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2007년 하반기 변수를 통한 단기전망

2007-11-07 | 작성자 김인만 | 조회수 63,841 | 추천수 454
며칠전 알고있던 지인으로부터 연락을 받았습니다.
그동안 몇번의 내집마련 기회를 놓치고 아직도 무주택으로 있는 분입니다.
집을 사야하는것 시점이 아닌지, 더이상 떨어질거같지는 않고, 혹시 또 오르는것은 아닌지..
기존에도 몇번씩 추천을 했지만 그때마다 결정을 못하고 몇번의 기회를 놓쳤는데 이번에는 놓치고 싶지 않다고 했습니다.

내집장만하면서 대출받고 대출이자 갚으면서 그냥 살아도 부족한 돈이 더 부족하여 극심한 단기적 생활고를 겪고있는 분들이 너무나 많습니다.
무주택이 무조건 나쁜것만은 아닙니다.
무주택이라면 대출이자 낼 필요없고 허리끈만 잘 졸라메면 생활고를 겪지않고 잘 살수도 있습니다.
다만, 조건은 부자가 되고싶은 욕심을 버리고 마음을 비워야하는것입니다.
욕심은 인간의 발전원천이기도 하기에 결국 마음비우는것이 쉽지만은 않습니다.
과연 지금이 내집마련 적기일까요?
오늘은 2007년 하반기 부동산시장 단기전망을 한번 해보려고합니다.
개인의견인만큼 단순 참고만 하시기 바랍니다.
 
1. 2007년 부동산시장 소고
2007년 부동산시장은 침체기를 지나 불황기라는 표현이 어울릴만큼 극심한 거래부족현상을 겪고있었고 겪고 있습니다.
15년 넘게 중개업을 하신 부동산중개사 한분은 IMF보다도 어 극심한 거래부족을 겪고있다고 신세한탄을 하고있었습니다.
IMF때도 최악의 불경기를 겪었지만 지금의 상황과는 다소 차이가 있습니다.
IMF시절에는 매물이 넘쳐나는 공급과잉, 매수가 없는 수요감소라고 볼수있습니다.
하지만 2007년 현재상황은 매물이 많지않아 공급과잉은 아니나 매수가 없는 수요감소입니다.
IMF때는 급매물 과잉으로 40%이상 하락한 매물이 넘쳤으며 매수자는 정말 골라서 선택할수있는 상황이었습니다.
지금은 생각처럼 급매물이 넘쳐나지는 않고있으며 매수세도 실종이 되었기에 공급,수요가 모두 끊겨버린 거래실종 상황이 발생하고있습니다.
당연히 IMF보다 더 극심한 거래실종현상이 발생했으며 일부 급매물만 거래가 되고있는 있습니다.
세상에 영원한것은 영원한것이 없다는것이 영원한 진실입니다.
이런 불황기도 영원할수는 없으며 결국 변할수밖에 없을것입니다.
다만 이런상황이 언제 어떻게 변하게될지가 중요한 포인트라 생각합니다.
 
 
2. 부동산시장 침체원인
중단기 전망을 하려면 현재의 부동산시장 침체원인을 한번 살펴봐야할거같습니다.
 
