버블세븐 vs 신버블세븐, 최후의 승자는?

2008-01-04 | 작성자 김인만 | 조회수 22,115 | 추천수 432
일본의 잃어버린 10년 때문인지 어느순간부터 우리나라에도 버블이라는 단어가 수시로 등장하고있습니다.
강남,서초,송파,분당,목동,평촌,용인을 일컬어 버블세븐이라고 부르고있지만 최근에는 신버블세븐이라는 단어가 등장했습니다.
최근 집값상승률이 높았던 의정부,시흥,양주,이천,강북,노원,도봉구를 일부언론에서 신버블세븐이라고 부르기 시작했습니다.

버블이라함은 꺼질수밖에 없는 거품인데 우리나라의 버블세븐을 보면 우리나라에서 가장 유망한 지역들이며 이들 지역이 버블이고 꺼진다면 다른지역은 어찌될까라는 생각도 해봅니다.
결국 우리 국민들이 느끼는 버블세븐은 거품이 아니라 비싸고 좋은동네를 의미하는 고유명사가 되어버린거 같습니다.

오늘은 최근 일부 언론에서 부르기시작한 신버블세븐에 대하여 이야기 해보려고합니다.
개인적인 의견이며 특정지역을 옹호하거나 비난하는 의도가 없음을 다시한번 밝힙니다.
 
 
신버블세븐의 상승이유

첫째, 정부규제정책의 풍선효과
참여정부의 부동산정책방향은 규제를 통한 수요억제 정책이며 특히 강남등 일부 고가아파트 지역을 대상으로 많은 규제정책을 펴왔습니다.
DTI/LTV등 대출규제, 종부세/양도세 6억이상 강화등 규제정책을 통하여 고가주택에 대하여 신규수요를 줄이는데는 성공했지만 투자수요가 없어진것이 아니라 상대적으로 규제가 덜한 지역으로 튀어올라갔으며 그지역이 신버블세븐 지역입니다.
바로 풍선효과인데 한곳을 누르면 누르지 않는곳이 올라가는 현상입니다.
 
듈째, 지역호재
풍선효과라해도 오를만한 여건이 되어야만 오르는 것입니다.
왜 신버블세븐 지역만 많은 상승을 하였을까요?
신버블세븐지역의 개발호재들이 풍선효과를 끌어들인 주요 요인 입니다.
전철,경전철,공원,대규모 개발,재개발/재건축등 굵직한 호재들이 있어서 시세차익에 대한 기대를 키워준 것입니다.
 
셋째, 갭(Gap) 메우기
2006년까지의 상승흐름을 보면 버블세븐지역 중심의 중대형 위주로 상승을 하였습니다.
입지,교통,교육,인프라등 모든여건에서 우수하고 2주택 규제로 똘똘한 한채만 가지자는 심리가 확산되면서 비인기지역 중소형보다는 인기지역 중대형이 큰 인기를 끌었습니다.

이런상황이 지속되면서 인기지역과 비인기지역, 중대형과 중소형의 갭(Gap)은 일반적인 허용치보다 더 크게 벌어져버렸습니다.

하지만 앞에서 언급했듯이 정부의 고가주택 규제정책으로 투자수요가 새로운 대상을 찾게 되었으며 그동안 갭이 너무 크게 벌어지고 지역호재가 있는 신버블세븐지역으로 눈길을 돌리게 된것입니다.
 
 
신버블세븐이 대세가 될까?

정책이라는것이 갑자기 하루아침에 변경되고 흐름이라는것이 갑자기 변경되지는 않기에 당분간 지속될 수는 있습니다.
하지만 비인기/선호지역이던 신버블세븐지역이 대세가 되기는 힘들것으로 보이며 그이유를 세가지 로 분석해 보겠습니다.
 
첫째, 근본적인 한계
수영 세계신기록 보유한 선수와 그보다 기록이 10초이상 벌어진 선수가 있습니다.
후발선수가 좋은수영복을 입고 열심히 노력하면 그 기록을 5초,3초 줄일 수 있지만 세계1위 선수를 넘어서러면 결국 체력, 기술, 경험등 모든면에서 세계1위 선수를 능가해야합니다.
만약 넘어설 수 없다면 현재 차이가 나는 만큼 기록도 차이가 날수밖에 없습니다.
앞에서 언급한 갭 메우기에서 보듯이 그동안 너무 많이 벌어진 차이로 신버블세븐지역이 저평가로 인식되면서 투자가치가 발생했지만 그갭이 줄어든다면 그만큼 투자가치는 낮아질수밖에 없습니다.
용산등 일부지역을 제외하고는 아무리 잘 개발이 되어도 교육,교통,편의시설,경제여건등 모든면에서 강남을 넘어설수가 없습니다.
그 갭의 차이가 어느정도인가가 중요한 부분인데 2007년 흐름에서 버블세븐지역은 하락 또는 약보합세였던 반면 신버블세븐은 50-100%상승한 곳이 많기에 갭이 많이 줄어든 상황이며 추가상승여력이 약해졌다고 보여집니다.

신버블세븐의 A아파트 경우 2006년초 44평 1억9천정도하다가 지금은 4억이상 형성되어 평당1000만원이 되었습니다.
여기서 5억원, 6억원까지 상승하려면 수요가 뒷받침 되어야하는데 그정도 금액이면 입지, 교육, 교통, 인프라가 더 좋은 곳으로 움직이지 않을까 싶습니다.
 
둘째, 정부의 규제완화
참여정부가 끝나고 실용정부 출범이 눈앞에 두고 있습니다.
참여정부의 정책기조가 시장관리,규제강화, 수요억제였다면 실용정부의 정책기조는 시장자율, 규제완화, 공급확대입니다.
참여정부에서 부동산불안의 주 원인으로 지목되었던 버블세븐지역 중대형이 실용정부에서는 관심대상이 아닙니다.

