최고 수익률 비법과 부동산 정책

2008-03-27 | 작성자 김종갑 | 조회수 17,902 | 추천수 383
4월 총선 이후에 부동산 시장 전망이 초미의 관심사가 되고 있습니다. 총선 이전에 유리한 고지를 점하고 있는 여당이 부동산 정책을 무리하게 수정할 이유가 없기 때문에 총선 이후에 부동산 정책에 대한 반시장적 규제 완화를 강도높게 전개할 가능성이 매우 높습니다.

대부분이 총선 이후에 부동산 상승을 전망하고 있는데 필자도 총선 이후에는 2007년 조정을 받은 대중 선호 지역을 중심으로 아파트 값이 상승할 것으로 전망하고 있습니다.
하지만 수도권 모든 곳이 상승하기 보다는 2007년 조정 폭이 큰 대중 선호지역을 중심으로 시세 상승이 이어지고 2007년 큰 폭으로 상승한 서울 북부권과. 인천권. 경기도 변방권은 역으로 본격적인 하락기에 접어들 가능성이 크다고 판단합니다.

산이 있으면 골짜기가 있고 산이 높으면 계곡도 깊은 것이 자연의 순리이기 때문에 폭등한 곳은 반드시 조정할 것이고 조정을 보인 곳은 폭등할 것이 유력합니다.

이미 시세 그래프 모형도 그런 모습을 보이고 있으며 정부정책의 대중 선호 지역 규제 완화와 유망 지역의 조정 기간 및 시세 흐름 소외 지역의 폭등 기간 및 시세 흐름이 하나같이 맥락을 같이 하고 있습니다. 이제 총선을 앞두고 정중동의 흐름을 보이고 있는 부동산 시장은 4월 총선이 끝나면 다음 3가지의 큰 줄기를 바탕으로 재편이 될 것입니다.

첫째, 2006년 폭등, 2007년 조정한 대중 선호지역 층층이 차별적 상승과 2007년 상승한 곳 장기간 조정

전통적인 명품 지역인 강남, 서초, 송파, 목동, 용산 등 서울 5인방과 강서, 강동, 동작, 광진, 성동구 등이 오를 것으로 예상이 되며 수도권은 큰 폭의 조정을 보인 분당 등 1기 신도시, 동탄. 파주 등 2기 신도시, 용인, 수원, 성남 3인방이 크게 오를 것이고 화성, 안양, 의왕, 남양주, 하남 등도 과거 최고 시세 이상으로 상승할 가능성이 높습니다.

하지만 2007년부터 지금까지 큰 폭으로 오른 서울 강북권 즉 노원, 성북, 은평, 도봉, 동대문, 중랑, 금천, 구로 등은 장기간 점진적인 하락을 할 것으로 예상이 되며 수도권도 인천 전역과 부천 일부 이천, 광주, 여주, 양평, 의정부, 양주 등 경기도 변방 지역의 침체가 예상이 됩니다.

둘째, 1가구 1주택 양도세, 종부세, DTI 규제 완화와 1가구 2주택 이상 매물 유도 및 남의 명의 주택에 대한 세금 추적 강화

과거 정부는 세계적으로 유례없는 반시장 부동산 악법으로 6억 이상 주택에 대해 심대한 피해를 주었습니다. 결국 6억 이상의 주택에 대한 대폭적인 규제 완화로 값이 비싼 명품 아파트가 매우 큰 수혜를 입을 것입니다. 과거에 세금과 대출 제한으로 인기가 없었던 비싼 아파트가 1가구 1주택이라는 조건만 성립이 된다면 선호 아파트로 탈바꿈이 될 것입니다.

한편 부동산 투기의 온상이라 할 수 있는 1가구 다주택자에 대하여 재산 형성 과정에 대한 세금 추적이 가시화 될 것으로 예상하며, 특히 친인척 등 남의 이름으로 주택을 매수한 불법 매수자를 적발하기 위하여 재산 형성 과정에 대한 세무조사가 강화될 방침입니다.

