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부동산중개업 대 변혁을 예고하고 있다

2014-11-26 | 작성자 김종언 | 조회수 65,148 | 추천수 203
우리부동산 중개업계의 판도가 새로운 방향으로 변하고 있다.

그동안 부동산 중개영업은 손님.고객에게 주거용 물건을 비롯하여 부동산을 구매하여 보유하기만 하여도 그 가치가 올랐으며 그 물건을 임대차 등알선.거래 위주로 중개영업을 하였다.

이제는 시대가 변하였다. 10 여년 전 부터 수익성물건 이란 새로운 투자 물건이 넘쳐나는가 하면 자산관리라는 새로운 영업분야가 우리 앞에 다가왔다. 금융위기 이후 주거용 부동산은 가격하락을 그듭 하였고 거래자체가 대폭 감소하여 중개업 사무소 운영에 어려움을 겪고 있다.

불과 몇 년전 까지만 하여도 1인가구의 가족 패턴으로 이렇게 빨리 진행되리라 중개업 현장에서 오랫동안 영업한 공인중개사도 예상치 못하였으며 큰 평형의 주거용 물건이 이렇게 가격하락의 폭과 거래가 침체될줄은 예상치 못하였다. 반대로 소형 평형의 주거용이 이렇게 각광을 받고 일반주택의 단독 다가구 다세대도 원(투)룸 형태로 무분별하게 건축되었다.

다가구형태의 원(투)룸 가구와 도시형주택의 등장으로 많은 가구수가 널어났으며 오피스텔 등 분양으로 포화 상태에 이르러 임차인을 못 맞추는 공실이 넘치는가하면 수익 또한 감소하고 있다.

더구나 요즈음은 구 주택(APT.빌라.연립 등)은 거래가 전무하고 새로운 주택을 선호하는 경향으로 그 동안 미 분양의 적체되었던 물건이 많이 소진되었다.

그런가하면 금리하락의 예금이 투자처를 찾지 못하여 구좌형태의 호텔구좌 분양으로 기웃거리기도 하며 실제 투자되는 부분도 있다.

검정되지 않은 분야의 투자라 위험성이 도사리고 있음은 시간이 지나봐야 현실로 나타 날것이다.

이에 우리 부동산중개업 종사자인 개업공인중개사도 선뜻 손님.고객에게 알선.거래시키기엔 역 부족이다.

보다 정확하게 권리.수익성을 분석 제공하는 프로그램도 실제 존재하지 않으며 분양을 알리는 광고 문안에 의지하며 투자자 본인의 결정과 결과또한 본인이 감수하여야 한다.

◆ 부동산표시광고 정화법률에 의한 표시광고

지금 까지는 등록된 개업공인중개사가 아닌자도 부동산 물건의 광고를 할 수가 있었으나 부동산 표시광고 정화 법률에 의한 표시광고법이 제정되어 등록된 개업 공인중개사만이 할수있도록 강화 하였다.

무분별하게 부동산물건 알선.거래 광고를 각종매스컴.인터넷.알림장 등에 기재하여 소비자의 혼란과 책임소재가 어려웠다.

변경된 법률에 의한 광고의 표기는 개업공인중개사 사무소의 명칭.소재지동.대표성명.등록된 전화번호를 의무적으로 표기토록하였다.

미 등록된자나 보조원.소속공인중개사의 표기시에는 1년이하의 징역 또는 일천만원의 벌금을 부과된다. 또한 등록된 개업공인중개사도 위 표기사항을 누락하거나 틀리게 기재시에는 50 만원의 과태료를 물게된다.

법이 시행된 지난 6개월 동안 많은 건수의 불법광고의 단속 및 고발을 받았으며 지금도 진행중이다.

◆ 부동산중개업 종사자의 교육이 강화되었다

지금까지는 공인중개사가 창업을 할려면 의무교육으로 30시간의 실무교육을 이수 하면 사무소 등록을 하였다. 한미 FTA 비준동의로 지금까지 경쟁력이 뒤진 부동산중개업 부분도 2017년이면 완전 개방되며 중국 등 의 FTA비준도 눈 앞에 둔 시점이라 부동산중개업 분야의 경쟁력을 위하여 빅부라더(대형 부동산업)의 국내 진출 이전에 교육분야에 경쟁력을 갖추기 위하여 중개업종사자의 교육도 강화하여 현제 시행중이다.

