세월의 강과 부동산의 저울

2017-01-09 | 작성자 윤정웅 | 조회수 2,570 | 추천수 37
30-40년 전에 1천만 원쯤 했던 주택이나 땅은 지금 가격이 얼마쯤 될까? 기억을 더듬어서 잘 계산해보노라면 낮게 잡아도 5억쯤 될 것이다. 1천만 원짜리가 5억이 됐다면 50배가 늘어난 것이다. 값이 오르네, 안 오르네 해도 오랜 세월이 지난 후 이렇게 몇 십 배 부풀어 있는 게 부동산투자의 묘미다.

 

그때 부동산을 팔아 현금으로 1천만 원을 가지고 있었다면 어찌 되었을까? 현금에는 날개가 달려 이미 다른 곳으로 날아가 버렸겠지. 주식해서 몇 년 동안 몇 십억 벌었다는 사람도 어느 날 깡통 차기는 마찬가지고, 보험왕으로 이름을 날렸던 사람도 어느 날 빈털터리로 돌아서는 게 세상의 조화더라.

 

2017년과 2018년에는 주택시장에 문제가 많다. 수요는 77만 가구인데 공급은 단독, 다세대까지 합쳐 124만 가구가 지어진다. 50만 가구가 남게 되는데 3-4년 후인 2020년경이 되면 값은 또 저만치 올라 있게 된다. 화폐가치가 떨어진 것일까? 돈의 액수가 불어난 것일까?

 

실수요자나 투자로 집을 사둘 사람은 이럴 때가 기회이기도 하다. 단기적으로는 잠시 값이 내려 있을지라도 장기적으로 보면 항시 올라 있는 게 부동산 값이다. 특히 상승곡선을 그리고 있는 토지시장은 투자의 적기가 될 수 있다. 앞으로 토지는 평택이나 화성처럼 산업단지가 많이 들어서는 곳을 잘 봐야 한다.

 

이제 집 지으려고 땅 사는 세상은 아니다. 한국의 산업은 대부분 반제품 조립 산업이고, 중국과 연결고리가 맺어 있기 때문에 중국과 가까운 서해안은 반제품 조립 공장이나 물류창고가 들어설 수밖에 없다. 앞으로 부동산은 이것저것 복잡하게 가지려 하지 말고, 좋은 자리에 똘똘한 놈을 갖도록 하자.

 

부동산투자에 서투른 사람은 사는 주택, 원룸, 오피스텔, 작은 상가, 땅뙈기 두루두루 사놓으려고 하지만, 작은 밑천으로 여러 개를 사다보면 나중에 복잡하기만 하고, 실속은 없게 된다. 노후준비 잘 된 사람은 돈 생길 때마다 작더라도 좋은 자리 골라 땅을 사놓은 사람들이다.

 

자질구레하다고 팔아버리고 나면 나중에 값이 올라 후회하는 일도 있다. 그게 부동산에 대한 욕심이겠지. 부동산투자는 값이 내려 망하는 일보다 욕심으로 망하는 일이 많다. 대출, 사채 모두 끌어다 사놓게 되면 짐이 무거워 저절로 주저앉게 되는 게 부동산투자이기도 하다.

 

어떤 사람이 새벽에 강가로 산책을 나갔다가 가방을 주었다. 가방 안에는 밤톨만한 돌에서부터 주먹보다 더 큰 돌들이 가득 들어 있었다. 그 사람은 밤톨만한 작은 돌을 강물에 던져봤다. “퐁당재밌었다. 퐁당퐁당 던지다보니 제일 큰 돌 하나가 남았다. 그 돌을 막 던지려는 순간 그는 깜짝 놀랐다.

 

떠오르는 햇빛에 돌이 반짝거렸다. 이상하게 생각하고 자세히 보니 돌이 아니라 다이아몬드였다. 가방에 가득했던 작은 다이아몬드는를 이미 강물에 버렸으니 탄복할 노릇이다. 그러나 그는 큰 다이아몬드 하나에 만족을 하고 콧노래를 부르며 집으로 돌아왔다. 그리고 부자가 되었다.

 

부동산투자도 같은 이치로 생각하시라. 영양가 없는 것은 빨리 정리를 하고, 돈이 될 만한 부동산을 아껴 보유하는 게 좋다. 3억짜리 집 10채 가지고 있는 사람은 30억이 재산이 아니라, 전세금 25억 빼고 나면 자기 돈은 5억 뿐이다. 요즘에는 전세보증금 빼고 나면 오히려 돈이 모자라는 부동산도 부지기수다.

 

토지는 사놓기는 좋으나 도시사람이 사면 대부분 비사업용이 된다. 비사업용은 세금이 무겁기 때문에 꺼려하는 게 사실이나, 생선도 맛있는 것은 가시가 세고, 요리하기가 어렵다. 금년 11일부터는 당초 구입한 날로부터 장기보유가 공제된다. 3년 보유에는 양도소득의 10%, 10년 보유에는 30%가 공제된다.

 

토지와 직선거리 30키로미터 이내에는 자경으로 간주하나, 연소득이 3,700만 원을 넘으면 자경의 혜택을 못 받는다. 그러나 장기적인 투자로 토지를 따라 갈만한 부동산은 없다. 평당 30만 원짜리 농지가 200만 원짜리 공장용지나 창고용지로 바뀌게 되면 비록 세금이 높다 해도 이익은 크다.

 

요즘 전세금이 야금야금 떨어지고 있다. 신규물량이 넘쳐 앞으로 2-3년 동안은 값이 오를 확률도 없다. 전세금이 내려가면 임대인과 임차인간에 분쟁이 일어나게 돼있다. , 월세 보증금을 못 받아 소송을 제기하면 8개월 가까운 시일이 소요되므로 임차인은 8개월 동안 묶여 살아야 한다.

 

이런 불편을 없애기 위해 오는 530일부터 법원을 가지 않아도 분쟁을 해결할 수 있는 길이 열린다. 국토교통부는 전국 6개 대한법률구조공단 지부에 주택임대차분쟁조정위원회를 설치. 운영하기로 했다. 보증금 반환, 하자발생 책임소재 등 임대차에 관한 분쟁발생에 대해 조정을 받을 수 있다.

 

위원회는 수 명의 조정위원이 양측의 주장을 듣고, 조정안을 제시하는 방법으로 진행된다. 그러나 강제성은 없다. 당사자 일방이 조정안을 받아들이지 않을 경우 소송으로 가는 수밖에 없음이 문제다. , 월세 보증금은 다른 사람이 들어와 줘야 앞 사람이 나갈 수 있기 때문에 값이 내릴 때는 임차인이 피해를 볼 수 있다.

 

요즘 모두들 살기가 어렵다고 한다. 그러나 인생살이는 빈 잔에 여유가 있는 법이다. 트럼프가 고장난 라디오처럼 한마디씩 외치고 나면 세상의 입은 구구각각이다. 그러나 당신이 부동산을 가지고 있다면 세월이라는 강을 따라 값은 서서히 오를 것이니 그리 믿고 맡은바 일에 최선을 다하자.

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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

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