1가구 다주택만 잡아도 주택 문제는 깨끗하게 해결하는데 노무현 정부는 고가 아파트에만 모든 규제를 집중한 나머지 부유층들이 규제로부터 자유로운 강북 노원구 등 저가 아파트를 대량 매수하여 서민 아파트를 폭등하게 하는 최악의 상황을 도와 준 꼴이 되고 말았습니다.

이제는 서민들 조차도 죄책감 없이 남의 명의로 부동산을 매수하고 저가 아파트를 여러 개
매수하는 바람에 그들로 인하여 무주택자들과 젊은층에게까지 좌절감과 고통을 안겨 주고
있습니다.

이명박 정부는 1가구 1주택에 대하여 모든 규제를 완화하겠지만 1가구 2주택 이상에 대해서는 일정 기간을 두고 세금 혜택을 주어 매도를 유도한 연후에 그 기간이 지나면 법에서 허용이 되는 모든 방법을 동원하여 세금 강화는 물론 재산 형성과정과 탈세 여부, 남의 명의 도용 주택 추적 등을 강화하여 2주택을 뿌리뽑으려 할 것이 확실합니다. 그렇게 되면 부유층은 서민 아파트에 매력을 잃고 매물을 쏟아 낼 것이며 일반 서민들도 2주택을 만들거나 남의 명의로 주택을 사는 일이 줄어 들어서 영양가가 없는 아파트들은 가격이 하락할 것이고 인기가 있는 아파트는 가격이 상승하는 등 층층이 다극화 구도가 형성이 될 것입니다.

한마디로 똑똑한 아파트로 올인하려는 부동산 기류가 형성이 될 것이며 무주택 서민들도 다주택자들이 쏟아내는 주택을 싼 가격에 매수할 수 있게 됩니다.

셋째, 미분양 해소를 위하여 분양. 미분양. 분양권 등에 대한 세금과 이자 전매 제한 등의 혜택이 이어질 것입니다.

부동산 폭등의 진원지는 강남 고가 주택에 있는 것이 아니라 아파트를 여러채 보유하거나 남의 이름으로 주택을 매수하는 불법 매수에 있습니다. 하지만 미분양은 건설사의 도산과 경제에 악영향을 미칠 것이 기정 사실이므로 이 부분에 대해서는 여러가지 혜택이 따를 것입니다.

아파트를 여러채 보유하는 일은 부동산 폭등의 암적 존재이지만 법이 허용하는 범위에서 미분양을 여러채 보유하는 일은 위화감 조성이라는 부정적인 요인과 함께 국가 경제에 기여한다는 긍정적인 요인도 있습니다.

따라서 정부는 미분양 해소를 위하여 분양권 전매까지는 아니더라도 미분양에 대한 대출 완화, 등기후 매도시 세금 완화. 고가 주택에 대한 대출 규제 완화. 미분양 여러 채 매수 허용 등 앞으로 분양할 신도시급 아파트 부분적인 전매 가능 및 전매 기간 완화 등의 대책을 제시할 가능성이 있습니다. 하지만 이미 분양이 된 전매 제한 아파트는 분양가 상한제의 혜택을 받은 데다가 형평성 문제 등의 사유로 전매 제한이 풀리거나 완화할 가능성이 희박합니다.

부동산 정책은 생각보다 어렵지 않습니다. 강남 아파트가 뛰기 때문에 다른 아파트가 연쇄 폭등할 것이라는 단순한 발상에서 벗어나서 대중들이 선호하는 아파트는 최소한의 규제만 두고 시장 자율에 맡기되 1가구 다주택 매물과 남의 이름으로 편법 매수하는 작태만 뿌리 뽑아도 부동산 안정을 가져올 수 있습니다.

10억짜리 다이아몬드와 100만 원짜리 다이아몬드가 함께 공존하듯이 아파트 역시 평당 1억 원이하는 아파트도 존재해야 하며 3.3㎡당 500정도 하는 수도권 아파트도 있어야 정상입니다. 강남구의 GDP는 3만 달러 이상으로 홍콩. 대만보다 더 잘 산다고 보시면 되는데 홍콩, 대만 최고가 아파트는 이미 3.3㎡당 1억~1억 5,000만 원에 육박하고 있다는 사실을 비추어 볼 때 서울 강남. 용산 등 핵심 지역 아파트는 상대적으로 싼 편입니다.

