역세권 아파트 투자 요령

2007-09-07 | 작성자 양은열 | 조회수 24,751 | 추천수 472
역세권이라는 것은 지하철역 또는 전철역을 중심으로 접근성이 좋은 지역을 일컫는 말로서 역 일대의 지역을 통괄해서 요약한 말이다. 그런데 역세권이라 하면 일반인들로서는 추상적인 말로 들린다.

그런데 여기서 말하는 역세권 개념은 단순한 거리상의 의미를 말하지만 모든 역세권을 거리상으로 구분할 수는 없다. 다시말하면 모든 역세권을 거리상으로 판단하여 가깝고 멀냐에 따라 역세권이 좋다 아니다로 말할 수 없다는 것이다.

단순한 출퇴근 유동인구가 많다고 해서 역세권 상권이 좋다고 말할 수 없기 때문이다. 그러므로 역세권이란 단순한 거리 개념과 함께 그 역세권이 가지고 있는 상권의 크기와 영역까지 포함하여야 할 것이다.

역세권을 구체적으로 구분해 보면 우선 역세권을 1차,2차로 나눌 수 있다.1차 역세권이란 지하철역 또는 전철역에서 반경 500m 이내로 도보로 5분이내 거리에 있는 지역을 말하고, 2차 역세권이란 지하철역 또는 전철역에서 반경 500~1000m로 또는 도보 10~15분 거리를 두고 말한다.

또한, 역세권은 단일, 환승, 종점역세권으로도 나눌 수 있다.단일역세권은 1개의 지하철역 또는 전철역에 있는 역세권이냐 아니냐 기준이며, 이중·환승 역세권은 2개 지하철 또는 전철역이 있거나 2개 이상 노선이 교차해 환승 가능한 역을 말한다. 또한, 종점 역세권이란 종점지역에 있는 역세권을 말한다. 특히 2개 이상의 환승이 가능한 환승 역세권의 경우 아파트 투자에 있어서 가장 중요한 요소로 작용한다는 사실을 잊어서는 안된다.그리고, 환승역세권은 단순 환승역과 더블 환승역으로 나눌 수 있다.여기서 더블 환승역이란 2개의 환승역을 걸어 이용할 수 있거나 지하철·전철의 노선들이 겹치는 곳을 이야기 한다. 이런 더블환승역은 유동 인구가 상대적으로 많아 상가와 편의시설이 많고, 인근 방문지의 진·출입이 편리하며 서울, 수도권, 지방과의 연결도 한결 쉽다. 따라서 이들 환승역 주변은 인근 건물시세는 물론 아파트가격이 높을 수 밖에 없다.

환승 역세권은 지금까지 어느 곳이나 확실한 부동산 투자처였다. 그러나 환승역세권 중에서도 주의해야 할 것들이 있다. 환승역세권도 건물의 위치와 유동인구의 여하에 따라 천차만별의 결과를 가져다 준다.

특히, 역세권 사각지대란 곳이 있다. 역세권 사각지대란 사거리 역세권에서 코너 낀 출구와 출구 사이를 말한다. 이러한 자리는 유동인구가 많다하더라도 실질적인 구매 유동인구 비율이 낮아서 수익성이 아주 낮은 지역을 말한다. 또한 역세권 사각지대는 거품이 낀 지역이 의외로 많다. 그러나 이러한 역세권 사각지대와는 달리 아파트의 경우 역세권에서는 특별한 사각지대가 없다.

상권에 있어서 환승역세권에 있는 건물가격이 높게 형성되는 것은 그만한 이유가 있다. 따라서 투자하는 입장에서는 이를 어떻게 파악하고 분석하느냐에 따라 투자의 결과도 천차만별로 나타날 것이다. 특히 수도권의 경우 건물과 상권을 결정짓는 가장 중요한 요인이 바로 역세권 여부인데 역세권 중에서도 ‘더블 역세권’으로 불리는 환승역세권은 상권이 강할 뿐 아니라 아파트의 경우 가장 좋은 투자처 중의 하나라는 사실을 항상 염두해 두어야 할 것이다.

