잠실 VS 용산

2014-04-03 | 작성자 이주호 | 조회수 14,797 | 추천수 212

- 향후 서울 도시개발은 잠실, 용산 투탑 체제로 -

지난 1일 서울시가 코엑스~잠실운동장 일대 국제교류 복합지구를 조성한다고 발표했다.

국제교류 복합지구는 지난 2007년 추진됐다가 지난해 최종 무산된 용산국제업무지구 개발 규모 56만6800㎡보다 큰 72만6578㎡의 개발 규모이다.

금반 코엑스~잠실운동장 일대 국제교류 복합지구 조성 발표로 향후 이 지구는 강남을 대표할 개발 지구가 될 것이다.

강북을 대표할 개발 지구인 용산국제업무지구와 쌍벽을 이룰 것이며 개발이 본격화되면 물론 이 일대 부동산 가격도 급상승하게 된다.

그동안의 강남과 강북 개발을 놓고볼때 1970년대 이후 강남 개발이 붐을 이루면서 서울 도시개발의 주도권을 종전 강북에서 강남으로 넘겨줬다.

강남 개발은 사실은 남북 안보체제에서 태어난 지역이 아닌가 한다.

그러나 2007년 용산국제업무지구 개발 발표를 계기로 서울 도시개발의 주도권이 강북으로 넘어가는 듯 했으나 2008년 미국발 금융쇼크란 경제 위기와 박원순 서울시장의 소극적인 도시개발 정책, 용산국제업무지구 개발 무산으로 서울 도시개발과 부동산은 2008년 이후 침체의 길을 걷게 되었다. 이때 상대적으로 지방은 지방 산업단지 부활, 국토균형발전을 위한 세종시.혁신도시 건설로 지방 대세를 일으켰다.

서울 집값은 2001~2002년은 강남권재건축이, 2003~2007년은 강남권중대형이 주도를 했는데 강남권중대형이 주도하는 과정에서 강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인 버블세븐지역이라는 신조어가 탄생했다.

2008년 서울 부동산시장에 나타난 특이한 현상 하나는 바로 '두마리 용(龍)'으로 불리는 경기도 용인(수지구)과 서울 용산, '두마리 龍' 집값 희비이다.

용인은 참여정부때 강남권과 함께 버블세븐지역으로 이름을 날렸지만 2008년 미국발 금융쇼크란 세계적인 경제 위기로 부동산경기가 꺾이는 과정에서 상대적으로 2007년에 추진한 용산국제업무지구가 비상하게 되어 펄펄 나는 용산, 날개 꺾인 용인이 되었다.

그러나 용산은 2008년 미국발 금융쇼크로 인한 서울 부동산경기의 침체 그리고 용산국제업무지구 무산으로 날개가 꺾이고 말았다.

용산이 이러는 과정에서 강남권 버블세븐지역은 그동안 집값의 낙폭이 컷고 충분한 조정을 거치는 과정에서 이제 부동산경기가 살아나면 반등할 수 있는 상황이 되었다.

앞으로 서울 도시개발은 강남 개발을 대표할 수 있는 잠실과 강북 개발을 대표하는 용산 투탑체제로 갈 것이다.

강남권과 강북권 집값은 흐름을 달리하는데 일단 하반기부터 부동산경기가 살아나면 2007년 정점 이후 그동안 충분한 조정을 거친 강남권 집값이 유리한 고지에 있지않을까 한다.

그러나 강남권 개발과 집값이 정점을 이루게 되면 그 이후엔 다시 강북 대표 개발지역인 용산 개발을 선두로 강북 집값이 움직일 수 있다.

이러한 경우는 2007년 강남권 집값이 절정을 이루기 전인 2006년부터 강북 대표 주거지역인 노원구.도봉구.강북구 강북3구의 집값 상승이다. 강북3구는 2006~2007년 강남권 집값이 절정을 이룬 이후인 2006~2008년에 집값 폭등이 있었다.

강북 대표 개발 지역인 용산은 한강을 남으로 보는 진정한 남향이며 남산을 배경으로 하는 배산임수 지역이다. 이러한 측면에서 보면 강남권 대표 지역인 압구정 지역보다 더 빼어난 입지가 아닌가 한다.

또 강북은 앞으로 남북통일이 되기라도 한다면 강남, 강북의 개발과 부동산이 역전을 일으킬 가능성이 크다.

그러나 강북을 대표할 수 있는 용산국제업무지구의 본격적인 개발 그때가 언제이냐하는 것이 문제이다.

당장은 2007년 정점 이후 충분한 조정을 거친 강남권 집값이 유리한 고지에 있지만 몇년뒤에 강남권 집값이 다시 정점을 치면 그 이후엔 강북 대표 개발지역인 용산이 바톤을 받을 공산이 크다.


용산 개발은 전반적으로 낙후된 강북 개발과 부동산 가격 상승을 불러일으킬 수 있는데 강북 대표지역인 용산 개발과 용산 집값이 전면에 나서게 되면 강북 상암DMC, 수색, 청량리, 평창, 성북, 강북3구인 노원구.도봉구.강북구, 일산신도시 나아가서는 파주, 동두천 일대의 부동산 가격도 점차적으로 상승할 가능성이 크다.


이제 남북통일을 염두에 두면 서울시는 강북 도시개발에 주력해야 할 것이다.

강남과 강북 부동산은 흐름을 달리하며 강남, 강북 독자적인 부동산시장을 형성하고 있다.


아직까지는 강남권 부동산이 서울 부동산시장을 주도하고 있지만 남북통일을 염두에 두면 용산을 필두로 하여 강북권 부동산이 강남권 부동산을 앞지를 수도 있다.


서울 도시개발의 역사를 보면 1960~1980년대 30년동안은 강북권이, 1988년 88서울올림픽 이후인 1990~2010년대 30년동안은 강남권 부동산이 서울 부동산시장을 주도했다.


이제 남북통일이라는 대전제로 강북권 부동산이 서서히 부상하지 않을까 한다.


개인적으로 볼때 그때가 2018년쯤이 될 것이다.


그동안 서울 도시개발과 부동산은 순환의 연속이다. 남북통일을 계기로 이제 서울도 국제적인 도시가 되어야 한다.

그러기 위해서는 용산국제업무지구 조성이 필연적이다.


그러고보면 부동산은 때를 잘 타야하고, 복터지는 사람은 따로 있는 것 같다.


일례로 평창동계올림픽 유치도 삼수만에 되어 투자로 고생한 사람 따로 있고, 성공하는 사람도 따로 있다. 남부권국제공항 건설도 한다했다가 무산되다가 또다시 결정이 되면 복터지는 사람은 따로 있게 된다.


우리는 수많은 국토도시개발의 결정과 무산으로 수많은 투자자들의 애간장을 태웠고 또 또 어떤이에게는 막대한 투자 수익을 올려다 주었다.

용산국제업무지구 조성 발표 그리고 무산으로 수많은 투자자들을 웃고 울리고 또 어떤 결정이 내려져 투자자들을 웃게 할까


그동안 국토도시개발의 결정, 무산으로 수많은 투자자들을 웃고 울게 하였다.


강북 대표 개발 지역인 용산과 강북권 부동산은 언제쯤 웃게 될까 그 답은 바로 남북통일에 있다. 남북 통일을 염두에 두면 강북 대표 개발지역인 용산국제업무지구의 개발은 필연적이다.


요약하자면 당장은 잠실, 나중에는 용산 승(勝)이다.


재테크맨 이주호
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제공닥터아파트

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