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두마리 용(龍), 용인과 용산의 운명은

2014-04-25 | 작성자 이주호 | 조회수 17,558 | 추천수 220
- 용인이 먼저 뜨고 용산은 나중에 뜬다 -

 

1988년 88서울올림픽 이후 뜨겁게 달아오르는 주택 투기를 잠재우기 위해 정부는 주택 공급의 일환책으로 1989년 4월 분당.일산.평촌.산본.중동 수도권1기 신도시 건설계획을 발표하였다.


이들 수도권1기 신도시의 입주가 1990년대 초에 시작되니 수도권1기 신도시 그 중에서도 가장 인기를 끌고있는 분당신도시가 1990년대에 급부상하였다.


세간의 관심이 분당신도시에 집중되다보니 주택건설사에서는 분양성이 좋은 분당신도시 인근 용인에 대량으로 아파트를 분양하기 시작하였다.


이러한 과정에서 용인은 분당과 함께 동질성을 가지고 부침을 거듭하는 지역이 되었으며 마침내 참여정부때 분당.용인을 포함하는 강남구.서초구.송파구.양천구 목동.평촌이 버블세븐지역으로 불리우게 되었다.


버블세븐지역이란 참여정부 시절인 2003~2007년때 집값이 급등한 지역으로 집값이 급등하다보니 거품 즉 버블이 많이 끼여있다고 해서 불리운 지역이다.


참여정부 시절때 버블세븐지역은 그야말로 집값 광풍 그 자체였다. 1997년 12월 IMF 경제위기 이후 1998년에 바닥을친 버블세븐지역 집값이 바닥에서 4~6배 급등하였으니 거품이 끼인 지역으로 불리울만 하다.


그렇게 하늘높은줄 모르게 폭등하던 버블세븐지역 집값이 2008년 미국발 금융쇼크라는 경제위기를 맞아 그만 풀석 주저앉고 말았다.


2008년은 강남구.서초구.송파구.양천구 목동.분당.평촌.용인지역 집값에 있어선 최악의 해였다.


2008년 버블세븐지역이 추락하면서 하나의 특이한 기사가 눈길을 끌었다. 그건 바로 龍仁은 이무기? 龍山은 승천중… '두마리 龍' 집값 희비란 타이틀의 신문 기사이다.


이 신문 기사가 의미하는 것은 용인은 버블세븐지역의 하나로 버블세븐지역은 추락하고 있는 반면 2007년에 용산국제업무지구 개발이 발표된 용산은 용인이 추락하자 상대적으로 곧바로 상승세를 탔다는 것이다.


이때부터 버블세븐지역 중의 하나인 용인과 용산국제업무지구 개발 호재를 지닌 용산은 엇갈린 운명이 되었다.


이후 용인과 용산은 서울 부동산시장을 전망하는데 커다란 잣대가 되었다. 한마디로 용인과 용산은 극과극을 달리는 지역이 되었다.


2008년 버블세븐지역이 추락하자 상대적으로 용산국제업무지구 개발 호재를 가진 용산은 서울 부동산시장의 스포트라이트를 받게 되었다.


2008년 이후 한번 꺾여진 버블세븐지역은 계속 약세를 면치못했으나 용산은 용산국제업무지구 개발 호재를 가지고 일약 서울 부동산시장의 스타로 부상하였다.


용산이 부상할 동안 버블세븐지역의 하나인 용인은 뒷전에 밀리기 시작했는데 이후 일약 스타로 부상한 용산도 2011년 박원순 서울시장 당선 이후 용산국제업무지구를 비롯 한강 르네상스 개발에도 미온적인 도시개발 정책을 보이자 그때부터 슬금슬금 뒤로밀려 마침내 2013년에는 용산국제업무지구 개발이 무산되면서 그 잘나가던 용산도 그만 주저앉고 말았다.


2013년에 용산이 추락하자 이번에는 그동안 충분한 조정기간을 거친 용인이 버블세븐지역 낙폭과대로 인한 저평가라는 재료를 가지고 슬그머니 고개를 들기 시작했다.


특히 용인 중대형아파트의 경우 지난 몇달동안 수천만원이나 상승하는 등 바닥에서 고개를 들기 시작하여 앞으로 경기가 좋아지면 가격이 올라가려는 조짐을 보이고 있다. 이러하니 최근 버블세븐지역 부활이라는 호재성 기사가 종종 나오게된다.