결론적으로 역세권은 건물 및 상권의 결정요인으로서 중요한 자리를 차지하고 있다. 이는 단순한 거리뿐만 아니라, 지형과 같은 자연적 요건과 접근성, 그리고 역세권 일대의 상업적 성숙도와 아파트의 경우 접근성등을 꼽아 역세권을 파악한다면 투자 수익률은 배가될 것임에는 틀림이 없다. 역세권 아파트가 비역세권과 비교해 평균 20~30% 가량 비싼 이유가 여기에 있는 것이다.

다음으로 역세권 아파트에 투자 요령은 무엇일까?
우리가 흔히 역세권 아파트라고 말하는 아파트는 1차 역세권에내 위치한 아파트로 도보로 10분이내로 지하철역에 갈 수 있어야 한다. 또한 생활편의시설까지 겸비해 있다면 금상첨화의 아파트라 할 수 있다. 주거지 선택시 가장 크게 고려되는 부분이 접근성 즉, 교통환경이다. 집과 직장과의 거리, 자녀들 학교와 거리, 생활편의시설과의 거리 등을 가장 크게 고려한다.

특히, 투자를 고려한다면 접근성이 없는 아파트는 투자해서는 안된다. 그렇기 때문에 전철역과 인접한 아파트 단지들은 부동산 경기와 상관없이 인기가 높고 집값도 20~30%씩 비싼 편이다. 또한 전·월세 수요자층이 두텁게 형성되어 있어 투자가치로 인기를 꾸준히 끌고 있다. 일반적으로 도보 10분이 넘어가면 사람들은 멀다고 느껴지기 때문에 역세권의 혜택을 받기 어렵고 집값에도 영향을 미치므로 역세권 아파트로 보기 힘들다.

역세권 아파트의 가장 큰 장점인 교통의 편리성 때문에 임대수요가 많고 거래가 잘돼 부동산 경기가 나쁠 때에도 큰 영향을 받지 않는다. 그래서 환금성이 높고 투자에 따른 손실 부담도 적은 편이라 부동산의 블루칩이다.

첫째, 역세권 아파트는 직접 걸어가 보아야 한다.
역세권 아파트라고 해서 다 같은 것은 아니다. 지도상 역세권 아파트라고 해도 실제로 현장에 가서 직접 확인하는 과정을 거쳐야 한다. 지도상에 역과 가깝더라도 아파트 진입로가 좁거나 비탈길에 있으면 그 가치는 떨어지게 된다.또한 역과 접근성에서 도로를 건너야 하거나 계단을 오르내려야 하다면 역세권 효과는 크지 않다. 요즘은 대단지 아파트가 많은데 아파트 정문은 지하철역과 인접해 있지만 아파트가 안쪽에 있거나 후문 또는 구석에 있는 세대는 역까지 10분이상 걸리는 곳도 있다.

창동역의 한 아파트의 경우 직선거리로는 200미터 이내지만 걸어가면 1.5킬로미터가 더 되는 아파트가 있다. 이 아파트는 당연 역세권아파트가 아니다. 따라서, 동의 위치에 따라 역세권에서 제외될 수 있기 때문에 역세권 아파트라고 할지라도 현장을 직접 찾아가서 주변 환경을 살펴봐야 한다.

둘째, 임대하려면 역세권은 소형아파트가 좋다.
역세권 아파트는 교통이 편리한 장점 때문에 임대수요가 꾸준하게 있고 시세 변화에 탄력적으로 잘 반응한다. 역세권 소형 아파트는 대개 전세가격 비율이 60~70%선으로 집값 하락기에도 경기에 민감하지 않아 하락폭이 그리 크지 않다는 강점을 가지고 있다.그렇기 때문에 역세권 소형아파트는 투자시 자본소득(일명 임대소득)과 개발이익을 동시에 취할 수 있는 아파트로 보고 투자시에는 역세권 아파트이어야 한다.

셋째, 노선 개통 또는 연장 예정 아파트에 투자하자.
통상적으로 역세권 아파트 값은 3번 오른다.
▷역 위치 확정 때 ▷공사 착공시 ▷개통 직전-후 3개월이다.
그 중에서도 가격 상승이 가장 두드러지는 시점은 개통 2~3 개월 전부터 개통 직후까지다. 개통시점이 많이 남았을 경우 오히려 공사가 진행되는 동안 겪게 되는 교통 불편 때문에 상승세보다는 보합이 이루어진다.

