'부동산시장 판세' 어떻게 바뀌나

2014-02-10 | 작성자 이주호 | 조회수 16,424 | 추천수 239

- 2006, 2009, 2011, 2013년은 부동산시장 판세 변화의 해 -

 

부동산시장은 이유없이 불규칙적으로 제멋대로 움직이는듯 하나 사실 부동산시장은 어떤 근거를 가지고 이유있게 과학적으로 움직이고 있다.

 

우리나라 부동산 역사에 있어서 가장 큰 폭락은 1997년 12월 IMF 국가비상사태 직후인 1998년이라고 할 수 있는데 이때 주식시장은 코스피가 300 아래로 추락하고 집값 폭락은 공포 그 자체였다. 1989년 초에 이룩한 대망의 코스피지수 1000 의 3분의 1 이상이 추락하여 주식과 집을 가진 사람들의 고통은 말이 아니었다.

 

그러나 골이 깊으면 산이 높다는 속담이 있듯이 2000년대에 경제가 살아나는 과정에서 2000년대 중반에 중국특수로 인한 조선.철강 등 재래산업 수출호경기로 2007년에 코스피가 2000을 돌파하자 즉 코스피가 1998년 300 아래에서 2000 까지 7배 정도 폭등하자 코스피지수의 폭등에 맞춰 강남권 집값도 6~8배 폭등했다.

 

집값이 폭등하자 정부는 급기야 2005년 8.31 부동산대책을 내놓았다. 이때 발표한 부동산대책으로 중산층 집값은 어느정도 안정이 되었으나 강남권 중대형아파트는 2007년까지 폭등하여 그들만의 잔치를 벌렸다.

 

그러고보면 2005년 8.31 부동산대책이 나와도 강남권 중대형아파트 값은 바로 꺾지 못하는가 보다.

 

2005년 8.31 부동산대책이 나오자 집값이 어느정도 안정되었으나 이번에는 그동안 소외된 강북 특히 강북3구인 노원구.도봉구.강북구와 의정부.동두천 등 수도권이북 집값이 2006년 하반기부터 2008년 초까지 폭등하였다.

 

2006년 하반기~2008년 초까지의 강북3구 등의 집값 상승은 2006년 말 경원선전철 개통, 2007년 말 수도권외곽순환도로 개통 그리고 2006년 11월 세계적인 투자자 짐 로저스의 "강남 팔고 강북 사세요"란 호재성 발언에 기인된다.

 

2006년은 종전 강남에서 강북으로 부동산시장 판세가 변화하는 한해로 기억된다.

 

이는 향후 수년뒤에 남북통일 등 강북 호재성 재료가 나오면 강남권 집값이 완전히 꺾이고 강북 대세로 돌아서 이들 강북3구 집값이 춤을 출 것이라는 것을 미리 암시해 주고 있는 것 같다.

 

2000년대부터 서울 부동산시장에 있어서 강남3구 서초구.강남구.송파구와 강북3구 노원구.도봉구.강북구는 움직임이 다른 경우가 많다.

 

2007년에 정점을 친 강남권 집값이 2008년 미국발 금융쇼크로 폭락하자 2008년 부동산시장에 새로운 양상이 나타났는데 그게 바로 두마리 용, 용인과 용산의 집값 변화이다.

 

2008년에 버블세븐지역 중의 하나인 용인은 이무기가 된 반면 강북 대표지역 용산은 집값이 급상승, 승천하였다.

 

2008년 8월 모 경제신문 기사에 의하면 날개 꺾인 용인, 펄펄 나는 용산이라고 하여 이들 2 지역은 희비가 엇갈렸다.

 

필자의 소견으로는 앞으로 만약 남북통일이라도 되어 강북대세론이 펼쳐지면 강북 대표지역 용산과 강북3구, 그리고 수섹역 일대 등이 급부상할 것으로 전망된다.

 

2008년 미국발 금융쇼크로 실물경제가 충격을 받자 이명박정부에서는 2008년 말에 경기부양책을 내놓았다. 이 경기 부양책으로 2009~2011년까지 경제가 그런대로 돌아갔는데 이 과정에서 주식시장에선 현대자동차(주) 등이 폭등하고 부동산시장에선 지방 대세를 맞아 지방선두주자 부산.경남 등이 대세 상승했다.

 

2009년은 서울.경기와 지방 부동산시장의 판세를 바꾸는 중요한 한해였는데 2009년 9월 강남3구 DTI 규제를 수도권 전역으로 확대하여 서울.수도권 집값의 폭등을 막은 반면 지방은 이와같은 규제를 받지않을뿐 아니라 지방산업단지 부활과 국토균형발전을 위한 세종시.혁신도시 건설로 지방 그들만의 독자적인 시장을 형성하였다.

 

이처럼 2009년은 서울.수도권과 지방 집값이 운명을 달리하는 해였다.

 

틈새시장으로 2008년 말부터 2010년 경춘선전철 개통까지는 춘천 집값이 춤을 추었다.

 

일이 잘 풀릴땐 겹호재, 일이 잘 안풀릴땐 엎친데 덮친격 즉 설상가상이라는 속담이 있다.

 

2009년 9월에 강남3구 DTI 규제를 수도권 전역으로 확대하자 서울.수도권 집값이 본격적으로 추락했는데 그후 2011년에 서울 도시개발정책에 미온적인 박원순 서울시장이 당선되자 서울 집값은 그야말로 엎친데덮친격이 되어 현재까지도 서울.수도권 집값은 침체를 벗어나지 못하고 있다.

