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때와 사람, 그리고 부동산

2015-01-15 | 작성자 윤정웅 | 조회수 11,032 | 추천수 186
지난 몇 년 동안 정부는 부동산시장을 살려 내수를 진작시키고자 많은 노력을 해왔다. 국회에 마지막 남았던 부동산 3법도 통과됨으로써 앞으로 2-3년 동안 부동산시장은 값이 내리지 않을 것으로 믿고 있다. 정말 그렇게 될까? 그러나 이에 대해 일부 전문가들은 값
이 더 내릴 것을 우려하고 있다. 
이명박 정부 때부터 지금까지 약 35회에 걸쳐 나온 부동산활성화대책을 참고해보노라면 답은 쉽게 나온다. 대책이 나오면 약발은 한 달이다. 한 달이 지나면 언제 그런 일이 있었느냐는 듯이 시장은 냉정히 돌아서고, 또 다음 대책을 기다려 봤지만, 매물별. 지역별로 반짝 시장에 그치고 말았다.

활성화대책에 덕을 보는 지역은 딱 정해져 있다. 해가 뜰 때마다 양지쪽이 있고, 음지쪽이 있다는 것이다. 수도권은 강남과 그 주위, 지방은 대구. 부산. 광주. 세종시로 한정이 돼있고, 재건축과 신규분양만 콧노래를 부르는 추세가 이어져 왔다. 춤꾼은 항시 춤꾼이고, 구경꾼은 항시 구경꾼이다.

결국 음지에 있는 집값은 떨어질 수밖에 없다. 집값 떨어지는 걸 뻔히 보면서도 집 살 사람은 없으리라. 전세를 올려 주더라도 집을 사지 않겠다는 심리 때문에 결국 전세금은 지금도 고공행진 중이다. 정부는 이자 싸게 줄 테니 대출 받아 집 사라고 공유형 모기지 대출을 내놨다. 

그 빚 얻어 집 산 사람들도 다수 있다. 그래도 집은 안사고 전세금만 오르자, 또 전세대책이 빠졌다고 난리를 치는 바람에 초 저리 전세자금 대출을 해 주고 있다. 그래서 지금의 부동산정책은 기존주택 잘 팔리는 정책과 임차인 보호정책을 아울러 쓰고 있다. 하지만, 떡시루를 얹어놨어도 실수요자들은 기존주택을 사지 않는다.

시장이 불안하니까 실수요자들은 지금 당장 목돈이 들어가는 기존주택시장보다는 다소 교통과 인프라가 불편하더라도 2-3년 후에 입주할 신규분양시장으로 발길을 돌리고 있다. 부동산시장 활성화대책 때문에 건설사들만 나팔 불고, 잔치하는 셈이 되고 있다.

부동산이 침체되어 죽겠다는 마당에 몇 백대 1의 ?약경쟁률을 기록하고 있음은 뭐가 잘못돼도 한참 잘못된 일이다. 정상적인 시장에 그런 일이 있을 수 있겠는가. 청약경쟁률이 높다보니 자연스럽게 붙는 게 프리미엄이다. 건물 청약에 따른 웃돈은 고무공이다. 꼭 바람이 빠진 다는 사실을 아시라.

그렇다면, 집 사는 사람에게도 싼 이자로 대출 해주고, 전세 사는 사람들에게도 싼 이자로 대출 해주는 등 양수겹장을 두고 있는 지금 같은 시장에서는 어떤 방식으로 부동산재테크를 해야 할까? 다주택자는 집을 하나라도 빨리 팔아야 옳은 일인지, 무주택자는 빨리 사야 옳은 일인지, 갈아타기는 언제가 적당한지, 코끼리에서 허리를 찾기보다 더 어렵다. 또 상가나 토지재테크는?

섣달 그믐날 명절 차례 준비에 바빠 죽겠는데 세 살짜리, 다섯 살짜리 아들딸이 배고프다고 울면서 칭얼대면 엄마는 얼른 가래떡 한 개씩을 물려 놓는다. 먹는 동안이나마 조용히 있으라고, 애들이 가래떡 다 먹고 나서 조용히 놀던가. 제상에 올려놓을 과일 달라고 울고, 그 다음엔 고기 달라고 보채더라. 

