양 목적으로 합가하였으며 ②B씨와 아버지 모두 각 1주택을 소유하고 있었으며 ③합가 후 5년이 경과하지 않았으므로 2주택은 되지만 중과세율은 적용받지 않게 된다.

세법은 생계를 같이 하는 경우 1세대로 본다. 주민등록상으로 판단하지만 실질이 다르다면 실질을 우선으로 판단한다. 따라서 세대는 분리하였더라도 동일 주소에 함께 거주하고 있다면 세법상으로 1세대가 된다.(단 다른 층에 거주하여 실질 생활이 분리되는 등 자세한 사항은 사실판단 하여야 한다.) 또 B씨는 장모님과 장인어른을 모시는 경우에도 본 조항을 적용받을 수 있으며, 본인과 아버지 소유의 주택 중 먼저 양도하는 주택에 제한 없이 적용받을 수 있다. 그리고 직계존속의 경우 위 나이요건을 충족하여야 한다.

3. 혼인에 따른 2주택

결혼 전부터 열심히 저축하고 재태크에 관심이 많던 C씨는 재테크 모임에서 D씨를 만나 결혼을 하였다. 둘 다 돈에 관심이 많다보니 결혼 전에 이미 1채씩 집을 소유하고 있었다. 하지만 세법에는 관심이 없어서 큰 걱정 없이 2주택을 보유하고 시가 상승에 기뻐하고 있던 중 종부세 문제로 결혼 후 4년이 되는 시점에 거주하고 있던 1주택을 팔기로 하였다.

그런데 주위에서 50%세율을 누군가 말하는 바람에 깜짝 놀란 C씨.
하지만 세무사와 상담 후 가슴을 쓸어내렸다. C씨는 다음에 해당하여 50%중과가 아닌 일반세율을 적용받게 되었다.

①1주택을 소유하는 C씨와 1주택을 소유하는 D씨가 결혼 하였고 ②둘이 결혼 후 5년 내에 어느 한 주택을 양도하는 경우 2주택으로 보지만 중과세율을 적용하지 않는다.

4. 일시적 2주택인 경우

지방에 살던 E씨는 아이들 교육문제로 서울행을 결심하게 되었다. 따라서 서울에 집을 사고 이사를 오려는데 지방에 살던 집에 잘 팔리지 않게 되었다. 하지만 새학기도 시작하고 이미 전학수속을 마친 상태라 어쩔 수 없이 서울로 올라와서 살게 되었다. 서울 생활 6개월 만에 지방에 집이 팔렸고, E씨는 양도에 따른 절차를 알아보았다.
이때 E씨의 눈이 크게 보이는 글씨는 [1세대 2주택자는 50% 중과를 적용받습니다]. 이를 보고 순간 억울하다고 생각한 E씨는 새로운 사실을 알고 다시 억울함을 달랬는데 그 사실은 다음과 같다.

①1주택을 소유한 1세대가 ②그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자가건설 취득 포함)하여 일시적으로 2주택을 소유한 경우 ③다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전주택을 양도하면 2주택이지만 중과세율은 적용하지 아니한다.

이 경우 반드시 종전 주택을 양도하여야 하며, 1년이 경과하더하도 법원에 경매를 신청하는 등 일정한 경우에는 중과세율을 적용하지 않는 경우가 있다.

5. 소액주택

주위에서 부동산으로 돈을 벌었다는 사람이 많아지자 1주택을 소유하고 있던 F씨도 부동산에 투자를 해볼 생각으로 여유돈으로 주택을 구입하였다. 그런데 돈이 넉넉하지 않아 값싼 주택을 구입하고 오르기를 기다리던 3년이 경과하였지만 남들보다 오르지 않자 팔 결심을 하였다.
그런데 팔려고 보니 2주택자는 중과된다는 이야기를 듣고, 투자도 실패하였는데 세금까지 중과된다는 생각에 후회를 하였다.
하지만 F씨는 탁월한 투자로 2주택자에 대한 중과를 피할 수 있었다.
그 이유는 여유돈이 많지 않아 값싼 주택을 구입한데 있었다. 그 주택은 취득당시 기준시가가 5천만원이었지만 3년이 지난 양도시 기준시가가 8천만원이었던 것이다.
이렇게 양도당시 기준시가가 1억원 이하인 소액주택을 양도할 경우 2주택이지만 중과세율은 적용하지 않는 것이다.

위 사항들은 모두 1세대 2주택에 있어 주택 수에는 포함하지만 중과세율인 50%를 적용하지 않는 사항일 뿐, 1년 미만, 2년 미만 보유 등 기타 사항에 해당하는 경우 당해 중과세율은 적용받을 수 있다.
뿐만 아니라 1세대 2주택의 경우 주택 수에 포함하지 않는 조항도 있는바, 당해 조항과는 구분이 필요하다.
따라서 양도 시 어떠한 조항이 어떻게 유리한지 꼼꼼히 따지고 살펴서 철저한 계획 하에 양도하여 세법상 불이익을 받지 않기를 바란다.


박경서 세무사
현) ARS인증원(주) 자문세무사
현) 라이프세무회계사무소 세무사
산림조합경영진단용역수행(2005)-안진회계법인
ISO9001 심사원보
인하대학교 자원공학 전공
부천북고등학교 졸업

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

한경 주요뉴스

    삼성 우리은행 국민은행
    상단 바로가기