대출규제가 부동산 발목 잡을까

2015-08-17 | 작성자 김인만 | 조회수 5,557 | 추천수 93

22일 정부에서 갚을 수 있는 만큼만 대출을 받도록 하자는 가계부채 종합관리방안을 발표하였다.

내년(2016)부터 신규 주택대출 분할 상환이 원칙으로 하고, 대출 거치기간을 1년 이내로 축소 유도하며, 담보보다 상환 능력 위주로 엄격한 심사를 하고 토지, 상가 담보대출의 담보 인정기준을 강화하여 향후 금리가 오를 경우 대비하여 대출총액을 제한하겠다는 것이다.

 

미국의 금리인상 가능성이 크고 시기도 임박해졌고 무엇보다 1000조가 넘는 가계부채가 심각하기 때문에 지극히 정상적이고 나와야 할 대책이 나온 것으로 향후 발생할 수도 있는 위기를 미리 대응한다는 측면에서는 긍정적으로 평가해줄 만 하다.

 

돈 줄을 죄는 대출강화는 투자자금 조달에 어려움을 주고 부동산투자심리를 약화시키는 역할을 하기 때문에 어느 정도 부동산 거래의 위축은 불가피하지만 그리스 사태에서 보듯이 국가경제의 재정 건전성은 안정적인 수준으로 관리가 필요하기 때문에 급등하는 대출을 안정시키기 위한 이번 대책을 무조건 부정적으로만 볼 필요는 없다.

다만 시기와 신뢰성, 효과측면에서 다소 아쉬운 점이 있는 것도 사실이다.

 

최근 국정원 해킹 건도 근본적으로는 신뢰의 문제인 것처럼 정부의 정책은 신뢰가 기본이 된 일관성 있는 정책이 중요한데 1년 전 부동산거래활성화를 위하여 대출규제를 완화해 주었고

불과 한달 전 LTV, DTI 1년 연장을 해주었는데 갑자기 대출규제를 강화 하니 국민들은 집을 사라는 건지 말라는 건지 혼란스럽기만 하다.

가계부채 안정을 위하여 필요하고 상황에 따라서 정책이 바뀌는 것이지만 이렇게 일관성 없는 정책은 시장의 신뢰를 잃어 나중에 정상적으로 나와야 할 효과도 나오지 않을 수도 있다.

 

신뢰도 그렇지만 대출규제의 효과도 크지 않을 것 같다.

가계부채증가는 기존아파트 거래보다는 신규분양아파트에 의한 신규대출증가가 더 큰 원인이다.

기존아파트를 거래하면 매수자가 대출을 받지만 반대로 매도자는 대출을 상환하기 때문에 제로섬 게임이 되는데 신규분양아파트의 대출은 순수 플러스가 되기 때문인데 이번 정부의 대책은 당장 건설경기를 죽일 수 있는 신규분양 중도금 대출은 빠져있고 기존아파트 대출만 규제하고 있어서 효과가 크지 않을 수 있고 오히려 투자심리만 위축시키는 부작용만 나올 수 있으며 집단담보대출인 중도금대출에서 잔금대출로 전환되는 2-3년 후 대출대란이 올 수도 있다.

 

그리고 대출총액 증가보다 대출건전성이 더 중요한데 주택구입목적으로 담보대출을 받는 것이 아니라 사업자금, 생활자금으로 주택담보대출을 받는 것이 문제가 되는 것으로 대출규제가 강화되면 소득이 사업자금, 생활자금으로 빠져나가는 대출을 어느 정도 막을 수는 있지만 실제 주택구입목적의 실수요자들까지 막아버리는 것이 문제가 된다.

현재 부동산시장에서 분양권 투자나 전세를 끼고 투자를 많이 하고 있고 실제 대출을 받아서 주택을 구입하시는 수요자들의 대부분은 실수요자들이어서 실수요자들의 주택구입 대출을 막으면 다시 전세로 돌아서면서 전세수요는 증가하고 집주인들은 대출부담을 줄이기 위하여 전세금을 인상하거나 월세전환 속도가 빨리질 수 있는 전세문제 풍선효과가 생길 수도 있다.

 

또한 변동금리에서 고정금리를 권장하고 거치를 줄여 원금을 같이 상환하라는 것도 실질소득이 늘어나지 않은 서민들한테는 비현실적인 무리한 요구로 내수소비 감소로 이어질 수도 있다.