지금까지 부동산시장이 그랬었고, 대책이 그랬었다. 그러나 자녀들은 지금도 뭣이 못마땅한지 시큰둥 질질 짜고 있다. 제사고 뭐고 때려치우고 빨리 밥을 먹자는 것이다. 배고플 땐 밥을 먹어야 하듯이 부동산시장은 거래절벽을 풀어달라는 것이다. 거래절벽 푸는 방법? 노벨경제학상 감이다.

거래절벽을 푸는 방법은 없다. 거래절벽이 계속되면 값이 내릴 우려도 있다. 값이 내리면 부동산 디플레가 일어난다. 부동산 디플레가 일어나면 부동산 가진 서민들은 고생을 하게 되고, 빚이 많은 사람은 경매로 집을 넘길 수 있다. 새 아파트 분양받은 사람들은 입주 못할 수도 있다.

이 글을 보는 사람은 복 있는 사람이다. 부동산 디플레가 안 일어났으면 좋겠지만, 세상일이란 알 수 없는 것이니 다음 몇 가지 사항을 조심하면서 살자. 재수 좋은 날은 오다가다 길에 떨어진 금반지도 줍더라. 오늘은 금반지가 아니라 다이어 반지를 주었다고 마음먹자.

1. 집을 살 때 50%이상 대출을 받지 말자.

집값이 20%떨어지면 대출금 50%에 대한 이자까지 합쳐 30%손해를 보게 된다. 그리고 급할 때 전세를 놓을 수 없다.

2. 전세 놓을 집은 대출을 받지 말자.

앞으로 대출이 든 집은 전세를 놓지 못하게 된다. 전세금을 많이 주고라도 대출이 없는 집을 찾기 때문이다. 또 역전세를 대비해야 한다.

3. 월세 놓을 집은 대출을 50%만 받자.

세입자는 경매 때 자신에게 먼저 손해가 없을지를 계산한다. 대출이 50%이상 들어 있으면 사는 날까지 임대인이 이자 잘 내나 그거 살피다 시간 다 보낸다.

4. 상가는 선임대가 돼있는 곳이 딱이다.

다소 값이 싸더라도 선임대가 돼있으면 공실을 면할 수 있어 안심이 된다. 입지는 필수다. 요즘은 수원 광교 법조단지 상가분양이 불티나게 팔리고 있고, 이에 대해서는 필자의 사무실에서 무료컨설팅을 해드리고 있다.

5. 토지는 산업도로에서도 80km로 달리고 있다.

토지시장은 2-3년째 꾸준한 거래가 이어지고 있다. 토지구입에는 목적이 분명해야 한다. 1)인프레를 염두에 둔 5-10년의 시세차익, 2)자기 개발 목적, 3)노후대비 또는 건축목적, 4)지역개발에 따른 지가 상승

강남과 광교 사이에는 땅이 없거나, 있어도 금방 계약이 이뤄지고, 화성을 비롯한 서해안은 소액투자자들이 은행 대신 돈을 넣어 놓기 위한 투자 또는 자녀 명의 투자가 많이 이뤄지고 있다. 

6.다주택자는 작은 집부터 팔아라.

큰 집을 먼저 팔아야 할까. 작은 집을 먼저 팔아야 할까 고민되리라. 조강지처는 서방이 늙어 보이라고 검은 머리만 뽑고, 첩은 젊어 보이라고 흰머리만 뽑는다. 나중엔 머리 한 올도 남지 않으리라. 흰머리만 남더라도 조강지처와 살려거든 작은 집부터 팔아라.

이 세상에서 가장 구하기 어려운 것이 때와 사람이요, 가장 놓치기 쉬운 것도 때와 사람이다. 결혼도 그렇고, 출세도 그렇고, 부동산도 그렇다. 지금은 부동산 재테크하기에 가장 좋은 때요, 좋은 사람 만나면 돈을 버는 때다. 두고 보시라. 세월이 흐른 후엔 “그때가 좋았는데~” 할 것이다. 

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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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