1) 대출 규제
대출규제.. 정말 너무나 강력하고 효과적인 규제정책인거같습니다.
참여정부에서 시행한 정책중 가장 효과가 큰 정책이 아니었나 싶습니다.
고가의 집을 사면서 자기자본으로 사는분들이 얼마나 될까요?
일본의 엔케리자금과 9.11 테러로 시작된 미국의 초저금리로 인하여 전세계적으로 저금리 열풍이 불면서 우리나라도 저금리가 계속 유지되었고 최근 2년부터는 상승세로 돌아선 느낌입니다.
낮은 저금리를 이용하여 대출을 이용한 내집장만은 집값상승과 맞물리면서 새로운 계층양극화가 발생하였습니다.
우스게소리로 "총알이 있어야 총을 쏘지"라고합니다.
참여정부가 미리 알고있었다면 방조죄에 해당되겠지만 아뭏튼 임기마지막에 총알을 줄이는 방법을 선택하였고 상당히 효과를 봤습니다.
이런 대출규제로 인하여 역시 총알부족이 발생했고 수요감소 했지만 또다른 부작용이 발생했습니다.
참여정부의 컨셉이 성장보다는 분배, 공급증가보다는 수요감소이기에 총알막기로 수요를 감소시키기를 원했는데 의외로 수요가 줄어들기보다는 대출규제 영향이 적은 곳으로 몰렸습니다.
일종의 풍선효과인 것입니다.
그동안 상승에서 소외되었던 비버블세븐지역인 강북,안산,시흥,의정부,양주등의 지역과 중소형평형이 급상승을 하였습니다.
참여정부는 수요를 누르면 수요가 죽는줄 알았지만 살아있는 수요는 누르면 덜 눌러서 힘이 약한곳으로 오르는 풍선효과를 나타낸것입니다.
혹시 친절하게도 임기내 그동안 덜 올랐던곳에 미안해서 마지막으로다 올려놓을려고 친절을 베풀었는지도 모르겠습니다.
결과론적으로 버블세븐외 모든지역이 다 올랐고 내집마련을 못한 서민들은 정말 갈때가 없는 양극화가 초래되었다고 보여집니다.
버블세븐만 올랐을때는 배만 좀 아파서 그렇지 서민들에게 큰 문제가 되지않았습니다.
비버블세븐상승은 물론 집을 보유하고계신분들은 기분좋겠지만 무주택서민분들은 정말 내집마련하기가 불가능에 가까워졌다고 보여집니다.
돈도 없고 집도 없는 서민들의 갈곳이 갈수록 줄어들고있는 안타까운 현실입니다.
 
2) 세제 강화
고가주택에 대한 종부세와 양도세가 강화되면서 고가주택수요가 줄어들고 대출규제와 더불어 중저가, 중소형으로 수요가 몰리면서 비버블지역 상승을 초래했습니다.
강남을 잡고싶어했던 참여정부입장에서는 소기의 목적을 달성했는지는 모르겠지만 결과를 보면 잡았다기보다는 수요가 잠시 이동했다고 봐야하지않나 싶습니다.
연못에서 물고기가 너무 많아서 문제가 발생하자 먹이를 더 늘리기보다는 물고기를 줄이려고 물고기를 퍼냈는데 퍼낸 물고기가 죽지않고 다른연못에 몰려가버렸습니다.
힘없고 작은 물고기들은 그나마 있던 평화로운 연못에서도 살기가 힘들어 진것입니다.
이제 서민이 마음편하게 살수있는 연못이 많이 남지는 않은 현실이 안타까울뿐입니다.
아뭏튼 세제강화가 강남등 버블세븐에 영향을 준것만은 틀림없는거같습니다.
 
3) 집값(분양가) 인하 기대감
분양가상한제,원가공개등으로 어느때보다 인하기대감이 높아졌습니다.
하지만 과연 이런정책이 집값, 특히 분양가인하에 도움이 될까요?
어느정도는 긍정적으로 영향을 줄수있지만 큰 기대는 더 큰 실망으로 돌아올수도 있지않을까 싶습니다.
분양가인하효과중 8%정도는 마이너스옵션제로 인한 효과이며 조삼모사임을 다시한번 생각하셔야할거같습니다.
군포 부곡지구의 반값아파트의 실패를 두고 청와대에서 정부잘못이 아니라 일부언론과 정치권탓이라고 했습니다.
이나라를 경영하고 책임지는곳은 정부이며 정치권도 당연히 있지만 1차 책임은 정부입니다.
야당이 반값아파트 공약을 내자 너도 나도 반값아파트 홍보를 하고 이에 동조한것이 정부와 주공입니다.
책임지는 사람은 아무도 없고 피해는 모두 국민, 특히 서민몫인것이 우리나라의 슬픈 현실입니다.
정책에 맞서지는 말아야하지만 정부를 맹목적으로 믿어서는 더욱더 안되겠습니다.
 
4) 유망지역 기대감
청약가점제로 유망지역 내집장만의 기대감이 커졌지만 가점점수가 50점이상이면 기대해볼수도 있지만 40점미만이면 가점제 시행전보다 오히려 더 불리해지지않았나 싶기도합니다.
판교열풍이 불던시절처럼 지금은 광교,송파에 대한 기대감이 너무나 커졌습니다.
하지만 광교,송파 경쟁률은 판교보다 더 높아지지않을까 생각합니다.
광교,송파는 60점이상은 되어야만 기대할만하기때문에  크게 기대하지말고 로또산다 생각하고 청약도전해야하지않나 싶습니다.
청약가점제는 부양가족이 많은 만40세이상 무주택자한테 특혜를 주는 제도입니다.
만40세이상인 무주택자이라면 내집마련에 관심이 없던지 자금이 부족한 분들인데 자금이 부족한분들은 당첨되더라도 감당이 쉽지는 않으며 결국 관심이 없는 분들과 자녀분들 한테 원치않는 특혜를 준것이라 볼수있습니다.
 
