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불황에도 틈새는 있다

2007-10-09 | 작성자 장용동 | 조회수 18,256 | 추천수 418

부동산 시장이 최악의 국면으로 치달고 있다. 주택은 물론 토지, 상가 등 대표상품의 거래가 완전히 끊기면서 시장이 개점휴업 상태이다. 주택건설업체의 연이은 부도사태에 이어 근래 4~5년동안 대표적인 자영업으로 인식되면서 호황을 누린 부동산중개업소의 무더기 휴폐업사태 역시 멈출 기색이 없다.
게다가 자산운용패턴마저 10년치 이자를 한꺼번에 받을 정도로 대호황을 보이고 있는 증권시장중심으로 대이동, 부동산은 그야말로 썰렁한 겨울을 맞을 것으로 보인다.

그렇다면 증권, 금융, 부동산으로 대별되는 자산시장에서 부동산은 완전히 제외된 것일까. 지난 97년 외환위기 당시로 되돌아 가 보자. 당시 부동산 시장이 초토화되면서 30%정도 평가절하되자 억대 거지(?)가 속출하는 양상이었다. 주택이나 토지, 상가 소유자는 고금리 속에서 임대가격마저 폭락하자 최대의 피해자가 됐다. 이같은 몰락 장세속에서 급매물을 중심으로 이삭줍기에 나선 투자자들은 2000년이후 시장회복시 가장 자산을 늘린 가진계층으로 올라서는 행운을 누렸다. 물론 당시의 부동산 환경과 현재의 상황이 다소 상이하지만 틈새시장은 여전히 존재한다는 점은 부인할 수 없는 사실이다.

예컨대 상가 등 수익성 부동산은 경제상황과 가장 밀접한 상품이다. 현재와 같이 경제가 회복되는 장세속에서 상가나 오피스텔, 오피스 등의 선투자는 추후 고정자산가치상승과 함께 임대수익을 올릴수 있는 최고의 틈새 투자상품이다. 물론 과잉공급된 상업용 부동산의 구조조정이 강하게 진행되면서 피해자가 속출하고 있는게 현실이지만 인구집적도가 높아질 것으로 예상되는 유망 쇼핑몰이나 근린생활 시설등은 경기회복과 함께 빛을 볼 수 있는 여지가 크다. 더구나 상가는 보유세금측면에서도 유리하다. 상가 건물 부분의 재산세만 내는데 종합부동산세 부과대상에서 제외돼 있어 분산 투자용으로도 적합하다. 상가에 부속토지가 있어도 공시지가 합계액이 40억원을 초과해야 종부세를 내기 때문에 유리하다. 보통 연수익률 7~10%에 30억원대 이하의 근린상가등에 관심을 가지게되는데 향후 상권의 잠재력과 수익성 분석을 철저하게 해봐야한다.

오피스텔도 임대수익을 고려한 투자상품으로 고려해 봄직하다. 상반기 인천 송도에서 4855대1이라는 경이적인 청약경쟁률을 보인 ‘더 프라우’가 이를 단적으로 입증해주고 있다. 무주택자로 간주되는 이점외에 전매제한이나 금융규제 등에서 벗어나 있다. 게다가 경기회복과 함께 생활수준 향상으로 1인가구나 세컨하우스개념의 오피스텔 수요층이 지속적으로 늘어날 전망이다. 신정씨 사건으로 일약스타덤에 오른 세종문화회관 뒤편의 용비어천가등 오피스텔 단지는 평균 임대수익률이 10%대를 넘고 있다. 강남역세권 처럼 갈수록 임대 수요층이 늘어날 것으로 기대되는 유망권을 택하는 것이 무엇보다 중요하다.

경기회복은 오피스빌딩의 수요에도 큰 영향을 미칠 수 밖에 없다. 소호를 비롯해 벤처나 자영업, 영업 지점이 늘어날수 밖에 없기 때문이다. 이에 반해 최근 3~4년간 서울이나 수도권에서는 오피스빌딩보다 주상복합이 대거 들어서 향후 도심오피스 빌딩의 품귀현상이 불가피할 전망이다. 금융 등 서비스 중심의 산업패턴 변화 역시 오피스의 수요를 더욱 증폭시킬 것이다. 서울권의 공실률이 2~3%대에 불과한 점 등을 감안하면 향후 오피스 빌딩의 투자가 향후 안정적인 틈새상품이 될 것이 분명하다.

이들 틈새 수익성 상품을 매입하는 방법은 분양이나 직접 매입등 다양하다. 그러나 현재의 바닥장세에서의 최적 방법은 역시 경매나 공매를 통한 구입이다. 급매물이 속출하는 장세속에서 공개된 바닥가격으로 매입이 가능하기 때문이다. 결국 시간을 투입해 어느정도 발품을 팔았는가에 따라 투자성이 확보된다는 얘기이다.

(ch100@heraldm.com)

[장용동 헤럴드경제신문 생활경제부장]

 

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