 

부동산시장 활성화를 해치지 않으려고 LTV, DTI에 대한 직접적인 규제는 피했지만 조삼모사이고 대출심사를 까다롭게 하면 결국에는 DTI(총부채상환비율)의 부활로 볼 수도 있는데 이미 DTI가 적용되고 있는 서울, 수도권보다는 그 동안 DTI가 적용 안된 지방이 더 영향을 받을 수는 있다.

 

가계부채문제는 미리 준비해야 하는 것이 맞지만 조금 더 현실적이고 효과적인 대책이 포함되었으면 하는 아쉬움이 남는다.

실수요자들의 주택구입용도 대출은 금리를 낮추고 거치도 인정해주는 반면 중도금 집단담보대출과 지방은 DTI를 적용 해서 과열을 미리 대비하는 것도 좋다.

또한 고정금리나 원금상환 대출자들한테는 대출금리 혜택을 주고 주택구입 목적으로만 담보대출을 받을 수 있도록 해서 대출자금 전용을 막는 제도적 보완을 하는 것도 필요하다.

 

아무튼 내년부터 대출규제가 강화되면 부동산시장의 투자심리위축은 어느 정도 불가피해 보이며 그 동안 대출규제 예외지역이었던 지방이 서울보다 더 영향을 받을 수 있고, 내년 적용 이전 올해 하반기에 주택구입수요가 더 몰리면서 일시적인 과열이 될 수도 있으며 전세문제가 더 오래 우리를 괴롭힐 가능성이 커졌다.

 

무엇보다 가계부채증가는 바람직하지 않고 가계부채 안정은 우리나라 경제를 위해서도 필요하기 때문에 자신의 능력에 맞는 적당한 필요한 대출을 받는 것이 중요하고 이제는 원금과 같이 상환하는 방식에 적응할 필요가 있겠고 지나치게 호들갑 떨면서 불안해할 필요도 없다.

내년(2016)부터 신규 주택대출 분할 상환이 원칙

대출 거지기간 1 이내로 축소 유도

담보보다 상환 능력 위주로 엄격한 심사

금리 오를 경우 대비하여 대출액 제한

토지, 상가 담보대출, 담보 인정기준 강화

이정도 입니다.

 

미국의 금리인상 가능성이 크고 시기도 임박해졌고 무엇보다 1000조가 넘는 가계부채가 심각하기 때문에

지극히 정상적이고 나와야 대책이 나온 것이고 향후 발생할 수도 있는 위기를 미리 대응한다는 측면에서는 긍정적으로 평가해줄만 합니다.

 

줄을 죄는 대출강화는 부동산투자심리를 약화시키는 역할을 하기 때문에 부동산시장 입장에서 보면 좋을 것은 없습니다.

요즘 조금 과열양상을 보이는 지역들이 있는데 안정성 측면에서는 과열은 바람직 하지 않기에 나올 것이 나왔고 긍정적인 있다고 생각합니다.

 

다만 중산층 이상이 되는 중앙정부 담당자들이 만든 탁상행정의 한계가 보여서 안타까운 면은 있습니다.

최근 국정원 해킹건도 신뢰의 문제인데 신뢰가 바탕이 되면 정부기관에서 국가안보를 위하여 해킹하는 것은 필요악이고 당연한 일입니만 신뢰가 깨지니 서로 이러쿵 저러쿵 문제가 되는 것이겠지요

정부의 정책도 신뢰를 얻을 있는 일관성있는 정책이 중요한데 1년전 부동산거래활성화를 위하여 대출규제를 완화해 주었고

불과 한달전 LTV, DTI 1 연장을 해주었는데 한달만에 대출강화를 하니 국민들은 이게 뭐야 이러둥절 합니다.

시카고대학 교수이자 노벨 경제학상 수상자인 밀튼 프리드먼이 말한 샤워실의 바보가 생각납니다.

샤워실에서 찬물이 나오면 급히 온수를 돌리고 뜨거우면 냉수를 돌리고 그렇게 왔다 갔다 하다가 샤워를 제대로 못한다는 이야기로 정부의 시장경제개입에 반대하기 위해 사용한 비유입니다.

가계부채 안정을 위하여 필요하고 상황에 따라서 정책이 바뀌는 것이지만 그래도 이렇게 일관성 없는 정책은 시장의 신뢰를 잃어 나중에 정상적으로 나와야할 효과가 나오지 않을 수도 있습니다.

 

신뢰는 원래 별로 없었으니 그렇다쳐도 대책의 효과도 크지 않습니다.

가계부채증가의 가장  원인은 기존아파트 거래에 의한 대출증가가 아니라

신규분양아파트에 의한 신규대출증가 입니다.

