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주택임대사업 투자 위한 7가지 조건

2007-12-07 | 작성자 양은열 | 조회수 20,128 | 추천수 433
2007년 1년간의 부동산 시장의 흐름은 그동안 지속되어온 부동산 투자의 일반 법칙에 의한 움직임보다는 이상할 만큼 새로운 위주의 부동산 시장의 장을 열었던 한해가 되었다.그러나 비정상적인 부동산 흐름에도 불구하고 아직도 부동산은 아직 우리에게 가장 확실한 재테크 수단으로서 가지고 있는 위치 또한 쉽게 떨쳐버릴 수 없는 것임에는 사실이다.

올 한 해 동안 주택대출 규제의 강화와 양도세 강화에 따라 부동산 매매 자체가 움직임이 없었고 간혹 급매물만 소화된 한 해였다. 그러나 이러한 양도세 및 종합부동산세 강화와는 반대로 부동산에서 각광을 받은 틈새시장이 있었는데 바로 주택임대시장이다.

주택임대는 과거 IMF시절 정부가 강력하게 세제 지원했던 종목으로서 상당한 효과를 보았던 것은 확실하다.그러나 지금은 그때보다는 정부의 지원은 못하지만 그래도 종합부동산을 피해갈 수 있는 유일한 수단으로서 주택임대사업은 다주택자나 고가 주택 소유자에게는 아직도 매리트가 있는 수단중의 하나다.

그렇다면 임대주택사업이란 무엇인가?
임대주택사업은 임대를 목적으로 건설, 공급되는 주택으로 대통령령으로 정하는 임대주택사업자가 임대하는 주택으로, 정부의 주택정책에 의하여 금융. 세제 등의 지원을 받으며, 또한 표준임대료와 분양제한기간 등의 규제를 받아 새로이 건설되어 유통되는 주택을 말한다.

여기서 임대주택사업자라는 것은 임대를 목적으로 하는 주택을 건설하거나 5가구이상의 주택을 매입하여 주택임대사업을 하기 위해 등록을 필한 자 또는 국가, 지방자치단체, 대한주택공사나 지방공기업법 제 49조의 규정에 의해 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사를 말한다.

현재 우리법에는 임대주택사업자의 자격에 대해서 상세하게 명시된 것이 없으므로 국내에 거주하고 있는 사람이라면 누구나 임대주택사업자가 될 수 있다. 즉, 배우자나 결혼을 하지 않은 미혼남녀, 현재 1세대 다주택을 소유하고 있는 사람도 제한이 없다. 외국에 거주하고 있어도 국적이 대한민국 국민인 경우에 임대주택사업이 가능하다.그러나, 일정소득원이 없는 사람을 임대주택사업자로 등록하지 않는 것이 좋다. 주택취득에 따른 세금문제가 따르기 때문이다.

그렇다면 임대주택사업자의 유형은 어떤가? 임대주택사업자의 유형은 크게 2가지로 나뉘어진다.

첫째, 매입임대주택사업자로서 주택의 매매 등에 의해 소유권을 직접 취득하여 임대주택사업을 영위하는 사업자를 말한다.

둘째, 건설임대주택사업자로서 임대를 목적으로 건설을 하여 임대주택상업을 영위하는 자로 공공건설임대주택사업자와 민간건설임대주택사업자로 나누어진다.

매입임대주택사업자의 경우 종전에는 임대목적으로 5가구 이상의 주택을 매입하여 자신의 명의로 소유권이전등기를 마쳐야만 등록이 가능했다. 하지만, 이제는 5가구의 등기부등본이 필요 없게 되었다. 왜냐하면 등록요건이 선등록 후취득으로 바뀌었기 때문에 5가구 이상의 매매계약서(분양계약서)만으로 임대사업자등록이 가능하다. 따라서 미분양 아파트나 분양아파트, 기존주택에 상관없이 계약서만 구비하면 된다. 즉, 본인명의로 된 등기부등본이나 매매계약서(분양계약서) 등을 합해 5가구 이상이면 임대사업자가 될 수 있다.

또한, 임대목적으로 이미 2채의 주택을 구입한 사람은 매매계약서 3장만 있으면 사업자로 등록하는데 아무런 문제가 없다. 개인이나 법인은 이처럼 등기부등본이든 계약서든 주택 5채만 확보하면 매입임대사업자가 될 수 있다.그러나 공동매입임대주택사업자는 등록요건이 까다롭다. 두 사람이면 두 사람, 세 사람이면 세 사람의 공동명의로 매매계약서를 작성해야 하고 등기부등본상에도 공동 소유주로 명시되어 있어야 한다.

예를 들어, 부부가 매입임대사업을 하기 위해 한 사람이 3채, 다른 사람이 2채의 주택을 구입했을 경우에는 공동등기가 아닌 개별등기이기 때문에 임대사업자로 등록할 수 없다.

이와같은 주택임대사업이 성공하려면 어떻게 해야 할까?

첫째, 임대사업지는 쾌적성보다는 편의성이 중요하다.
즉, 교통여건이 중요한 요소라는 것이다. 임대수요자들이 첫 번째로 교통 여건을 꼽는 이유는 주택 임대가 한시적으로 주거를 해결하는 방법이기 때문이다. 따라서 임대는 주거환경보다는 교통의 편리함을 최우선으로 고려한 역세권 등 교통이 편리한 지역이 좋다.

