2010년대, 왜 지방이 대세인가?

2014-08-18 | 작성자 이주호 | 조회수 41,460 | 추천수 238

- 지방대세는 2017~2020년까지 이어진다 -


1988년 88서울올림픽 이후 2008년 북경올림픽이 열리기까지 중국 경제 성장과 함께 우리나라 경제도 성장하면서 지리적으로 중국과 근접한 서울 그리고 수도권 부동산이 폭등하였다.


반면 지방 부동산은 1988년 88서울올림픽 이후 2008년 북경올림픽이 열리기까지 20여년동안 고통의 세월을 보냈다. 1997년 12월에는 IMF마저 터져 지방 경제, 부동산은 더욱더 늪에 빠지게 되었다.


2008년 북경올림픽 이후 세계 경제 주도권이 미국, 일본으로 넘어가면서 중국 경제의 약세와 함께 그동안 중국 경제 성장과 궤를 같이한 우리나라 서울, 수도권 부동산의 상승도 그만 탄력을 잃고 말았다.


몇년전부터 상승세를 띈 서울 송파 위례신도시의 경우 2010년대는 도시는 도심에서 외곽지로라는 도시개발 원리에 따라 서울 외곽지에 신도시가 생기면서 판교, 동탄, 광교신도시 등과 함께 1990년대 제1기 신도시인 분당, 일산신도시처럼 신도시로 각광을 받는 경우이며 이같은 송파신도시의 인기로 서울, 수도권 부동산 전체가 전국 부동산시장을 주도한다는 말은 어불성설이 아닌가 한다.


반면 지방은 2008년 북경올림픽 전후에 나타난 중국특수로 지방 산업단지 경제가 부활하면서 산업단지 인근 부동산이 2010년대에 대세몰이를 하고 있으며 이명박정부에서 지방선두주자 부산.경남이 주도한 이후 박근혜정부에서는 지방후발주자 대구.경북.광주.울산 등이 지방 대세를 주도하고 있다.


왜 지방이 대세인가? 그 첫번째 이유는


2008년 북경올림픽 전후에 나타난 지방 산업단지 경제의 부활인데 부동산경제 논리상 그 지역 경제가 부유해지면 당연히 그 지역 부동산 가격이 상승해야 한다.


2010년대에 들어와서 지방 중에서도 유독 지방 도심이 아니라 지방 산업단지 부동산이 각광을 받는 것도 바로 그러한 이유이다.


2010년대 지방 부동산 가격의 상승은 1988년 88서울올림픽 이후 1990년대 서울, 수도권 부동산 가격이 상승한 시대와 유사해 보인다.


2007년도에 서울, 수도권 부동산이 정점을 치고 2008년 미국발 금융쇼크로 서울, 수도권 부동산이 추락할때 이명박정부에서는 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시를 건설하게 된다.


이명박정부에서는 정부종합청사가 이전하는 세종시와 공기업이 이전하는 혁신도시 중 국토균형발전의 선두주자 세종시와 세종시 인근 대전이 유독 두각을 나타냈는데 이때 지방 산업단지 선두주자 부산.경남과 함께 지방 쌍두마차 시대를 열었다.


이명박정부에서의 지방 대세에 이어 박근혜정부에 들어와서는 지방후발주자 대구.경북.광주 등과 혁신도시가 지방대세의 바톤을 이어받아 전국 부동산시장을 주도하고 있는데 이러한 현상은 2.28 전월세 과세대책 이후 전국 부동산시장이 주춤한 사이에 이들 지역 아파트 분양시장의 열기가 고조된 점으로 미루어보아 향후 부동산경기가 살아나면 대구.경북.광주 등과 혁신도시가 전국 부동산시장을 주도한다는 신호가 아닌가 한다.


박근혜정부에서의 지방 부동산은 지방후발주자 대구.경북.광주 등과 혁신도시 쌍두마차 체제이다.


박근혜정부에서는 지방후발주자 대구.경북.광주.울산 등과 혁신도시가 주도하니 부산.경남.대전 등과 세종시가 따라오는 형국이 전개되고 있다.


2010년대, 왜 지방이 대세인가? 두번째 이유는


바로 국토균형발전을 위한 세종시, 혁신도시 건설이다.


과천에 있던 정부종합청사가 세종시로 이전하고 서울, 수도권에 있던 공기업이 지방으로 이전하니 즉 서울, 수도권 인구가 지방으로 빠져나가니 지방 집값이 올라가야하는건 수요공급의 원칙상 당연한 부동산경제 논리가 아닌가

또 하나는 2011년 박원순 서울시장 당선 이후 용산국제업무지구, 한강르네상스, 뉴타운, 재개발 등 각종 서울시 주력 도시개발사업이 무산되어 서울 전체가 개발에서 멀어져 부동산 가격이 하락하니 상대적으로 지방이 개발되고 지방 부동산 가격이 상승하는 측면이 있다.