기존아파트 매수자가 대출을 받지만 반대로 매도자가 받고 있는 대출을 상환하기 때문에 제로섬 게임이 되는데

신규분양아파트는 순수 플러스가 되는 대출입니다.

이번 정부의 규제를 보면 기존아파트 대출을 규제하는 것으로 신규분양아파트는 빠져있습니다.

중도금대출을 강화하면 분양시장이 죽고 분양시장이 죽으면 건설경기 죽으면서 부동산시장이 어려워지고 건설사들도 어려워지니 그건 못하겠고 만만한 기존주택만 때리는 효과도 없으면서 투자심리를 죽이는 악수를 두었다 있습니다.

담당자 입장에서는 하라고 하니 이런 대책이라도 내야 했겠지만요

신규분양주택의 새로운 대출을 잡지 못하면 대출총액은 무조건 늘어납니다.

 

대출총액이 늘어난다고 무조건 문제는 아니고 대출건전성이 중요합니다.

집팔아서 대출 갚으면 되는데 가장 문제는 주택구입목적으로 담보대출을 받는 것이 아니라 사업자금, 생활자금으로 대출을 받는 것이 문제여서 이번 대출강화로 소득이 부족한 분들의 대출이 어려워지니 이렇게 사업자금, 생활자금으로 빠져나가는 대출을 어느정도 막을 있다는 점은 긍정적입니다.

문제는 주택구입 용도목적의 수요자들도 같이 때려잡는다는 것이 문제죠

현재 부동산시장에서 투자하시는 분들은 분양권투자아니면 전세끼고 투자를 주로 하십니다.

대출받아서 주택구입하시는 대부분은 실수요자들인데 대출잡겠다고 실수요자들을 때려잡으면

실수요자들은 바보도 아니고 그냥 전세로 돌아섭니다.

겨우 전세에서 매매로 전환되고 있는데 대출규제 강화되면 전세수요는 많아지고 전세자금대출은 늘어납니다.

전세문제 해결은 못하고 심각해질 있다는 것이구요

 

변동금리에서 고정금리를 권장하고 거치를 줄여 원금을 같이 상환하라고 하는데

이론적으로는 맞습니다만 현실은 소득이 늘어나지 않고 먹고 살기도 힘든데 원금까지 상환하라고 하니 죽을맛인 것입니다.

안정적으로 월급 나오는 중산층 이상의 고위 공무원님들이야 대출원금 상환하는데 문제가 안될 수는 있지만

일반 서민들은 대출이자 내기도 버거운데 원금까지 상환하라면 힘듭니다.

자꾸 그림의 떡이 좋다고 먹으라 하네요

힘겹게 원금까지 상환하다가 감당안되어서 부실이 되는 보다는 안정적으로 이자라도 있도록 해주는 것이 맞지 않을까 싶기도 합니다.

 

부동산시장 활성화를 해치지 않으려고 LTV, DTI 대한 직접적인 규제는 피했는데

조삼모사지 LTV, DTI 규제내용은 들어갔습니다.

장난이지요

대출심사를 까다롭게 하면서 규제를 하겠다는 것인데 대출받는 사람들 입장에서는 어차피 대출규제입니다.

서울, 수도권에서는 어차피 DTI(총부채상환비율) 적용되고 있어서 크게 체감은 못할 있지만

그동안 DTI 적용안된 지방에서 대출규제가 강화되면 지방이 서울보다는 영향을 받을 수는 있을 같습니다.

 

가계부채증가는 분명 문제가 있고 미리 준비해야 하는 것이 맞지만

조금 현실적이고 효과적인 대책이 필요하지 않나 아쉬움은 남습니다.

예를들어 무주택자나 1주택자가 집을 구입하는 실수요자들은 대출금리도 낮추고 거치도 인정해주어야 하고

분양주택 중도금대출도 무주택자나 1주택자 외에는 대출자격을 강화하는 것이 맞고

지방도 서울, 수도권과 동일하게 LTV, DTI 적용하는 것이 맞으며

고정금리 대출금리를 변동금리와 비슷한 수준으로 맞추고

원금상환하는 분들한테는 금리헤택을 많이 주어서 월상환부담을 줄이는 것이 필요합니다.

또한 담보대출을 생활자금, 사업자금으로 전용되는 것을 막기위하여

계약후 얼마까지 대출신청해서 대출금은 매도인 계좌로 입금되도록 하는 것도 필요할 같습니다.

 

아무튼 이번 대책으로 부동산시장의 투자심리에는 어느정도 영향은 있습니다만

어차피 지금도 대출규제를 받고 있는 상황이기 때문에 문제는 되지 않을 같고

서울,수도권보다는 지방이 조금 영향을 많이 받을 있으며

내년부터 적용되기 때문에 올해 하반기에 주택구입수요가 몰릴 있습니다.