현재 김포공항~여의도~구반포~고속터미널을 연결하는 지하철 제3기 9호선이 공사중에 있다. 김포공항에서 한강을 따라 동서를 연결하므로 기존노선과 환승역이 많고 인천국제공항, 김포공항, 강남 고속버스 터미날이 연결되어 교통편익시설이 지하철과 어우러져 아파트 가격에 영향을 끼친다. 이 구간에는 가양동, 염창동, 노량진 본동, 흑석동 등 그동안 지하철에서 소외 되었던 지역이 포함되어 있기 때문에 상당한 상승호재를 내재하고 있다.

또한 3호선이 수서에서 연장되어 가락시장~오금동까지 착공하여 투자가치가 있는 지역으로 예상되고, 8호선이 암사~구리~퇴계원까지 연장될 계획에 있어 이 지역 및 이를 통과하는 강동지역 역세권 아파트에 관심을 가질 필요가 있다.뿐만 아니라 서울 주변지역을 연결했거나 연결할 예정인 신분당선(신갈~영통~수원역), 중앙선(청량리~덕소), 수도권1호선 연장선(병점-천안), 용인경전철, 의정부경전철 등도 관심을 가져야할 지역이다.

넷째, 역세권 아파트에서 주의할 점이 있다.
지하철역과 가깝다고 해서 똑같은 역세권이 아니다. 역세권 주변의 편의시설이나 주변 환경에 따라 그 가치는 달라지기 때문이다.
역을 중심으로 상권이 발달되어 편의시설이나 타 교통시설의 연계가 좋다면 최고의 역세권아파트가 된다. 이중·환승 역세권에 위치한 아파트가 여기에 포함될 수 있다.

그러나 역 주변에 유흥업소가 번성해 있거나 그럴 여지가 있으면 주거가치가 떨어져 아파트 가격에 악영향을 주게 된다. 또한 유동인구가 적어 상권이 발달되어 있지 않은 경우도 마찬가지다. 아파트 가격은 오히려 내릴 수도 있는 점을 염두해 두어야 한다.또한 지상철의 경우 소음과 먼지로 인해 상당한 어려움을 겪을 수 있어서 어느 정도인지 확인을 해야 한다. 집에서 지하철 소음이 심하게 들린다면 생활에 상당한 영향을 줄뿐만 아니라 집값과 상권에도 상당한 영향을 받기 때문이다.

다섯째, 우량 역세권과 불량 역세권을 구분하자.
우리는 흔히 역세권 밖인데도 불구하고 역세권이라는 이름을 내세워 소비자를 유혹하는 광고지를 자주 보게 된다. 일명 짝퉁 역세권 아파트를 말한다. 도보로 5분이라는 광고를 보고 가보면 도보로 10분이상, 심지어는 자동차로 5분인 경우가 있다.
또한, 500미터 이내의 역세권인데도 불구하고 다른 도로에 막혀 길이 끊기거나 다른 건물에 막혀 돌아가 실제 500미터가 훨씬 넘는 일이 흔하게 일어난다면 역세권이라 할 수 없다. 따라서 역세권이라고 하면 반드시 현장에 직접 가서 확인해야 한다.

역세권 아파트에 투자해야 하는 이유도 오를 때 많이 오르고 내릴 때 강한 가격저지선을 가지고 있기 때문이다.

상기와 같이 역세권아파트가 일반 아파트에 비해 가격이 높고 투자가치가 좋은 이유를 알아보았다.

그러나 불행하게도 일반적으로 부동산 전문가 하면 아파트 가격이 크게 오르는 지역을 잘 찍고 수익을 많이 남기면 훌륭한 전문가라고 이야기 한다. 이것은 잘못된 것이다. 훌륭한 전문가란 올바른 정책 판단 및 전문성을 가지고 불황에도 강한 부동산을 판단하여 직접 투자하여 성공할 뿐만아니라 2-3년을 내다볼 수 있는 식견을 가지며 현장경험을 통하여 새로운 부동산 가치를 개척해 나가는 사람이 진정한 부동산 전문가라고 말할 수 있겠다.

아무쪼록 많은 사람들이 일확천금을 노리는 한탕주의보다 꾸준한 현장 감각을 통하여 지속적인 부동산 수익을 올리는 전문가로 거듭나기를 바랄뿐이다.


[YEL 부동산연구소 양은열 대표]
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