서울 송파 위례신도시의 경우, 도심 개발이 활발한 시대에 두각을 나타낸게 아니라 1990년대 분당, 일산신도시에 이어 2010년대 신도시 시대에 태어난 신도시이기 때문에 각광을 받는게 아닌가 한다.


서울 도심의 활발한 도시개발은 2018년 서울시장 선거에서 적극적인 도시개발 성향을 지닌 서울시장이 당선된 이후에나 가능할 것으로 보인다.


서울 부동산 대세가 될려면 용산국제업무지구, 한강르네상스, 뉴타운, 재개발 등 활발한 서울 도시개발사업이 이루어져야 한다.


서울, 수도권 부동산의 불리한 또 하나의 이유는 과거 우리나라 부동산이 평화체제땐 수도권이, 안보체재땐 지방이 유리한 고지에 있었는데 2011년 김정일 사망 이후 김정은 시대로 안보체제가 되니 지리적으로 북한과 가까운 서울, 수도권 부동산은 약세를 면치못하고 북한과 뚝 떨어진 지방은 강세를 보이는 측면이 있다.


안보와 평화체제의 두도시로 구미와 파주를 들 수 있는데 안보체제의 파주 부동산은 한없이 추락 하고 있고 평화체제의 구미 부동산은 날개를 달고 있다.


2004년 LG디스플레이의 전신인 LG필립스LCD가 경북 구미가 아닌 경기도 파주에 25조원을 투자하자 경북 구미시의 경제, 부동산이 말이 아니였는데 2012년 12월 박근혜 대통령 당선으로 지방후발주자 대구, 경북 부동산이 급부상하니 구미시는 날개를 달았고 2007년 수도권 부동산 정점 이후 2011년 김정일의 사망으로 김정은 안보체제가 되니 파주시는 그만 추락하고 말았다.


언젠가 남북통일이나 평화체제가 되면 현 파주와 구미 부동산의 상황이 바뀔 수 있다.


2010년대, 왜 지방이 대세인가? 세번째 이유는


바로 2011년 박원순 서울시장 당선 이후 서울 도시개발 위축으로 인한 서울 부동산 가격의 폭락으로 상대적으로 지방 부동산이 유리한 고지에 있고 북한 김정은 안보체제 이후 북한과 인접한 서울, 수도권 부동산이 안보적으로 위험하니 북한과 지리적으로 뚝 떨어진 지방이 위험성이 적어 지방 부동산에는 긍정적인 측면이 있다.


그외 2008년 북경올림픽 이후 세계경제의 주도권이 미국, 일본으로 넘어간 상태에서 일본 아베노믹스의 경제살리기 정책에서 실물 경제가 살아나고 이러한 경제 성장이 2020년 동경 하계올림픽때까지 이어질 가능성이 커 지리적으로 일본과 근접한 부산 등 경상권 부동산에는 긍정적인 측면이 많다.


만약에 2028년에 부산 하계올림픽이 유치되고 부산에서 출발하는 유라시아 횡단철도를 건설하기라도 한다면 부산을 포함한 경상권 부동산은 2028년 하계올림픽때까지 대세 상승을 기대할 수도 있다.


이러한 측면에서 2010년대에 지방 부동산을 생각해야지 송파 위례신도시 하나를 들어 그동안의 지방 부동산 대세에서 이제 주도권이 서울, 수도권 부동산으로 넘어간다는 것은 참으로 단편적인 시각이 아닌가 한다.


이러한 맥락에서 2010년대 지방은 과거와 같은 서울, 수도권 부동산의 틈새시장이 아니라 대세시장이 될 것임을 확신한다.


필자의 소견으로는 강남내륙지역 대치.도곡동 등은 그동안 너무 올라 고평가되어 더 이상의 부동산 가격 상승은 무리가 아닌가 한다.


그러나 향후 서울 용산국제업무지구, 한강르네상스, 재개발, 뉴타운 등 서울 도시개발이 활발해지면 개발로 인하여 이쪽 지역 부동산이 상승할 수가 있고 또 남북통일이 되기라도 한다면 강북, 수도권이북 부동산 가격 상승을 불러올 수도 있다.


그러나 2010년대, 전반적으로 서울 부동산이 탄력을 잃어가는 동안 상대적으로 지방 부동산은 여러가지 호재로 대세 행진을 계속할 것이다.


큰틀로 볼때 향후 부동산경기가 살아나면 지방은 대세상승할 것이고 서울, 수도권은 반등 장세를 보일 것이다. 2010년대, 지방은 대세 상승이고 서울.수도권은 낙폭과대에 따른 반등 장세이다.

 

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제공닥터아파트

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