또한 전세문제는 오래 우리를 괴롭힐 가능성도 커진 같습니다.

 

무엇보다 가계부채증가는 우리를 위해서도 바람직하지 않기 때문에

자신의 능력에 맞는 적당한 필요한 대출을 받는 것이 중요하고

원금과 같이 상환하는 방식에 적응할 필요가 있고 그렇게 하는 것이 맞습니다.

너무 과열되는 것은 다른 문제를 야기시키기 때문에 바람직 하지 않아서

이번 대책으로 지나치게 호들갑 필요도 없고 불안해할 필요도 없고

그냥 하던대로 차분하게 지켜보시면 됩니다.

내년(2016)부터 신규 주택대출 분할 상환이 원칙

대출 거지기간 1 이내로 축소 유도

담보보다 상환 능력 위주로 엄격한 심사

금리 오를 경우 대비하여 대출액 제한

토지, 상가 담보대출, 담보 인정기준 강화

이정도 입니다.

 

미국의 금리인상 가능성이 크고 시기도 임박해졌고 무엇보다 1000조가 넘는 가계부채가 심각하기 때문에

지극히 정상적이고 나와야 대책이 나온 것이고 향후 발생할 수도 있는 위기를 미리 대응한다는 측면에서는 긍정적으로 평가해줄만 합니다.

 

줄을 죄는 대출강화는 부동산투자심리를 약화시키는 역할을 하기 때문에 부동산시장 입장에서 보면 좋을 것은 없습니다.

요즘 조금 과열양상을 보이는 지역들이 있는데 안정성 측면에서는 과열은 바람직 하지 않기에 나올 것이 나왔고 긍정적인 있다고 생각합니다.

 

다만 중산층 이상이 되는 중앙정부 담당자들이 만든 탁상행정의 한계가 보여서 안타까운 면은 있습니다.

최근 국정원 해킹건도 신뢰의 문제인데 신뢰가 바탕이 되면 정부기관에서 국가안보를 위하여 해킹하는 것은 필요악이고 당연한 일입니만 신뢰가 깨지니 서로 이러쿵 저러쿵 문제가 되는 것이겠지요

정부의 정책도 신뢰를 얻을 있는 일관성있는 정책이 중요한데 1년전 부동산거래활성화를 위하여 대출규제를 완화해 주었고

불과 한달전 LTV, DTI 1 연장을 해주었는데 한달만에 대출강화를 하니 국민들은 이게 뭐야 이러둥절 합니다.

시카고대학 교수이자 노벨 경제학상 수상자인 밀튼 프리드먼이 말한 샤워실의 바보가 생각납니다.

샤워실에서 찬물이 나오면 급히 온수를 돌리고 뜨거우면 냉수를 돌리고 그렇게 왔다 갔다 하다가 샤워를 제대로 못한다는 이야기로 정부의 시장경제개입에 반대하기 위해 사용한 비유입니다.

가계부채 안정을 위하여 필요하고 상황에 따라서 정책이 바뀌는 것이지만 그래도 이렇게 일관성 없는 정책은 시장의 신뢰를 잃어 나중에 정상적으로 나와야할 효과가 나오지 않을 수도 있습니다.

 

신뢰는 원래 별로 없었으니 그렇다쳐도 대책의 효과도 크지 않습니다.

가계부채증가의 가장  원인은 기존아파트 거래에 의한 대출증가가 아니라

신규분양아파트에 의한 신규대출증가 입니다.

기존아파트 매수자가 대출을 받지만 반대로 매도자가 받고 있는 대출을 상환하기 때문에 제로섬 게임이 되는데

신규분양아파트는 순수 플러스가 되는 대출입니다.

이번 정부의 규제를 보면 기존아파트 대출을 규제하는 것으로 신규분양아파트는 빠져있습니다.

중도금대출을 강화하면 분양시장이 죽고 분양시장이 죽으면 건설경기 죽으면서 부동산시장이 어려워지고 건설사들도 어려워지니 그건 못하겠고 만만한 기존주택만 때리는 효과도 없으면서 투자심리를 죽이는 악수를 두었다 있습니다.

담당자 입장에서는 하라고 하니 이런 대책이라도 내야 했겠지만요

신규분양주택의 새로운 대출을 잡지 못하면 대출총액은 무조건 늘어납니다.

 

대출총액이 늘어난다고 무조건 문제는 아니고 대출건전성이 중요합니다.