5) 단기상승의 임계점 도달
수요감소의 또다른 요인중 하나가 단기상승에 따른 임계점 도달이라고 보여집니다.
강남기준으로보면 IMF때 반토막난 부동산시장이 2001년부터 상승하여 2006년까지 4배이상 상승을 하였습니다.
물론 평균주택상승률을 보면 우리가 생각했던것보다 더 낮습니다.
1986년부터 현재까지 전국주택상승률 3배가 안되며 물가상승률 비교하면 오히려 마이너스 입니다.
하지만 수도권 아파트, 특히 버블세븐등 인기지역 기준으로 보자면 훨씬 높습니다.
서울내에서보면 33평형 아파트중 4억이하는 찾기가 쉽지않으며 교육,교통여건이 괜찮으면 강남이 아니더라도 6억이상 형성된곳도 많이 있습니다.
집에서 자금지원을 해주는분들이 아니라면 취직하고 종잣돈 만들어서 내집장만함에 있어서 아무리 대출을 받더라도 4억이상은 무리가 될수밖에 없으며 결국 잠재적 수요감소가 될수있습니다.
많은분들이 너무 많이 올랐다고 생각하고있으며 경제상황, 수입에 비하여 단기간 너무 많이 올랐다는 단기고점이라는 인식이 있기에 쉽게 내집마련에 뛰어들지 못하고있습니다.
하지만 물가상승과 국민소득증가 되면 중장기적으로는 크게 문제되지는 않을수있습니다.
강남등 버블세븐지역의 상승보다는 풍선효과로 버블세븐지역외 소위말하는 서민주택의 상승이 오히려 더 큰 부담과 임계점압박이 되고있고 버블을 걱정해야할때가 다가오고있지않나 싶기도 합니다.
 

3. 하반기 주택시장 변수
1) 처분조건부 매물
처분조건부 대출은 아파트를 담보로 대출받은 사람이 투기지역의 아파트를 추가로 구입할 경우 1년안에 기존아파트를 처분하는 조건으로 대출을 받는것을 말합니다.
또한 집을 보유한 상태에서 새로운 주택을 매수할 경우 1년내 기존주택을 매도할 경우 1가구2주택 이라도 기존주택이 비과세 조건을 만족하면 양도세비과세 매도 가능합니다.
작년 9월부터 11월까지 부동산시장 급상승의 촉매였던 매수세가 지금은 매물부담으로 작용하고있습니다.
금융감독원에 따르면 올 하반기 만기가 돌아오는 이중 처분조건부대출은 1만4715건에 이른다고합니다.
이런 매물은 가을 이후 연말까지 부동산시장을 누르는 하나의 요인으로 작용할것으로 보입니다.
처분조건부 급매물이 시장에서 어떤식으로 진행되고 반응하느냐를 관심있게 지켜봐야할거같습니다.
내집마련 실수요자라면 이런 기회를 잘 노려보시는것도 좋은방법 아닐까 싶습니다.
지난해 가을 상승에너지를 한꺼번에 분출한 탓에 상승을 위해선 재충전의 시간이 어느 정도 필요할거 같습니다.
 
2) 대선
처분조건부매물이 하락요인이라면 대선은 하락요인을 반전시킬만한 상승요인이라고 보여집니다.
참여정부는 성장보다는 분배에 중점을 둔 정책을 폈고 공급증가보다는 수요억제위주의 정책을 폈기에 차기정부의 정책방향이 중요합니다.
현재 유력대권주자중 야당후보의 정책공약을 보면 성장,시장적인 정책에 역점을 두고있기에 기대감이 큰것은 사실입니다.
하지만 정권교체가 된다고해서 급격한 규제완화를 기대하면 실망할수도 있습니다.
어느정권이라도 부동산가격 급등이나 급락을 원하지 않으며 안정을 원합니다.
하지만 현정권의 반시장적 수요억제 정책은 또다른 부작용이 예상되는만큼 대출규제, 1주택 장기보유자 양도세/보유세 완화, 원가공개정도는 수정/완화될 가능성이 있을거같습니다.
또한 야당후보가 당선되지않고 다른대선후보가 당선된다해도 참여정부 부동산정책의 부작용을 알고있기에 어느정도의 변경은 할수밖에 없지않나 싶습니다.
 
