잠룡의 대결, 잠실과 용산은 엎치락 뒤치락

2014-10-07 | 작성자 이주호 | 조회수 69,028 | 추천수 277
1980년대 초반만 하더라도 서울 도심 개발의 중심축은 강북 을지로 도심재개발 일대였다.
 
그 당시 강남은 신사동 사거리 정도에만 건물이 들어섰을뿐 전반적으로 개발이 미미한 상태였다.

그러나 강남 특히 강남내륙지역은 1981년 4월 개포 택지개발예정지구 지정으로 부상하기 시작하여 1982년 대치동 빅3 아파트 우방.선경.미도 아파트 분양, 1984년 강남과 강북을 순환하는 서울 지하철 2호선 개통으로 하루가 다르게 변모하였다.

송파구 잠실본동 86 아시안선수촌 아파트, 오륜동 88 올림픽선수촌 아파트, 1990년대 초반 분당신도시 아파트 분양으로 강남내륙지역 개포.대치에서 잠실로, 송파로, 분당으로 강남내륙지역은 거대한 개발축을 이루었다.

1988년 88 서울올림픽 이후 테헤란로 일대도 개발이 본격화되어 서울 도심 개발 중심축이 강북 을지로 일대에서 강남 테헤란로(서울 서초구 서초동에서 강남구 삼성동에 이르는 도로) 일대로 급격히 이동하였다.

이러한 개발로 지하철2호선 라인인 서초동~삼성동~잠실~송파는 하나의 거대한 개발축을 이루어 우리나라 최고의 부유층 지역으로 부상했다.
 
1997년 12월 IMF 충격을 벗어난 후 2000년대에 들어서 김대중 정부, 참여정부때 이들 강남내륙지역 라인은 버블세븐의 대표 지역으로 떠올라 부동산 가격이 폭등하는 등 화려한 불꽃을 피웠다고 해도 과언이 아니다.

우리나라 국토도시개발을 총체적으로 보면 1979년 10월 박정희대통령 서거 이전에는 서울 강북과 지방 경상권 공업도시 개발이 주를 이루었으나 1981년 88 서울올림픽 유치 이후에는 서울 강남권 개발이 본격화되어 2007년까지 강남권 그들만이 주를 이루는 세상이 되었다.

서울 특히 강남권 부동산이 절정을 이루던 2007년에 서울을 국제도시에 걸맞게 개발하기 위해 오세훈 서울시장은 강북 용산 국제업무지구를 발표하였다. 아시다시피 오세훈 서울시장의 서울 도시개발 정책은 한강변, 용산 국제업무지구, 한남뉴타운 개발 등으로 개발이 한강변, 강북권에 치우쳤다.

2007년에 용산 국제업무지구 개발 발표가 있은 후 2008년 미국발 금융쇼크로 2007년에 절정을 이루던 강남권 부동산의 추락하자 상대적으로 용산이 급부상한 측면이 있다.

이로써 2008년은 잠룡(잠실.용산)의 대결에서 용산의 승리라고 할 수 있다.

그러나 이러한 용산 승리의 영광도 잠시뿐 2011년 박원순 서울시장의 당선으로 용산 국제업무지구 개발이 기울기 시작하더니 급기야 용산 국제업무지구 개발이 무산되고 또 2012년 서울 부동산 가격의 폭락으로 강북 대표지역 용산이 강남과 함께 추락하고 말았다.

2012~2013년은 서울 부동산 가격의 추락으로 서울 부동산의 판이 깨진 해로 볼 수 있다.

2007년 정점 이후 계속 추락하던 강남권 부동산은 부동산 경기 회복과 2014년 박원순 서울시장 당선으로 7년 정도의 조정 기간을 거친 후 박원순 서울시장 개발 공약 지역인 강남역-삼성동-잠실 '황금벨트' 중심으로 다시 살아나고 있다.

거기에다가 삼성동 한전 부지의 현대자동차(주)의 고가 낙찰로 이 일대 부동산이 탄력을 받고 있다. 그러나 낙찰 금액이 워낙 커 승자의 저주라는 우려섞인 말이 나오고 있다.

반면 정몽준 후보의 서울시장 낙선으로 정몽준 후보의 개발 공약 지역인 용산, 한강르네상스, 강북 지역은 기력을 잃고 있다.

이러한 연유로 잠룡의 대결에서 2008년에는 용산의 승이였지만 2014년은 잠실의 승이다. 

서울 부동산의 경우 지금부터 2017년 정도까지는 2000년대 부동산 폭등에 따른 경기연착륙 시대로 일단은 2007년에 정점을 이룬 강남권 부동산이 낙폭과대에 따른 반등을 보이겠지만 이 경기연착륙 시대가 지나가고 몇년뒤에 세계 경제 위기가 온다면 강남권 부동산이 다시 추락할 수도 있다.

1980년대 초반부터 현재까지 영화를 누렸든, 누리는 강남권 부동산이지만 몇년뒤 세계 경제 위기, 싱크홀 지반 침하, 강남권 부동산의 1990~2000년대 일본 부동산 추락 전철 밟기 등 악재가 돌출하면 강남권 부동산은 언제 위기에 빠질지도 모른다.

또 2018년 6.4 지방 선거에서 서울 도시개발에 적극적인 성향을 지닌 서울시장이 당선되어 용산 국제업무지구, 한강르네상스, 강북 뉴타운 등 개발이 활성화되면 상대적으로 강남권 부동산이 도태될 수도 있다.

부동산 가격 상승은 철저히 개발지를 따라 움직이기 마련인데 1970년대부터 시작된 강남권 개발이 이제 포화상태에 이르러 개발이 한계에 이르렀으며 이제 또 새로운 개발지로 부동산 가격 상승이 옮겨갈 때도 되었다.

앞으로 몇년뒤 그 옮겨가는 개발지가 용산, 한강변, 강북 뉴타운 등이 아닌가 한다.
 
2010년대가 도시는 도심에서 외곽지로 라는 위례.판교.광교.동탄 등 수도권2기 신도시 시대라면 2020년대는 도시는 외곽지에서 도심으로 리턴하여 개발하는 시대로 도심 개발이 활성화되면 개발이 포화 상태에 이른 강남권보다 미개발지인 용산 국제업무지구, 한강르네상스, 강북 뉴타운 개발이 더 가능성이 큰게 아닌가 한다.

2008년 용산의 승에서, 2014년에는 잠실의 승으로 또 2018년 6.4 지방선거에서 서울 도시개발에 적극적인 서울시장이 당선되어 용산, 한강변, 강북 뉴타운 등 개발이 활성화가 되면 용산의 승으로 돌아갈 수도 있다.

개발할 지역, 개발 논리로 따지자면 2020년대 도심 개발 시대에선 서울 용산, 한강 르네상스, 강북 뉴타운 등이 서울 도시개발을 주도할 것으로 전망된다.

세상에 영원한 승자도 영원한 패자도 없듯이 잠룡의 대결에서 2008년 용산(강북)의 승에서 2014년에는 잠실(강남)의 승으로 또다시 몇년뒤에는 용산의 승으로 부동산 개발 주도권이 엎치락 뒤치락 할 수 있다.

이처럼 시대가 도시개발을 만들고, 부동산경기를 만들고, 부유층 지역을 만들고 하는가 보다.
 
엎치락 뒤치락하는 강북 용산과 강남 잠실의 대결이다. 용산과 잠실의 대결로 강북과 강남의 운명이 바뀔 수도 있다.

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제공닥터아파트

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