임대차보호법 개정 ‘세 가지 포인트’

2014-11-03 | 작성자 서대식 | 조회수 65,155 | 추천수 197

법적 보호 못 받던 권리금…회수 장치 논의 중


최근 상가건물임대차보호법 개정안이 논의되고 있다. 개정안의 골자는 음성적으로 수수되는 상가 임차인의 권리금을 법적으로 보장한다는 것이다. ‘상가 권리금이 수백만 자영업자들의 피눈물이 맺힌 문제’라는 한 기사처럼 권리금의 확보는 자영업자들에게 현실적으로 중대하고 심각한 문제다. 반대로 권리금을 법적으로 보호하게 되면 그만큼 건물주인 임대인에게도 심각할 수밖에 없는 문제이기도 하다.

권리금은 기존 임차인이 새로운 임차인에게 건물을 넘기면서 일종의 영업권 명목으로 받는 돈이다. 미용실을 하던 임차인이 새로운 임차인에게 기존 시설과 고객, 상호 등을 넘기면서 임대보증금이나 월세와 별개로 권리금을 받는 식이다.

이 권리금은 기존 임차인이 수년간 투자해 일궈 온 영업에 대한 보상으로서의 성격을 갖는다. 권리금은 그 금액이 수천만 원에서 수억 원에 이르기 때문에 임차인에게는 상당한 투자 회수 수단이 된다.

임차인에게는 권리금이 중대한 문제다. 하지만 권리금을 주고받는 문제는 순전히 기존 임차인과 새로운 임차인 사이의 계약이기 때문에 임대인은 관여하지 않는 게 일반적이다. 문제는 새로운 임차인이 기존 임차인의 영업을 그대로 유지하지 않을 때 권리금을 주지 않게 되는데, 이렇게 되면 기존 임차인이 임대차가 종료되는 시점에서의 영업 가치를 보상받지 못하게 된다.


임대인과 임차인, 이해관계 맞아야
현행법에서는 기존 임차인에게 권리금을 회수할 수 있는 어떠한 권리도 보장하고 있지 않다. 이 때문에 기존 임차인은 그 어디에도 하소연할 길이 없다. 더욱이 임대인이 의도적으로 다른 업종의 임차인을 들이거나 자신이 직접 사용하겠다는 구실로 임차인을 내보내면 임차인이 상당한 손실을 피하기 어려운 게 현실이다.

상가 임차인들의 어려움을 해결하기 위해 최근 권리금을 보장하기 위기 위한 법 개정이 추진된다고 한다. 주요 내용은 크게 3가지다. 하나씩 살펴보자.

임차인이 권리금을 회수할 수 있는 새로운 임차인을 지정할 때 임대인은 지정된 임차인과 계약을 체결해야 한다. 임대인은 자유롭게 임차인을 지정할 수 없고 결과적으로 일정 업종이 건물에 들어와 있는 것이 마음에 들지 않아도 이를 감내해야 한다. 이러한 임차인의 권리에 예외가 있는데, 이를테면 임대료를 3회 이상 연체하는 등 일정한 의무를 위반하면 권리를 행사할 수 없다. 또한 건물이 노후화돼 재건축할 때는 이 권리가 인정되지 않는다.

또 임차인은 권리금을 받을 수 있는 새로운 임차인을 계약 기간 종료 후 2개월 이내에 지정해야 한다. 임대인이 계약 기간 종료 전 3개월 전에 계약 갱신을 통지했으면 계약 기간 종료 이전에 지정해야 한다. 이러한 임대차 계약의 체결을 거부하면 임대인이 권리금에 대한 손해배상책임을 부담한다.

마지막으로 상가 임대차 권리금 표준계약서가 도입된다. 통상 사용하는 임대차 계약서 서식에는 권리금에 대한 항목이 없다. 권리금 표준계약서를 사용하게 되면 국세청이 권리금을 쉽게 파악할 수 있게 돼 결과적으로 세수 확보의 수단으로 전락할 우려가 있다.

임차인의 권리금을 보장하려는 취지가 제대로 달성되려면 상가 임대차 시장에서 임대인들이 어떤 방식으로 행동하느냐가 관건이 될 것이다. 영세 자영업자들의 권리금을 보장하면서 상가 소유주들의 이익도 보호할 수 있는 입법이 이뤄지길 기대한다.


서대식 삼성증권 선임변호사

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제공한경닷컴

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