 
4. 결말
부동산시장 침체원인과 변수를 종합해보면 결국 정부정책에 의한 요인은 대선이라는 변수에 따라 변경가능할거같습니다.
또한 처분조건부 매물은 하반기 시장을 누르고있는 악재지만 결국 지나가야할 과정이며 11월을 정점으로 11월이 지나가면 급매물은 급격하게 줄어들것입니다
급매물이라도 매도해야할 사람이라면 11월까지는 매도하려고 노력하겠지만 매수세가 부족한 현 시장에서 터무니없는 시세로 매도할 급매물만 소화될것으로 보입니다.
하지만 부동산시장의 기대치가 없어지지 않은 상황에서 터무니없는 급매물로 매도할 급매물은 생각처럼 많이 나오지않을수도 있습니다.
일단 11월이 급매물 출현이 마지막 최대물량이 될것으로 보이는만큼 내집장만을 원하시는분들은 대선전 처분조건부 매물의 마지막 최대기회인 11월이 적기인듯 보여집니다.
 
1927년 5월 20일 오전 7시 20분 찰스 린드버그가 'Sprit of St. Louis'기에 올라 뉴욕에서 파리까지 5800km의 대서양 횡단을 위해, 뉴욕 커티스 비행장을 이륙한지 33시간30분이 지난 1927년 5월 21일 프랑스 파리 르부르제 공항 활주로에 안착했습니다.
린드버그가 이 위대한 대서양 횡단을 위해 준비한것은 샌드위치 5개와 물4리터가 전부였으며 비상사태를 대비한 낙하산조차 싣지 않았습니다.
이 위험천만한 일에 대히 린드버그는 "파리에 도착하면 어차피 필요없을것이고, 도착하지 않아도 필요없을것이다"라는 유명한 말을 남겼습니다.
리드버그의 저서 The Spirit of St.Louis에 다음과같은 글이 있다고합니다.
"성공은 그 사람이 성취한 것으로 판단할 수 있는것이 아니라, 그가 부딪힌 반대와 엄청난 고난에 대항하여 계속해서 싸운 그 용기로 판단하는것이다"
 
아직 내집장만을 미루시는 분들이 있다면 용기가 부족하거나 용기가 너무 많지 않나 싶습니다.
용기가 부족한 분들은 집값이 더 떨어지면 어떻게하나라는 불안감으로 내집마련을 장만하지못하고있으며
용기가 너무 많은 분들은 집값이 더 떨어지리라는 막연한 기대감으로 내집마련을 미루고있습니다.
내집마련을 미루는데 용기를 내던지 장만하는데 용기를 내던지 책임은 본인몫입니다.
부동산시장의 최악의 거래침체라는 2007년도 작년시세대비 10%정도 하락, 호가대비 20%까지 하락한 곳도 있습니다.
하지만 버블세븐외 강북,안산/시흥/의정부등 소외지역은 오히려 상승을 하였습니다.
경기회복하고 반시장적 부동산정책이 다소 완화되면서 부동산시장 분위기 회복되면 2009년까지는 작년호가까지는 회복될 가능성이 높으며 지역에 따라서 더 높은상승을 기록할수도 있습니다.
여러가지 변수가 있고 중장기전망이 필요하겠지만 이왕 용기를 내려면 내집장만하는쪽에 용기를 내는 쪽에 무게를 두는게 좋지않나 싶습니다.
안정된 실생활을 위해서도 내집장만은 필수지만 무리한 대출을 통한 단기적 투자보다는 지양해야할것으로 보입니다.
하지만 감당가능한 적당한 대출을 통한 내집장만은 우리가족의 행복의 초석이 아닐까 싶습니다.
현재와 같은 불황이 영원히 지속될수는 없으며 지속되는 시간이 길수록 또다른 상승의 가능성은 더 커집니다.
대선전인 11월이 양극화를 탈출할수있는 마지막 버스가 아닐까하는 생각이 드네요
산이 높으면 골이 깊지만 골이 깊으면 또 산이 높습니다.
오르막이 있으면 내리막이 있듯이 내리막이 있으면 오르막이 있고 내리막이 길수록 오르막도 긴것입니다.
 
감사합니다.
 
from 내집마련의 Happy Vitamin 김인만

김인만 부동산 칼럼니스트
부동산 칼럼니스트
아파트 투자 전문가/컨설턴트

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전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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