중개업에 종사하는 보조원도 4시간의 직무윤리 교육을 소속공인중개사는 개업공인중개사와 마찬가지로 30시간교육을 이수 하여야 종사자로 신고.등록이 가능하며 미 등록시에는 영업정지 등 불이익 처분을 받는다.

또한 현제 영업하고 있는 개업공인중개사.소속공인중개사는 2년마다 직무연수교육을 받도록 중개업법 시행령이 강화되어 2016년 6월 4일까지 받아야 하며 미 이수시에는 100 만원의 과태료 부과처분을 받는다.

이에 우리 부동산 중개업 종사자는 위와 같이 교육이수로 새로이 변경되는 법률 등 교육으로 손님.고객의 상담에 믿음과 신뢰를 얻을 것이다.

◆ 부동산중개업도 협동조합의 시대가 열린다

유럽을 비롯한 선진국에서 앞서가는 협동조합이란 새로운 부동산 중개업형태로 발바른 움직임을 하고 있다.

지금까지 부동산 중개업 영업은 1인기업의 가족형태의 중개업에서 손님의다양한 욕구를 채워줄 수 있는 대기업 형태의 중개법인이 있으며 소수에 불과하였으나 이제는 자금투자도 법률에 의하여 보장받을 수 있는 여러 공인중개사가 자금 등 힘을 모아 영업이 가능한 길이 열렸다.

우리 공인중개사는 국지적인 일정한 지역에서 영업을 하다보니 넓은시야의 물건거래나 단위가 큰 물건 알선.거래는 전무하였다.

이제는 협동조합 형태의 중개사무소로 그 일원의 조합원이 각 분야의 전문가들로 구성하여 보다 폭 넓은 물건확보와 투자기법도 소비자에게 제공 할 것이다. 멀지 않은 장래에 APT지역.일반주거지역의 중개업사무소는 눈에 띄게 줄어들것이고 협동조합 형태의 대형부동산 중개업 사무소가 영업의 판도를 바꾸어 놓을 것이다.

◆ 부동산중개업 사무소의 내재가치는 계약에 있다

위와 같이 만반의 준비를 갖추었다면 손님.고객의 마음을 사로잡아야한다. 물건의 정확한 권리분석을 거쳐서 물건자료를 페이퍼화 하여 제시하고 믿음과 신뢰의 바탕위에 감동(感動)을 주어야 계약(Closing)은 성립된다. 

한번 계약으로 이루진 고객은 좋은 인과관계를 맺어 새로운 고객창출로 이끌어 내어야 유능한 공인중개사이며 그 감동 주는 중개기법을 연구 계발하는 공인중개사 전문가가 되어여 한다.

위와 같이 만반의 준비를 갖추었다면 손님.고객의 마음을 사로잡아야한다.

◆ 유능한 공인중개사는 중재를 잘 하는 전문가가 되어야

부동산 중개업은 손님.고객의 재산권을 알선.거래를 하는 국가가 공인한 부동산 전문가이다. 하지만 크고 작은 하자담보 문제가  일어 날수가 있는 영업임을 부인하지 못한다.

계약성사 후에 일어나는 문제점은 중재의 기술을 발휘하여 합의점으로 최선책이 아니면 차선책으로 완결시키는 기법을 배우고 연구하여야한다.

◆ 부동산중개업 종사자의 교육을 전국의 부동산 학과가 있는 대학교에 위탁

국토교통부는 부동산중개업 종사자의 전문성 제고와 교육의 질적 향상을 위하여 전국 각 대학교의 부동산학과가 있는 대학교에 교육을 위탁 시켰다. 그래서 전국 24개 대학에서 [전국대학교 부동산교육협의회]를 결성하여 부동산중개업 종사자 교육 프로그램을 각 대학의 유능한 교수를 주축으로 연구 개발하고 보급 관리를 하며 국토부에 정기적으로 보고를 한다.

부동산중개업에 종사코져하는 초보자와 공인중개사는 각 싸이트의 전국대학교 부동산교육협의회에 회원으로 가입하여 자기가 원하는 대학교를 선택 클릭하여 교육신청을 하고 이수를 하면 그 대학총장의 수료증으로 전국 어느 지역에서나 신고 개설.등록이 가능하다.

또한 최신 부동산의 각종 정보를 얻을수가 있고 중개실무 Q/A상담도 가능하다.

< 김종언 전국대학교 부동산교육협의회 중개실무 지도교수 >

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제공한경닷컴

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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