[땅Tech #2] 땅 팔자는 진입로에 달려있다

2008-03-17 | 작성자 강공석 | 조회수 22,115 | 추천수 455
지난 시간, 연접제한에 이어 토지개발을 할때 확인해야 하는 것이 진입로 확보 문제다.
 
연접개발제한에 저촉되면 제2종 지구단위계획을 수립하여 진행하는 방법이외에 달리 뾰족한 방법이 없으나, 진입로 확보여부는 선택 대안의 폭이 상대적으로 넓다고 할수 있다. 
 
토지의 가치나 가격을 좌우하는 가장 중요한 요인 중 하나가 바로 도로다.
도로는 토지의 생명을 좌우한다고 해도 지나치지 않다.
어떤 땅이 도로에 접해 있느냐 그렇지 않느냐에 따라 그 토지의 용도와 가격이 하늘과 땅만큼 달라진다.
 
아무리 경치가 좋은 임야나 산 중턱의 천하절경 또는 강 가운데의 섬이나 배산임수의 명당이라도 진입로가 없다면 무용지물이다. 
부동산의 격언에 “길이 아니면 가지 말라”는 말이 있다.
 
현행 법률에서 규정된 도로를 발췌하면,
 
건축법 제33조 (대지와 도로의 관계)
① 건축물의 대지는 2미터이상을 도로에 접하여야 한다.
다만, 당해 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우와 건축물의 주변에 공지가 있는 경우는 그러하지 아니하다.
 
건축법 제35조 (도로의 지정·폐지 또는 변경)
① 허가권자는 도로의 위치를 지정·공고하고자 할 때에는 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 당해 도로에 대한 이해관계인의 동의를 얻어야 한다.
다만, 기타 사유로 이해관계인의 동의를 얻기 곤란하거나 장기간 통행로로 이용하는 사실상의 통로로 정하는 경우에는 이해관계인의 동의를 얻지 아니하고 건축위원회의 심의를 거쳐 도로를 지정할 수 있다.
 
건축법 시행령 제28조 (대지와 도로와의 관계)
② 연면적의 합계가 2천제곱미터이상인 건축물의 대지는 너비 6미터이상의 도로에 4미터이상 접하여야 한다.
 
 
길이 없는 소위 눈먼 땅인 맹지는 길이 접한 이웃 토지와 합하여만 비로소 그 값을 다 하는 것이다.
길이 없으면 주택등을 지을 수 없음은 물론 농사에도 불편하며 향후 토지이용 개발은 그 자체로는 불가능한 땅이라고 할 수 있다.
 
이렇게, 주위가 모두 다른 사람 소유의 토지로 둘러싸여 도로에 접하는 부분이 없는 토지인 맹지의 경우, 건축법상 건축허가 대상이 되지 않는다.
일반적으로 일반투자자는 기피대상으로 알고 있지만 예외적인 사항들을 고려하면 투자대상으로 노려볼만하다.
 
즉, 호재가 발생하여 소위 잘나가는 지역의 토지중 소액의 맹지다.
향후, 병합이나 수용등으로 땅의 가치가 재조명되기 때문이다.
실례로, 경매시장에서 맹지인경우에도 감정가 이상으로 낙찰되는 사례는 정보를 선점하는 투자자의 몫으로 돌아가 상당 수익율을 보이고 있다.
 
또 하나, 거래 대상으로 현황상 맹지여부를 따지기보다는 진입로 확보여부를 따지는 것이 중요하다.
일반적으로, 일정면적이 미달되는 관리지역의 경우 매도자가 진입로를 확보해주는 조건으로 거래를 성사시킨다.
 
이렇게, 진입로를 확보한후 반드시 지목을 도로로 하여야 한다.
도로의 경우는 건폐율과 용적율이 포함되지 않기 때문에 매입면적이 10,000㎡, 도로부지가 1,000㎡이라면 건폐율과 용적율의 기준은 10,000㎡이 아니라 9,000㎡을 기준으로 하기 때문이다.
 
아울러, 건축법 시행령 제28조 대지와 도로와의 관계에서 "연면적의 합계가 2천제곱미터이상인 건축물의 대지는 너비 6미터이상의 도로에 4미터이상 접하여야 한다."는 조항을 꼼꼼히 생각하여야 할 것이다.
 
대지면적이 아닌 연면적으로, 연면적 2,000㎡, 2층공장으로 계산하면 건축면적 1,000㎡으로 계획관리지역의 경우 건폐율이 40%이므로 부지면적은 2,500㎡(약 756평)이 되고, 단층으로 한다면 건축면적 2,000㎡으로 건폐율 40%를 적용하면 부지면적은 5,000㎡(약 1,512평)가 필요하다 할수 있다.
정리하면, 약 1,500평이상의 대지라면 6미터이상의 도로가 필요하다는 사실을 알수 있다.
 
 
진입로를 정확히 이해하고, 어떠한 방식으로 진입로를 확보할 수 있느냐에 따라 투자의 성패는 달려있다.
아무런 가치가 없는 땅은 없다. 어떤 땅이든 그 활용도에 따라 계륵이 될 수 있다.
도로가 있음으로써 주변 토지의 용도가 더 효율적이고 생산적으로 활용이 가능하므로 당연히 토지가격이 상승하게 된다.
 
부동산은 관심에서 시작된다고 한다.
동일한 아파트, 상가, 토지를 보면서 다른 생각을 가질수 있고 결과 역시 다르다는 것을 알 수 있듯이 일상속에 볼 수 있는 토지든 투자로 답사를 하든 관심있게 살펴본다면 토지 투자는 시작되는 것이다.

강공석 투모컨설팅 대표
현) 투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표
전) 한신공영 外 개발사업부 등 7년간 근무
전) 성지경매컨설팅 본부장
다음 카페 : 부동산 투자 귀신들의 모임(부귀모)
스피드뱅크, 조인스랜드, 모네타 등 칼럼리스트

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제공닥터아파트

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