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부화뇌동하면 패가망신

2014-10-01 | 작성자 장인석 | 조회수 63,683 | 추천수 274
한참 동안 조용하던 부동산 시장이 살아난다고 온 동네가 아우성이다. 정부는 그동안 침체된 부동산 시장을 살리느라 참 많은 수고를 아끼지 않았다. 양도세를 감면하고 취득세를 줄여주고 대출이자를 싸게 해주면서까지 집을 사라고 부추겼다. 그래도 집을 사는 사람이 없어 전세금만 올라가자 급기야는 재건축 연한을 줄여주고 LTV DTI 규제까지 완화시켜 주었다. 

국토교통부 장관이 아무리 규제를 풀고 혜택을 줘도 부동산 시장이 살아나지 않자 경제부총리까지 나서서 부동산 경기 부양을 위해 팔을 걷어붙이고 나섰다. 그 결과 부동산 시장이 좋아지는 기미가 보이자 그동안 굶주렸던 사자들이 우리에서 일어나 먹이 감을 찾아 나서고 있다. 정부는 땅 팔아먹느라, 은행은 돈놀이하느라, 대기업은 미분양 팔아먹느라, 언론은 광고 팔아먹느라, 부동산 전문가라는 사람들은 이참에 한몫 챙기랴, 입에 침을 튀기며 집 사라, 땅 사라고 난리다. 

그러자 눈치 보던 사람들이 이참에 빚을 내서라도 집을 사볼까 고민하기 시작한다. 거래량이 증가하고 집값이 조금씩 오르는 기미가 보이자 집을 사려는 사람들이 생기기 시작했다. 사실 그동안 오르는 전세금 때문에 얼마나 가슴을 졸였던가. 이사 가자니 서울을 떠나야 하고 빚을 내자니 가뜩이나 어려운 살림에 이자까지 내야 하니 허리가 휜다. 이참에 빚을 내서라도 집을 사서 전세난민에서 탈출해야 하나? 지금이 투자 적기라는데, 이자 갚아나가는 것은 힘이 들지만 나중에 집값이 많이 오르면 이자를 상쇄하고도 많이 남는 장사인데...
 
월급쟁이가 아무리 돈을 모아도 부자가 되기는 힘든 실정이다. 월급이 아무리 많이 올라도 생활비며 이자 대기도 빠듯한 게 현실이기 때문이다. 게다가 인플레이션에 의해 화폐가치가 계속 추락해 돈을 저축해도 실질이자는 거의 없는 셈이 된다. 하지만 집에 투자하면 만약 집값이 오르기만 하면 월급쟁이가 아무리 기를 쓰고 모아도 모을 수 없는 거액의 목돈을 손에 쥘 수 있다. 집도 사고 돈도 벌고 이 얼마나 달콤한 유혹인가. 결국 빚을 내서 집을 사고야 말 것인가. 

결론적으로 말해 지금 시장이 살아난다면 집을 사야 할 시점이 아니라 팔아야 할 시점이다. 투자자의 입장에서는 가격이 오른 다음에 사게 되면 손해를 보게 되기 때문이다. 사려면 집값이 떨어질 때 또는 한참 떨어져 있을 때 사야 한다. 이미 투자 시점을 놓친 것이다. 그동안 시장이 침체돼 있어 팔려고 해도 안 팔려서 고민했던 분들은 지금 팔아야 한다. 행여나 조금 더 올라서 팔겠다고 망설이면 기회를 또 놓치고 고생을 더 해야 한다. 눈 딱 감고 지금 팔아 치워야 한다. 
 
잘 생각해보라. 시장은 다수가 움직이는 것이 아니고 소수의 몇몇이 움직이는 것이다. 개미들이 아무리 악을 써도 사자 몇이 움직이는 것을 감당하지 못한다. 그렇다면 다수인 내가 ‘지금 사야겠다’ 느끼면 그땐 이미 늦은 것이고 파는 것이 정답인 것이다. 내가 생각하고 느끼는 것과 정반대로 움직이면 그게 맞는 것이다. 그래야 시장을 움직이는 소수와 발이 맞는 것이다. 
 
