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수도권 분양권 투자시 유의점!

2015-04-01 | 작성자 김부성 | 조회수 7,134 | 추천수 150
최근 수도권 청약시장이 열풍을 넘어 광풍수준으로 과열되고 있다. 청약제도 개편이후로 1순위자들이 기하급수적으로 급증하면서 이러한 열기가 더 고조되고 있는 상황으로 보인다. 

몇달전 위례신도시 모 민영아파트의 경쟁률이 수백대1을 기록하며 위례신도시 청약열풍이 최고조에 달한 이후 현재는 청약물량이 거의 없어 위례 청약열기는 잠잠한편이지만 하반기 중소형 민영아파트(위례우남역푸르지오) 청약이 진행되면 또 한바탕 청약전쟁이 불가피해보인다. 

최근에는 동탄2신도시가 위례의 청약열풍 바톤을 이어받아 최고 5백대1이라는 높은경쟁률을 보이며 청약시장에 불이 붙었는데, 이러한 시장의 열기속에서 당첨가능성이 희박하고 연거푸 낙첨되는 상황이 되면 마음이 조급한 투자자들과 실수요자들은 분양권이라도 구입하려는 조바심이 나게 마련이다. 

이에따라 최근 필자에게 위례신도시와 동탄2신도시는 물론 미사지구와 최근 저평가에서 완전히 탈피하여 가격이 상당폭 상승하고 있는 한강신도시는 물론, 운정신도시, 세종시, 송도, 청라지구등 수도권과 충청권의 2기 신도시를 중심으로 분양권에 투자하려는 문의가 크게 늘어나 업무가 마비될정도다.

그러나 프리미엄이 붙은 지역의 분양권을 매수하는 투자자나 실수요자들의 경우 다운계약 이 빈번하게 일어나고 이미 프리미엄이 붙은상태이기 때문에 투자금이 꽤 들어가는 상황이므로 실거주가 아닌 순수투자목적으로는 비교적 신중하게 여러 가지 사항들을 고려해야 한다. 

또한 분양권은 실거래가격으로 거래가 원칙이고, 동탄2신도시 매도자들의 역시 현재 한창 입주중이거나 입주가 임박하면서 대부분 계약일로부터 2년이상 경과한 상태이기 때문에 일반세율로 세금을 내기 때문에 실거래가로 신고해도 세금이 폭탄수준은 아니고 세금부담은 수백만원~1000만원대 수준으로 높은편이 아니다. 

관례라는 이유로 세금을 거의 안내기위해 다운계약을 했다가 나중에 국세청에 적발되면 낭패를 볼수도 있으므로 실거래가 신고를 해야한다. 프리미엄이 높아 양도세가 많이 나온다면 2년정도 전세를 주고 비과세로 처분하는방법도 고려해볼 필요가 있다. 

최근 국세청에서 몇 달전 위례에 이어 동탄2신도시같은 청약과열조짐을 보이는 지역에 대한 다운계약에 대해 대대적인 조사에 들어간다는 뉴스들도 많이 보도되고 있고 다운계약 적발시 매도자나 매수자 부동산 모두 낭패를 볼수있으므로 주의해야 한다. 

일부 극소수의 투기세력이 차익실현을 위해 다운계약을 하는등 시장을 교란하는 경우가 있지만 대부분은 보유하는쪽으로 선회하며 매물도 많지않고, 또한 청약열기가 식기전에 타이밍을 잡고 매도하는 투자자들도 적지 않다. 과열이 되서 한번 식으면 시장이 냉랭해지는경우도 적지 않기 때문이다. 

또한 분양권을 거래하는 경우라면 실제로 실거래가로 신고하고 세금을 낼것이 있으면 당당하게 세금을 내고 거래하겠다는 매도자들도 늘어나고 있다. 

실제 필자가 수도권 신도시들 수십군데의 부동산 현장답사를 통해 파악해본바로는 현지 부동산 사장님들의 경우에도 과거와 달리 투명하게 중개업을 운영하시는분들이 상당히 많아지고 있는듯하여 그나마 다행스러운일이라 할수 있을것이다.

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제공닥터아파트

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