이러한 맥락에서 앞으로 부동산경기가 좋아지면 낙폭과대 그리고 그동안 충분한 조정을 거친 버블세븐지역이 유리한 고지에 있지않을까 한다.


반면 용산은 이들 버블세븐지역 낙폭과대 반등이 마무리될 즈음인 다음 정부때나 본격적으로 서울 도시개발 시책이라는 재료를 가지고 전면에 부상할 것이다.


요즈음 부동산 투자 양상을 보면 고생한 사람 따로있고 부자되는 사람 따로있고 하는 것 처럼 부동산 투자는 타이밍이 중요한데 이 타이밍이라는게 내 맘대로 되는게 아니라서 그야말로 조상님이 도와줘야 부를 거머지는게 아닌가 한다.


아파트단지내 점포도 누가 실컷 고생하여 주인이 몇번이나 바뀌고 하면 나중에 다른 사람이 들어와서 성공 점포로 바꾸는 경우도 더러있고 평창동계올림픽도 3수만에 유치하여 마침내 이 지역이 빛을 보게되니 고생한 사람 따로있고 돈버는 사람 따로 있는게 아닌가 한다.


2010년대에 들어와서 서울 부동산시장은 주도권을 지방 부동산시장에 넘겨준채 틈새시장을 형성하고 있는데 이제 호경기가 한 3년 정도 이어지면 그동안 낙폭이 크고 충분한 조정을 거친 버블세븐지역이 반등할 가능성이 크다.


부동산시장이 그렇게 돌아갈 경우 한강 르네상스, 용산국제업무지구 개발, 뉴타운, 재개발, 재건축 등 도시개발 재료를 지닌 지역은 다음 정부때나 서서히 빛을 보지않을까 한다. 서울 도시개발의 경우 2010년대가 도시는 도심에서 외곽지로 뻗어나가는 시대라면 2020년대는 외곽지에서 도심으로 리턴하는 시대가 되어 이러한 도심 개발 정책이 더욱더 설득력을 얻게될 것이다.


다음 정부때 남북통일 등을 염두에 둔다면 강남보다 강북이 부상할 가능성이 큰데 그렇게 될 경우 한강을 바라보는 진정한 남향지역이자 배후에 남산을 둔 용산이 더욱더 부상할 가능성이 크고 한강 르네상스 개발 역시 이때 다시 본격적으로 전면에 부상하지 않을까 한다.


세상도 돌고돌고 부동산도 돌고돈다.


2008년 미국발 금융쇼크 이후 최근 버블세븐지역 부활이라는 타이틀 아래 용인은 급부상할 가능성이 크나 2013년에 용산국제업무지구 개발이 무산된 용산은 앞으로 수년동안의 기간조정을 거쳐야 한다.


요약하자면 2008년에는 용인이 이무기인 반면 용산은 승천중이였는데 2013년 용산국제업무지구 개발 무산으로 그동안 승천중이던 용산은 그만 추락하고 말았다.


이러한 맥락에서 두마리 용, 용인과 용산은 엇갈린 운명인가 보다.

용인이 죽으면 용산이 살고, 용산이 죽으면 용인이 살고

몇년뒤에 또다시 버블세븐지역 용인이 죽으면 용산이 살아나려나

극명하게 엇갈린 운명의 두마리 용, 용인과 용산을 보면 버블세븐지역 VS 용산.한강르네상스지역이다.


이제 남북통일을 염두에 두면 강북 개발도 본격화되어야 하는데 강북 개발 그 선두에는 용산, 한강 르네상스, 서울역, 수색, 청량리, 강북3구(노원구.도봉구.강북구)가 있다.


향후 몇년뒤에 용산은 서울 부동산시장을 주도할 것이다. 언젠가는 용산이 하늘로 훨훨 승천할 것이다. 그때가 바로 다음 정부때가 아닌가 한다.


2007년에 정점을 친 버블세븐지역 용인이 7년 조정을 거친 올해부터 본격적으로 살아난다면 2013년 용산국제업무지구 개발 무산 이전인 2012년에 정점을 친 용산 역시 7년 조정기간을 거친 2019년쯤에나 본격적으로 살아나지 않을까 한다.


요약하자면 당장은 용인이 살아나고 몇년뒤에는 용산이 살아날 것이다. 세상도 돌고돌고 부동산도 돌고도는게 세상의 이치가 아닌가 한다.


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제공닥터아파트

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