투자에는 ‘유행투자’와 ‘가치투자’가 있다. 유행투자는 말 그대로 인위적인 시장 움직임에 발을 맞춰 다수가 하는 대로 따라 하는 투자다. 정부가 침체돼 있는 시장을 움직이기 위해 각종 부양책을 발표한다고 하자. 그러면 시장은 조금이라도 움직이긴 하는 법이다. 하지만 인위적인 시장 조작은 오래 가지를 못한다. 잠시 불씨는 지피겠지만 오래 타질 못하고 꺼지는 법이다. 
 
주택에 투자해서 시세차익을 남기는 것은 호랑이 담배 피던 시절의 일이다. 지금도 그렇지만 앞으로도 주택 가격이 올라 상당한 차익을 남긴다는 것은 어불성설이다. 베이비부머 세대의 은퇴로 집을 파는 사람은 늘어나도 집을 사려는 사람들은 점점 줄어들고 있다. 저성장으로 인해 소득이 줄고 있고 수입에 비해 집값이 아직도 높은 실정에서 30, 40대들이 집을 산다는 것은 점점 힘들어질 수밖에 없다. 앞으로는 빚을 내서 집을 사기보다는 전세나 월세로 살고 남는 돈을 현금흐름 투자에 돌리는 젊은 층들이 더욱 늘어날 것이다.
 
이런 실정에서 유행투자에 나선다는 것은 곤욕을 자초하는 일이다. 주택 시장이 계속 상승세를 유지할 수 없는 상황에서 정부의 인위적인 부양책에 의해 잠시 끓고 식어버리는 냄비투자에 부화뇌동하면 제2의 하우스푸어가 됨은 물론이고 잘못하면 패가망신까지 할 수 있다. 

부동산 투자는 시장상황에 의해 쉽게 영향 받는 유행투자보다는 가치가 계속 빛을 발휘할 수 있는 ‘가치투자’를 해야 한다. 그래야 자산가치가 상승하고 인플레이션을 이길 수 있는 것이다. 필자가 부동산 현장에 종사한 14년 동안 한결같이 빛을 발하는 가치투자 중의 하나는 바로 현금흐름 투자였다. 공실의 위험이 적고 꾸준히 임대수입이 나오는 부동산은 시장의 침체와 상관없이 그 가치를 인정받아 왔다. 거주 목적인 아파트 등은 시장의 좋고 나쁨에 큰 영향을 받고 저성장 등에 의해 가치가 꾸준히 하락해 왔다는 것은 삼척동자도 다 아는 사실이다. 
 
그럼에도 정부의 인위적인 부양책에 의해 잠시 시장이 살아난다고 해서 ‘아직도 아파트 투자를 해야 하는가’ 하고 고민하는 사람들이 있다. 정부가 부동산 시장을 살리려는 것은 거래의 활성화에 있지 가격 상승에 있지는 않다. 정부 역시 아파트의 시세 차익이 힘들다는 것을 알고 임대주택 건설에 눈을 돌린 지 오래다. 

여유자금이 있는 사람들 중 집이 없는 사람은 이 참에 내 집을 마련하는 것은 정답이다. 다만 자신의 분수에 맞지 않게 빚을 많이 내서 집을 사는 것은 옳지 않다. 내 집이 있는 사람들은 여유자금으로 현금흐름 투자에 나서야 한다. 가치투자는 투자시기를 앞당길수록 유리하다. 여유자금도 없고 내 집도 없는 사람들은 전세보다는 월세로 살면서 현금흐름 투자에 나서고 향후 정부의 임대아파트 등으로 거주지를 마련하는 것이 현명하다. 

부화뇌동하면 하우스 푸어는 물론이고 패가망신할 수 있다. 정부의 억지 정책에 의해 시장이 살아나는 기미가 보이는 이때가 정말 중요한 순간이다. 다수보다는 소수의 흐름을 따라라. 그건 지금 당신의 생각하는 바와 정반대로 가는 것이다. 

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제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

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