둘째, 사무실 등 업무지역이 밀집해 있거나 역으로부터 가까운 곳이 좋다.
즉, 역세권과 근접되어 있고 대학촌이나 배후지를 둔 지역을 선택하면 좋다. 만약 택지개발 지구의 미분양아파트나 급매물이 유리하지만 미분양아파트를 가지고 주택임대사업을 하려면 교통, 입지, 전용면적등 구조 체크가 필수적이다.

셋째, 전세가 비율도 높은 곳이어야 한다.
임대수익이 가장 기본이므로 임대하는 데 무리가 없는 지역을 선택해야 한다. 이를 위해 선매매가 대비 전세가를 살펴봐야 한다. 즉, 통상 매매가 대비 전세가 비율이 60% 이상 되는 곳이 임대사업 적지다. 대표적으로 서울의 강북과 수도권 지역을 들 수 있다. 이들 지역 중에서도 뉴타운 인근 지역은 최적의 장소로 보면 된다. 임대소득과 향후 개발이익을 동시에 만족할 수 있는 지역이기 때문이다.

넷째, 향후 시세차익까지 기대할 수 있는 대단지 등 잠재력을 갖춘 곳이 좋다.
따라서 다른 주거 지역에 비해 임대료가 비교적 높은 곳을 선택하는 것이 좋다. 주택임대사업은 장기투자다. 다시 말해서 임대주택의 시세차익을 기다리는 동안에도 안정적인 임대수익이 있어야 한다.

다섯째, 임대사업용으로 아파트가 좋다.
임대사업은 5년 이상의 장기 투자사업이므로 내구연한이 길고 환금성이 좋은 아파트가 오피스텔 등 다른 주택보다 더 낫다. 그러나 아파트의 경우 세무관리의 집중대상이기 때문에 항상 세금조사를 고려한 투자를 감안하여야 한다.
5년이 경과하고 그 지역이 개발된다면 5년이라는 기간은 결코 킨 시간이 아니다.
물론 5년이 경과하기 전에 그 지역이 개발되면 세금을 납부하더라도 투자수익을 많이 올릴 수 있으므로 더할 나위 없이 좋다.

여섯째, 세제 혜택이 많은 미분양이나 전용60㎡(18평) 이하 아파트가 좋다.
주택임대에서 평형은 일반적으로는 전용60㎡(18평) 이하가 유리하지만 지역에 따라 다를 수 있다. 예컨대 서울 강남권이나 분당 등 전문직 종사자가 많은 지역은 소형 아파트가, 강북권이나 수도권 택지개발지구 등 장기 거주자가 많은 곳은 30평형대가 임대사업에 더 알맞다.

일곱째, 주택 임대시장이 유행에 민감하다는 점도 잊지 말아야 한다.
최근 편의성 높은 주상복합 아파트의 인기가 높아지고 젊은 세대에게는 소형 원룸 아파트가 선호되는 점 등이 좋은 예다. 일반적으로 주택임대사업을 하려면 상기사항을 체크해 보는 것은 당연한 것이다. 그러나 임대에서도 아파트의 경우를 제외하고 다가구,다세대 주택과 오피스텔 임대에 대한 입지적 차이가 있다. 정리하면 아래와 같다.

첫째, 다가구, 다세대 주택 임대사업 입지 조건으로는
▲지하철역 등 대중교통접근이 용이한 지역 ▲배후에 공단을 끼고 있거나 사무실이 밀집된 지역 ▲주변에 재래시장, 쇼핑센터 등 생활편익시설이 갖추어져 있는 지역 ▲유흥가나 사무실 밀집지역은 원룸형이 좋다 ▲세대별로 구조가 독립된 다세대,다가구 ▲지하층이나 반지하층은 임대에 불리함으로 지하를 파지 않고 필로티 구조 방식의 주차시설 ▲가구대 1대이상의 주차시설

둘째, 오피스텔 임대사업 입지조건으로는
▲소형을 선택하면 임대료 부담이 적어 거래가 잘되는 지역 선택 ▲역세권을 선택하면 교통이 편리성 때문에 주거와 사무실 복합 수요를 확보할 수 있어 좋다 ▲업무시설 밀집지역은 주거용이든 업무용이든 임대수요가 풍부하다 ▲부가가치세는(분양가에 포함된 부가가치세(분양가의 7.6%수준)는 사업자등록시 반드시 환급받는다 ▲벤쳐 집적시설 지정 오피스텔을 선택하면 취·등록세를 면제받으며 보유세를 50%까지 감면받을 수 있다 ▲매매가격이 낮은 층을 선택하여야 한다. 오피스텔 분양가격이 층별 차등 적용되지만 임대가격은 평형별로 비슷하게 형성된다. ▲전용률보다 부대시설이 더 중요하다. 전용률이 높으면 각종 부대시설이 빈약하다, 특히 주차장이 적거나 공용세탁장 및 빨래 건조장 등의 설치가 줄어들어 주거의 편리성이 약해지고 상품성이 약해진다. ▲회전율을 살펴 수익을 극대화 한다. 즉,임차인이 빠져 나간 후 재임대까지의 소요시간, 회전율이 짧을수록 좋다
▲월세율이 높은 곳을 선택하면 좋다.

상기와 같이 주택임대사업이 부동산 보합기나 약세장에서는 각광을 받기 마련이다. 주택임대사업은 5년이상의 장기사업이므로 상기에 적시한 항목들을 파악하여야 낭패를 당하지 않을 것이다.

<양은열 YEL부동산연구소 대표>
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