혜택 많은 ‘준공공 임대주택’ 매력은

2014-12-08 | 작성자 김은경 | 조회수 53,525 | 추천수 160

세금 감면 및 자금 지원 등 다양한 인센티브 ‘주목’

지난 10월 30일 정부는 ‘서민 주거비 부담 완화 방안’을 통해 전월세 시장을 안정화하기 위한 정책을 발표했다. 전월세 공급 물량을 확대하기 위한 방편으로 민간 임대주택을 더 많이 늘리기 위해 ‘준(準)공공 임대주택’에 대한 혜택을 크게 확대했다. 준공공 임대 사업을 할 때 여러 인센티브를 주겠다는 것인데, 준공공 임대는 과연 어떤 제도인지 살펴보자.

준공공 임대주택은 민간 주택이면서 공공성을 갖는 주택으로, 임대 사업자가 자발적으로 임대료 결정 등에 규제를 받는 대신 각종 세제 혜택이나 주택 기금 융자 등의 인센티브를 부여받을 수 있는 민간 임대주택을 뜻한다.

2013년 4월 새 정부 출범과 함께 4·1 부동산 대책에서 처음 도입돼 같은 해 12월 5일부터 시행되고 있는데, 현재 임대주택법에는 국가나 지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사 이외의 민간 임대 사업자가 10년 이상 계속해 임대하는 전용면적 85㎡ 이하의 모든 주택(주거용 오피스텔 포함)으로 규정돼 있다. 장기간의 임대 의무 기간을 준수하고 임대료 인상률 제한 요건을 충족하면 준공공 임대주택으로 등록해 세금 감면 등의 혜택을 받을 수 있다.

준공공 임대 활성화를 위해 정부는 다양한 세제 혜택들을 내놓았다. 먼저 양도소득세는 10년 보유 기준 장기 보유 특별 공제율이 60%까지 적용되고 기존의 5년 매입 임대주택 사업자에 대한 취득세 면제 및 종합부동산세 합산 배제 혜택도 동일하게 적용받을 수 있다. 또 지난 2·26 임대차 선진화 방안을 통해 재산세의 경우 전용면적 40㎡ 이하 주택은 완전 면제, 40~60㎡는 75%, 60~85㎡는 50% 감면해 주기로 했다. 이와 함께 앞으로 3년 동안 주택을 매입해 준공공 임대주택으로 등록하면 양도소득세를 면제해 주기로 했고 소득세와 법인세는 감면 폭을 추가로 확대해 현행 20%에서 앞으로 50%까지 감면하는 방안을 추진할 방침이다.

한편 임대 의무 기간은 10년에서 8년으로 2년 단축하고 향후 2년간 한시적으로 일정 기준을 충족하는 주택에 대해서는 한국토지주택공사(LH)가 임대 기간 종료 후 매각 당시 감정평가 금액으로 매입할 것을 확약해 준다는 계획이다.

자금 지원도 확대하기로 했다. 준공공 임대를 하기 위해서 전용면적 85㎡ 이하 주택(아파트·다세대·연립)을 구입할 때 가구당 수도권은 1억5000만 원, 지방은 7500만 원 한도 내에서 2015년에는 한시적으로 대출금리를 현재 연 2.7%에서 2.0%로 대폭 인하해 주기로 했다.

국토부 시뮬레이션 결과 준공공 임대주택 기금 대출금리를 2.7%에서 2.0%로 0.7% 포인트 인하하면 임대 사업자의 수익률이 연평균 5.83%에서 7.3%로 1.47% 포인트 올라가는 것으로 추산됐다. 추가로 소득세·법인세 감면 폭이 50%까지 확대되면 수익률이 1% 포인트 이상 더 올라갈 수 있다고 정부는 예상하고 있다.

또 현재 제1종 일반주거지역에서는 층수 제한(4층)이 있어 5층짜리 다세대 연립은 건설이 불가능한데, 만약 다세대 연립을 준공공 임대주택으로 활용하면 층수 제한을 4층에서 5층으로 완화해 주는 방안을 추진할 계획이다.

다만 지난 5월 국회를 통과한 재산세 감면 방안과 달리 소득세·법인세와 양도세 관련 법안들은 아직 국회에 계류 중이고 이번에 포함된 대부분의 내용들도 입법 등 후속 과정을 기다려야 헌다.


임대료 제한 등 규제도 만만치 않아
혜택이 주어지는 만큼 규제도 만만치 않다. 이에 따라 제도 도입 이후 지난 10개월 동안 256호가 등록되는 데 그치는 등 실적이 미미한 수준이다. 대표적인 단점으로 임대 의무 기간(8년 예정)이 긴 것과 임대료 제한이 꼽힌다. 최초 임대료와 보증금을 주변 시세 이하로 해야 하고 임대료 인상률도 연 5% 이하로 제한된다. 임대인의 재산권에 상당한 제약이 있다는 점이 걸림돌이다. 또 그동안 노출되지 않던 임대 소득이 드러난다는 점도 가입 실적이 저조한 이유 중 하나다. 일부 혜택들은 실제 시행되려면 내년 이후에나 가능하고 LH의 부채 여건을 감안할 때 매각 때 매입을 해줄지 여부도 미지수다.


 < 김은경 삼성증권 투자컨설팅팀 애널리스트 >


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제공한국경제매거진

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