1세대 1주택 인정 범위

2008-04-16 | 작성자 최윤석 | 조회수 19,388 | 추천수 445
부동산에 대한 관심이 날로 높아지는 가운데 많은 사람들이 1세대 1주택 비과세 특례에 대한 질문을 하고 있다. 일단 비과세라는 큰 메리트가 1세대 1주택에 대한 관심을 더욱 증폭시키는데 오늘은 이 1세대 1주택 비과세 중 특이한 경우 몇 가지를 알아보도록 하자.

아래의 모든 경우는 1세대 1주택 비과세에 대한 기본적인 요건 (거주요건 및 보유요건)을 갖춘 상황이라는 것을 유념하자.


1. 3주택 보유자이나 ,1채는 쟁점주택의 양도 1개월 전에 대체취득한 주택이고, 나머지 1채는 명의신탁 주택인 경우

A씨는 1989.6.1. 취득한 xx외 1필지상의 주택을 2006.6.29 양도하였다. 이 때 A씨는 1세댁 3주택을 상기 제목과 같이 보유하고 있는 상황에서 어떻게 양도소득세를 신고해야 할까?

이는 [국심 2007서3543]의 내용으로, 다음의 정황에서는 상기의 주택은 1세대 1주택 비과세 특례주택에 해당되어 양도소득세액이 없다.

쟁점주택의 양도 1개월 전에 취득한 주택은 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택에 해당하게 되어 이는 주택수에 포함하지 아니한다.

또한, 명의신탁에 의해 취득한 주택은 소유권은 A씨로 등기되었지만 주민등록초본 및 제산세 등의 납부내역이 있는 통장사본, 실지 주택 잔금 지급내역 등 명의신탁일뿐 실지 소유자가 따로 있음을 증명할 수 있는 경우, “부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제 4조(명의신탁약정의 효력)  명의신탁약정은 무효로 한다.” 에 의해 주택수에 포함하지 아니한다. 이 경우 과징금 부과는 별론으로 한다.


2. 쟁점양도주택의 양도당시 쟁점양도주택을 단독주택으로 보는 “다가 구주택” 으로 보아 이를 일시적 2주택으로 볼 수 있는가?

B씨는 다세대 주택 보유자로 2006.3.15 다세대주택 전체를 양도하고, 주택의 양도가 이루어지기 1달 전 대체주택을 취득하였다. B씨가 양도한 실질 주택은 지상 소규모 다가구용 단독주택으로, 쟁점주택과 같은 주택이 다가구주택에 해당되는지 여부를 관할 구청에 질의한 바 다가구주택에 해당된다는 회신을 받고 건축물관리대장 및 등기부등본상에 다가구주택으로 변경 신청하여 다가구주택으로 등재하였다. 이 경우 양도한 다가구용 단독주택은 1세대 1주택으로 인정받을 수 있는가?

이는 다세대주택을 매입하여 다가구주택으로 변경한 후 매매한 경우 1세대 1주택으로 인 정 받을 수 있는가의 문제인데 [국심 2008서136]의 경우로 이는 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다.

다가구주택이란 건축법시행령 제3조의 4 관련 별표 1 제 1호 다목의 요건을 모두 갖춘 주택으로 쓰이는 층수(지하층은 제외한다)가 3개층 이하이며, 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장면적은 제외)의 합계가 660㎡ 이하이고, 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 등의 요건을 갖춘 주택을 말한다.

소득세법에서 주택수를 계산함에 있어 다세대주택의 경우 각 세대를 1주택으로 보지만, 다가구주택은 그 전체를 1주택으로 본다.

그러므로 이 경우, 뒤에 취득한 주택은 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택으로 보아 주택수에 포함하지 아니하고, 다가구주택은 1주택이 되므로 이는 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 받을 수 있다.


3. 쟁점주택 양도당시 공부상 세대원의 보유 주택은 2채이나, 1채는 사실상 폐가인 경우 이를 주택수 계산에서 제외 할 수 있는가?

C씨는 1985.5.28부터 무허가건물을 세입자에게 임대하다가 건물의 노후로 인해 임대계약을 해지하고 건물을 공가상태로 두었으며 이 건물의 전기·수도·가스 공급을 일시 중단시킨 주택이 하나있다. 이 주택외의 다른 1주택을 양도하는 경우 이는 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있을까?

이는 [국심 2007서3617]의 상황으로서 이 아래의 정황의 경우에는 1세대 1주택 비과세 특례를 적용 받을 수 있다.

C씨의 무허가주택이 소재하는 지역은 재개발지역으로 지정되어있고, 관리처분 총회가 있었으며, 재개발사업은 조합이 주체가 되어 시행하는 것으로 확인되었으며, 주택재개발사업으로 인한 보상액은 재개발사업전의 재산평가액을 기준으로 재개발아파트의 입주권이 배정되거나 현금청산액 등이 결정되었다.

임대한 무허가 주택은 주택의 노후로 붕괴 위험이 있어 임대계약을 해지코자 하였으나 임차인의 퇴거 거부로 건물명도소송으로 강제퇴거시켰고 이후 전기·수도·가스 공급을 일시 중단하였다.

이 경우 세입자가 퇴거한 후에는 주택재개발사업시행에 따른 보상문제로 인해 철거되지 아니하였을 뿐, 사실상 폐가상태이므로 이를 주택으로 보지 아니한다.

위 3가지 경우, 1세대 1주택 비과세 대상에 해당할 수 있을지에 대해 의문이 생길 수 있으나 이는 2007.11 ~ 2008.2 사이에 심사청구, 심판청구를 제기하여 인용 받은 사례들이다.

이와 비슷한 상황에서 무조건 비과세 해택을 받을 수 있는 것은 아니다. 이는 사실관계에 따라 혜택을 받을 수도 혹은 받지 못할 수도 있다. 따라서 자신의 상황이 애매한 경우에는 적절한 상담 등을 통해 미리 점검해 보는 것도 절세의 한 방법임을 잊지 말자.


최윤석 세무사
부산 가야고등학교 졸업
부산대학교 경제학 전공
미 2사단 2/9INF 병장 만기제대
고희선의원 세제입법안 참여
ISO9001 심사원보
현 ㈜씨엔씨산업개발 자문세무사
현 세무법인 가덕 전문화팀 근무

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제공닥터아파트

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