실용정부는 소위 상대적으로 자금여력이 있는 분들이 거주하는 지역은 정부에서 관리할 대상이 아니기에 정당한 세금만 내면 되며 상대적으로 자금이 부족하고 약자인 서민층 지역만 정부가 관리를 하겠다는 것입니다.

공급을 늘리더라도 서민층을 위한 주택공급을 늘릴것이며 고급주택, 고가중대형주택은 민간자율에 맞길것으로 보입니다.

재건축 용적률 완화를 해서 공급량을 늘리겠지만 절대 중대형 공급을 늘리게 두지는 않을것이며 서민주택공급을 하게할것입니다.

반면 서민들과 밀접한 관련이 있는 신버블세븐, 중소형주택은 정부의 관리대상이며 공급도 늘어나고 집값상승이 되면 규제를 가할것입니다.
내집마련의 실수요자들은 실용정부가 출범하면 오히려 더 좋은 기회를 잡을수도 있으나 반대로 집값상승을 기대하시는분들은 실망할수도 있습니다.
백화점 명품 핸드백이 200만원에서 400만원으로 상승하면 아무런 사회문제가 없지만 할인마트의 돼지고기가 1천원에서 1만원이 된다면 상당한 반발이 생길것입니다.

어느정부도 욕먹기는 싫어하며 실용정부도 마찮가지일것입니다.
정부관리대상이 되면 상승폭이 제한될수밖에 없으며 그반대로 관리대상이 아니라면 수요만 뒷받침되면 상승폭이 커질수있습니다.
 
셋째, 경제발전 가능성
부동산가격을 이야기할때 정부정책,금리,공급량등 많은 요소들을 따지지만 가장 중요한게 경제입니다.
경제가 살아나면 부동산은 자연스레 상승할수밖에 없으며 경제가 침체된다면 주식뿐만아니라 경제도 침체될수밖에 없습니다.

2002년부터 시작한 전세계의 부동산호황은 세계경제 호황을 바탕으로 상승을 한것입니다.
한가지 안타까운건 전세계 경제가 호황일때 우리나라는 경제성장의 혜택을 별로보지못했다는 점입니다.

일부에서 우리나라 경제가 죽지않았다, 종합주가도 올랐고 경제성장률도 꾸준했다고하지만 사실 더 상승할수있었던것을 그것밖에 못한부분도 있기에 잃어버린 5년,10년이 아쉽게만 느껴집니다.
세계경제상황이 낙관적이지만은 않기에 차기정부인 실용정부에서 어떤정책으로 경제를 어떻게 살리느냐가 중요한데 만약 경제가 살아난다면 부동산도 상승합니다.

장사가 잘되고 월급을 많이받고 안정이 된다면 당연히 평수도 늘리고 새아파트로 가고싶고 더 좋은동네로 가고싶은것은 인지상정일 것입니다.
그렇게 보면 경제가 좋아진다면 수요가 어디로 몰릴까요?
당연히 교육,문화,교통,편의시설,경제여건이 좋은지역으로, 중소형에서 중대형으로 몰릴것입니다.
 

앞으로 어떻게 해야하나?
예외적인 부분은 있지만 일반적으로 키큰선수가 작은선수보다 농구를 더 잘할수밖에 없습니다.
골대밑에서 슛을 못하게하고 외곽슛만하라는 규칙이 생기면 일시적으로 키작은 선수가 유리하지만 그런규칙이 없어지면 다시 키큰 선수가 잘할것입니다.

신버블세븐지역의 가치가 하락하지는 않겠지만 최근의 높은 상승률을 계속 기대하는것은 다소 무리가 있을거같습니다.
정부가 규제완화를 하더라도 다주택자에 대한 규제는 쉽게 풀지않을것이며 서민을 위한 중소형주택은 지속적으로 공급을 할것이기에 중소형의 희소가치는 오래가기 힘들다고 보여집니다.
일부에서 재건축규제완화를 하면 개발이익이 높아지고 투자수익이 커질거라고 생각하지만 상당히 위험한 착각이 될수있습니다.

재건축용적률 완화를 하겠다는건 서민들이 사는 도심주택공급을 늘리겠다는것이지 개발이익을 높여주겠다는 의미가 아니기에 개발이익환수는 더 강하게 적용될수도 있습니다.
그린벨트를 해제하더라도 서민주택을 짓지 절대 고급중대형을 짓지는 않을것입니다.
결국 서민주택의 공급은 충분히 이루어질것으로 보이며 고급중대형의 공급은 정부에서 지원하지않기에 민간부분에 의존할수밖에 없으며 수도권의 부족한 택지를 감안하면 향후 중대형 공급은 줄어들것으로 보입니다.
 
2008년 주택시장에서 가장 염려되는 부분이 대규모재개발이 진행되는 서울강북지역의 전세난입니다.
이주수요로 인하여 전세난이 상당히 심각해질것으로 보이며 전세수요가 다시 매매시장으로 움직일경우 중소형평형의 가격이 불안해질수있습니다.

하지만 대세상승, 주도주가 되기는 힘들것으로 보이기에 장기적인 투자를 생각하신다면 비인기지역 중소형투자보다는 미래가치가 있는 지역의 중대형으로 눈길을 돌려야할때가 아닌가 싶습니다.
최근 신버블세븐이라 불리면서 비인기지역,소형평형의 인기가 높아졌지만 이럴때일수록 시장을 냉정히 볼 필요가 있으며 하락폭이 큰 인기지역 중대형 급매물에 관심을 가질 필요가 있을거 같습니다.
 
from 내집마련의 Happy Vitamin 김인만

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제공닥터아파트

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