 

2011년은 부동산시장 판세를 바꾸는 중요한 한해였는데 2011년에 박원순 서울시장 당선으로 서울 집값은 추락한 반면 2011년 평창동계올림픽 유치 결정으로 강원도 부동산이 꿈틀대었고 지방 대구.경북 등은 2011년에 지방 집값 20년만에 최고 상승률을 기록하여 지방 집값 대세 상승의 신호탄을 보냈다.

 

이러한 연유로 2011년은 서울, 지방 집값의 판세를 바꾸는 중요한 한해였다.

 

2012년 말 박근혜대통령이 당선되자 2013년 부동산시장에선 대구.경북.제주 등의 집값 상승이 두드러졌다. 우연의 일치인지는 몰라도 대구.경북은 박근혜대통령 연고 지역으로 대구.경북은 1979년 박정희대통령 서거 이후 수십년만에 대구시 달성군에 국가산단, 테크노폴리스를 조성하는 등 경제 호기를 맞고 있다.

 

2013년에는 또 그동안 소외되었던 대구.경북 중대형아파트가 대세 상승하기 시작하여 지방 부동산시장에 또하나의 변화를 가져왔다.

 

서울.수도권 부동산은 2009년 9월 이후 침체를 거듭하고 있지만 지방은 2009년 9월 이후로 상승 코스를 그리고 있다. 이로써 지방은 2010년대에 지방 산업단지 부활과 세종시.혁신도시 건설로 큰 전기를 맞고 있다.

 

부동산시장에서 주도 지역과 비주도 지역은 크게 다른데 주도 지역 대구.경북 등은 이미 2011년부터 대세 상승에 진입했고 서울.수도권은 작년부터 지역에 따라 침체를 벗어날 조짐을 보이고 있지만 아직 본격적으로 상승하지 못하고 있다.

 

이처럼 주도 지역과 비주도 지역은 집값 상승률에 있어서 많은 차이를 보이고 있다.

 

올 6월 지방 선거에선 어떤 도시개발 마인드를 가지고 있는 서울시장이 당선되는가에 따라 서울 부동산시장 판세에 변화를 보일 것이다.

 

비록 지금은 대구.경북 등이 전국 부동산시장을 주도하고 있지만 앞으로 몇년뒤에 또 어떤 부동산시장의 변화가 있을지 모른다.

 

향후 부동산시장의 판세가 바뀔 요인으로 2018년 평창동계올림픽으로 인한 강원도의 부상과 2017년 세계경제위기설, 도시는 10년마다 한번씩 도심에서 외곽지로 외곽지에서 도심으로라는 도시개발 과정, 2020년 동경 하계올림픽 이후의 아시아 경제 변화, 유라시아 횡단철도 건설, 동토의 나라 러시아의 경제 변화, 남북통일 등을 들 수가 있다.

 

부동산시장은 세계 정세, 경제 변화와 국내 정치, 정책의 변화 그리고 각종 국제스포츠대회, 국토도시개발 정책, 인플레, 양극화 해소 등으로 변하고 있으니 참으로 변화무쌍한 부동산시장이다.

 

향후엔 또 어떤 호재와 악재로 지역 부동산시장 변화가 있을지 사뭇 궁금해 진다.

 

당사의 허락 없이 본 글과 사진의 무단 전재 및 재배포를 금합니다.

제공닥터아파트

전문가들의 부동산 투자 노하우

우리는 종종 '누군가는 부동산 투자로 큰돈을 벌었다'는 이야기를 접하며 부러워 합니다. 하지만 늘 부러워 하는 것 만으로 그치고 말죠. 그 이유는 하나입니다. 부동산을 잘 몰라서... 부동산거래, 정책, 투자 환경 등이 어렵다고만 하지말고 전문가들이 전해주는 부동산 투자 노하우를 통해 부동산 투자에 눈을 뜨게 되시길 바랍니다.

증권

코스피 2,023.25
종목 검색

인기검색 순위

코스피/코스닥 인기검색순위
코스피 코스닥
SK디스커버... +0.60% 휴온스 -1.28%
SK디앤디 -2.47% 툴젠 -2.21%
SK가스 +0.84% DMS -4.01%
더존비즈온 -1.50% 대원미디어 -1.64%
한국항공우... -2.27% 도이치모터... -3.28%

20분 지연 시세

외국인 순매수

외국인 순매수 코스피
코스피
삼성전자 -2.06%
삼성SDI -0.70%
카카오 -0.71%
셀트리온 +1.40%
LG화학 -2.27%
외국인 순매수 코스닥
코스닥
카페24 +1.71%
메디포스트 +3.83%
에코프로 -0.71%
루트로닉3우... +5.14%
엔지켐생명... +17.11%

20분 지연 시세

기관 순매수

기관 순매수 코스피
코스피
삼성중공업 +3.56%
현대중공업 +2.33%
LG디스플레... +4.85%
삼성전자우 +0.26%
현대모비스 +2.14%
기관 순매수 코스닥
코스닥
와이지엔터... +5.99%
에스엠 +3.74%
메디톡스 +2.86%
파라다이스 +0.27%
원익IPS +0.63%

20분 지연 시세

포토

상단 바로가기