집팔아서 대출 갚으면 되는데 가장 문제는 주택구입목적으로 담보대출을 받는 것이 아니라 사업자금, 생활자금으로 대출을 받는 것이 문제여서 이번 대출강화로 소득이 부족한 분들의 대출이 어려워지니 이렇게 사업자금, 생활자금으로 빠져나가는 대출을 어느정도 막을 있다는 점은 긍정적입니다.

문제는 주택구입 용도목적의 수요자들도 같이 때려잡는다는 것이 문제죠

현재 부동산시장에서 투자하시는 분들은 분양권투자아니면 전세끼고 투자를 주로 하십니다.

대출받아서 주택구입하시는 대부분은 실수요자들인데 대출잡겠다고 실수요자들을 때려잡으면

실수요자들은 바보도 아니고 그냥 전세로 돌아섭니다.

겨우 전세에서 매매로 전환되고 있는데 대출규제 강화되면 전세수요는 많아지고 전세자금대출은 늘어납니다.

전세문제 해결은 못하고 심각해질 있다는 것이구요

 

변동금리에서 고정금리를 권장하고 거치를 줄여 원금을 같이 상환하라고 하는데

이론적으로는 맞습니다만 현실은 소득이 늘어나지 않고 먹고 살기도 힘든데 원금까지 상환하라고 하니 죽을맛인 것입니다.

안정적으로 월급 나오는 중산층 이상의 고위 공무원님들이야 대출원금 상환하는데 문제가 안될 수는 있지만

일반 서민들은 대출이자 내기도 버거운데 원금까지 상환하라면 힘듭니다.

자꾸 그림의 떡이 좋다고 먹으라 하네요

힘겹게 원금까지 상환하다가 감당안되어서 부실이 되는 보다는 안정적으로 이자라도 있도록 해주는 것이 맞지 않을까 싶기도 합니다.

 

부동산시장 활성화를 해치지 않으려고 LTV, DTI 대한 직접적인 규제는 피했는데

조삼모사지 LTV, DTI 규제내용은 들어갔습니다.

장난이지요

대출심사를 까다롭게 하면서 규제를 하겠다는 것인데 대출받는 사람들 입장에서는 어차피 대출규제입니다.

서울, 수도권에서는 어차피 DTI(총부채상환비율) 적용되고 있어서 크게 체감은 못할 있지만

그동안 DTI 적용안된 지방에서 대출규제가 강화되면 지방이 서울보다는 영향을 받을 수는 있을 같습니다.

 

가계부채증가는 분명 문제가 있고 미리 준비해야 하는 것이 맞지만

조금 현실적이고 효과적인 대책이 필요하지 않나 아쉬움은 남습니다.

예를들어 무주택자나 1주택자가 집을 구입하는 실수요자들은 대출금리도 낮추고 거치도 인정해주어야 하고

분양주택 중도금대출도 무주택자나 1주택자 외에는 대출자격을 강화하는 것이 맞고

지방도 서울, 수도권과 동일하게 LTV, DTI 적용하는 것이 맞으며

고정금리 대출금리를 변동금리와 비슷한 수준으로 맞추고

원금상환하는 분들한테는 금리헤택을 많이 주어서 월상환부담을 줄이는 것이 필요합니다.

또한 담보대출을 생활자금, 사업자금으로 전용되는 것을 막기위하여

계약후 얼마까지 대출신청해서 대출금은 매도인 계좌로 입금되도록 하는 것도 필요할 같습니다.

 

아무튼 이번 대책으로 부동산시장의 투자심리에는 어느정도 영향은 있습니다만

어차피 지금도 대출규제를 받고 있는 상황이기 때문에 문제는 되지 않을 같고

서울,수도권보다는 지방이 조금 영향을 많이 받을 있으며

내년부터 적용되기 때문에 올해 하반기에 주택구입수요가 몰릴 있습니다.

또한 전세문제는 오래 우리를 괴롭힐 가능성도 커진 같습니다.

 

무엇보다 가계부채증가는 우리를 위해서도 바람직하지 않기 때문에

자신의 능력에 맞는 적당한 필요한 대출을 받는 것이 중요하고

원금과 같이 상환하는 방식에 적응할 필요가 있고 그렇게 하는 것이 맞습니다.

너무 과열되는 것은 다른 문제를 야기시키기 때문에 바람직 하지 않아서

이번 대책으로 지나치게 호들갑 필요도 없고 불안해할 필요도 없고

그냥 하던대로 차분하게 지켜보시면 됩니다.

 

 

감사합니다.

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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