하지만 2006년 명품지역 2007년 소외지역 부동산 폭등으로 서울 아파트 평균과 수도권 아파트 평균가가 비싸다는 사실에 주목을 해야 합니다. 이명박 정부나 국민 모두가 버블이라는 놈이 강남에서 시작이 되기 보다는 2007년처럼 서민 아파트가 폭등하는데서 시작된다는 사실을 깨달았으면 합니다.

그렇다면 이 시점에서 서민들은 내집마련 및 갈아타기를 위하여 어떤 전략을 펼쳐야 할까요? 이제 제가 매우 평범해 보이지만 쉽게 알려 주지 않는 3억 이상의 비법을 공개하겠습니다. 다음 전략을 살펴서 자신이 어떤 조건을 만들 것인가를 생각한다면 분명 엄청난 도움이 될 것입니다.

그 동안 제가 비수기에 미분양을 강조한 까닭을 이해하실 것입니다. 편의상 서울. 수도권 99㎡대 평균 시세인 4억 아파트를 과거의 통계수치를 바탕으로 조명해 보겠습니다. 아래의 예시에서 미분양은 과거 상승폭의 80% 정도로 보수적으로 접근하였으며 기존 아파트는 과거 시세 상승폭 그대로를 반영하였기 때문에 정확도가 높은 편입니다.

3년 후 최고 수익률: 4억을 8억 이상으로 만듭니다. 순수 시세차익 4억

132㎡대 6억 5,000만 원선의 초특급 미분양, 분양, 분양권을 매수하여 3년 등기 후 매도할 경우에 세금은 이자를 감안하더라도 2억 시세 차익은 무난합니다. 또한 4억 아파트를 비수기인 지금 매도하지 않고 2008년 총선 이후~2009년 중으로 추산이 되는 버블7지역 폭등시 5억 5,000만 원선에 매도합니다.

4억 아파트는 비수기에 매도할 경우 3억 5,000만 원선 정도 팔리는 것을 감안하면 지금 매도하지 않고 폭등시기에 매도할 경우 단기간에 2억 정도 시세 차익이 생깁니다. 즉 지금 미분양 매수하고 폭등기에 입주 3년(서울. 신도시 2년 실거주)이라는 조건으로 매도한다면 총 시세 차익은 무려 4억입니다.

자본금 4억을 3년 만에 8억 원 이상으로 부풀릴 수 있는 최고의 방법입니다. 만일 80% 이상 폭등한 인천과 서울 강북권이라면 재건축. 재개발. 뉴타운, 신도시. 전철 등의 그 어떤 호재가 있더라도 이미 반영이 다 되었다는 사실을 깨닫고 3년 입주했다는 조건을 갖추었다면 당장 매도한 후에 미분양을 잡는 길이 최선입니다. 또한 조건이 되면 유망지역 미분양을 두 개 잡을 경우 시세 차익은 훨씬 높습니다. 금융비용. 갈아타기 비용은 같은 조건이라는 전제하에 생략합니다.

3년 후 두 번째 수익률: 4억을 6.5억으로 만듭니다. 순수 시세차익 2.5억

서울. 수도권 4억 아파트를 비수기인 지금 팔아서 좀 더 하락한 유망 아파트 큰 평형인 6억으로 갈아타기를 합니다. 이 경우에 보유 아파트가 4억에서 5억 5,000만 원선으로 오른다고 가정하고 6억 급매 아파트가 9억으로 상승한다고 가정할 경우에 갈아타기 할 경우 보유 아파트 1.5억 손해보지만 갈아탄 아파트 3억의 이익을 남깁니다.
6억이 8억 5,000만 원까지 가겠느냐 하지만 7억 아파트 6억 급매로 잡고 폭등시 매도를 감안할 경우에 충분히 가능합니다.

문제는 이처럼 환상적인 갈아타기를 했지만 생각보다 시세 차익이 크지 않다는 점입니다. 그래도 기존 아파트만 보유할 경우보다 1억이나 높은 가격으로 매도하였기 때문에 비수기에 좀 더 유망한 큰 평형 아파트로 갈아타기 하는 것은 이익을 남깁니다.

3년 후 세번째 수익률: 4억을 6억으로 만듭니다. 순수 시세차익 2억

132㎡대 6억 5,000만 원선의 초특급 미분양. 분양. 분양권을 매수하여 3년 등기 후 매도할 경우에 세금과 이자를 감안하더라도 2억 시세 차익은 무난합니다. 4억 아파트를 지금 시세인 4억에 매도한다고 가정하면 매도 아파트 시세는 0입니다.

하지만 미분양을 잡았기 때문에 총시세 차익은 2억이며 보유한 아파트의 매도 타이밍을 잘못 잡아서 시세 차익이 적다고 보시면 됩니다. 역시 조건이 될 경우에 유망지역 미분양을 두 개 잡을 경우 시세 차익은 훨씬 높습니다.

3년 후 네번 째 수익률: 4억을 5.5억으로 만듭니다. 시세차익 1.5억

4억 아파트를 2008년 총선 이후-2009년 중으로 추산이 되는 버블7지역 폭등시에
5.5억에 매도하여 1.5억 시세 차익 남긴 후에 현금을 그대로 보유합니다. 이 경우는 비수기에 미분양을 잡거나 갈아타기를 한 것보다 1억-2.5억 정도 손해라고 보시면 됩니다. 금융비용과 갈아타기 비용은 같은 조건이라는 전제하에 생략합니다.

3년 후 다섯번 째: 4억을 3.5억으로 만듭니다. 시세차익 -0.5억 손해

4억 아파트를 3.5억에 급매로 매도만 하고 현금만 보유하는 경우입니다. 비수기에 급매로 매도를 하고 다른 아파트로 갈아타지 않으면 얼마나 손실이 큰 것인지를 알 수 있습니다.
집값이 떨어지면 불안하여 매도한 후에 현금만 보유하는 경우가 많은데 이 경우는 3년만 놓고 본다면 무조건 손해입니다. 금융비용. 갈아타기 비용은 같은 조건이라는 전제하에 생략합니다.

3년 후 여섯번 째: 4억을 5.5억으로 매도하고 폭등시에 갈아탑니다. 시세 -0.5억 손해

2008년 총선 이후-2009년 중으로 추산이 되는 버블7지역 폭등시에 4억 아파트를 5억 5,000만 원에 매도하여 1.5억 시세 차익 남깁니다. 곧바로 폭등시기에 6.5억 아파트가 8.5억에 폭등한 경우 8.5억에 매수하여 갈아타기를 합니다. 3년만 놓고 볼 경우 오른 아파트는 떨어질 가능성이 크기 때문에 매수 아파트가 7억선으로 주저 앉을 가능성이 큽니다. 물론 기간이 지나면 다시 최고점 시세를 회복하겠지만 같은 기간만 놓고 보면 떨어집니다. 결국 폭등기의 갈아타기는 무조건 손해입니다.

3년 후 일곱번 째: 4억을 3.5억 매도후 폭등시에 갈아탑니다. 시세 -2.5억손해

4억 아파트를 3.5억에 매도하고 2007년부터 지금까지 100% 전후로 오른 서울 강북, 인천권 아파트를 매도호가에 매수하는 경우로 3년만 놓고 본다면 최악의 선택입니다.

이 경우는 지금 버블7지역 떨어진 아파트를 급매로 매도하고 폭등한 아파트를 꼭지에 매수하는 경우로써 4억 기준으로 무려 2.5억까지 손해를 봅니다. 의외로 이런 분들이 많은데 폭등한 아파트를 매수해서는 안 되는 이유를 아셔야 하며, 급락한 아파트를 매도하는 것도 아니라는 기본 상식을 깨달아야 합니다.

위의 7가지 경우를 꼼꼼하게 살펴 보시면 투자를 어떻게 하는 것이 현명한 지를 알 수 있습니다. 3년 후에 4억 시세 차익을 남기는 경우도 있는 반면에 7처럼 2억 5,000만 원 이상의 매우 큰 손실을 보는 경우도 있습니다. 4억 기준으로 최상의 선택과 최악의 선택인 1번과 7번을 고려할 경우 무려 6.5억의 시세 차이가 생긴다는 사실을 보면 매수와 매도 전략이 얼마나 중요한 것인가를 새삼 깨닫게 됩니다.

위의 사실에서 알 수 있는 점은 부동산은 왠만한 상황이라면 이익을 안겨주는 효자손이며, 매수 타이밍은 비수기, 매도타이밍은 성수기. 비수기 최고의 선택은 미분양 성수기 최고의 선택은 분양이라는 사실을 알 수 있습니다. 또한 폭등 지역의 아파트를 매도하고 급매 지역의 아파트를 매수할 수 있다면 매우 높은 수익률을 얻을 수 있으며 그 반대로 움직인다면 최악의 결과를 초래한다는 사실을 깨달을 수가 있습니다. 갈아타기는 기회비용. 내재가치. 숨은 가치를 모두 고려하여 효과적으로 해야 한다는 점을 특별히 강조하고 싶습니다.

무주택 서민은 비수기 미분양-급매, 성수기 릴레이식 분양- 하락지역 급매 순으로 매수하는 것이 좋은 전략이며 광교, 송파에만 몰두하는 것은 스스로 가난을 짊어지는 어리석은 판단이라는 사실을 깨달았으면 합니다.

2주택 및 남의 명의로 아파트를 매수 분양 받은 분들은 향후에 정부의 중과세 완화를 기다리기 보다는 성수기에 높은 세금을 내더라도 매도하는 것이 바람직합니다. 그 이유는 설령 2주택자에 대하여 세금 완화를 준다고 해도 40% 이내로 줄어들 가능성은 없으며 설령 그 정도의 세금 완화가 따르더라도 매물이 나오거나 비수기를 맞이하면 손해볼 가능성이 훨씬 크다는 평범한 사실을 인지해야 합니다.

2주택자는 나쁜 조건의 아파트를 빨리 매도하여 분양. 미분양으로 전환하는 것이 시세 차익을 높이는 지름길이며 남의 이름으로 주택을 보유하신 분은 비과세라는 조건으로 폭등기에 반드시 매도할 것을 권유합니다.

향후 정부 정책은 1가구 다주택 매물 유도와 남의 이름 도용으로 주택을 보유한 사람들에 대하여 이익금 몰수, 그 이상의 벌금 등이 예상이 되기 때문입니다. 1가구 1주택은 50억 아파트일지라도 그에 걸맞는 재산세와 부분적 특소세만 내면 된다고 생각하며 1가구 2주택 및 다른 사람 명의 도용으로 내집마련을 한 사람들은 무주택 서민과 지방에 사는 분들을 포함하여 70% 이상이 투기 대상의 1순위로 지목하고 있기 때문에 향후 문제가 될 소지가 다분합니다.

수익률을 감안하더라도 이제 더 이상 다주택자는 수익을 기대하기 어렵습니다. 빨리 처분하고 오히려 수익률이 높은 유망지역 분양. 미분양으로 전환하는 길이 안전하며 수익률을 높이는 지름길입니다.

빌라. 다주택. 소형 평형을 매수하는 일은 그 어떤 호재가 있다고 하더라도 바람직한 전략이 아닙니다. 이전의 정부는 서민을 위하여 명품 아파트를 때려잡으려다가 서민 아파트를 폭등시키는 우를 범했기 때문에 오히려 무주택 서민과 청년 신혼층에게 엄청난 피해를 주었지만 이명박 정부는 서민 아파트를 여러채 가지고 있는 다주택자를 발본색원할 것이 확실하기 때문에 그 정책이 성공한다면 일반 서민들도 1억 미만의 아파트를 얼마든지 매수할 수 있는 길이 열릴 것입니다. 결국 똑똑한 아파트로 갈아타는 것이 최선의 선택이며, 법에서 허용하는 미분양. 분양. 분양권을 능력껏 잡고 가는 것이 현재로써는 최고의 전략입니다.

<미래가 김종갑 대표>
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