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집값 상승, 연초부터 출발이 좋다

2014-02-04 | 작성자 이주호 | 조회수 12,938 | 추천수 227

- 주도주는 대구.경북, 서울.경기는 편승주 -

 

집값 상승에는 어떤 계기가 있기 마련인데 작년말에 취득세 영구 인하, 다주택자 양도세 중과가 폐지되어 연초부터 집값을 뜨겁게 달구고 있다.

 

주택 매매값, 정부의 부동산 규제완화 기조로 주택시장에 낙관론이 대두되면서 지난달보다 오름폭은 확대됐다고 한다.

 

지역별로는 대구(1.20%), 경북(0.79%), 대전(0.32%), 충남(0.31%), 제주(0.28%), 서울(0.23%), 충북(0.21%), 경기(0.21%) 등 순으로 상승한 반면, 전남(-0.14%)은 하락했다.

 

2007년 하반기~2011년 상반기까지 지방선두주자 부산.경남이 전국 부동산시장을 주도한 후 시장 주도권이 서울.경기로 넘어갔다는 소문이 파다한데 부동산시장 현장 실상을 보면 작년부터 지방후발주자 대구.경북이 전국 부동산시장을 주도하여 년초에도 이들 대구.경북 지역 집값이 상승률 탑을 달리고 있다.

 

지방은 2011년, 20년만에 집값 최고 상승률을 기록하여 대세 상승 신호를 보였는데 2011~2012년에는 특히 지방 대구.경북 소형아파트 가격 상승이 두드러졌다.

 

사실 대구.경북 집값은 2012년 여름부터 상승하기 시작하여 2012년 말 대통령 당선직후 큰 폭의 상승을 나타내었다.

 

특히 이들 지역은 작년초부터 중대형아파트의 가격 상승이 두드러졌는데 현재 상당폭 올라와 있는 상태다.

 

주식시장에서도 코스피지수의 상승과 관계없이 주도주는 상승하기 마련인데 주도주가 선두에 나서 상승하면 얼마뒤에는 주도주에 편승하여 상승하는 편승주도 상승하곤 했다.

 

필자의 견해로는 작년부터 상승하기 시작하는 대구.경북이 주도주라면 작년말 취득세 영구 인하, 다주택자 양도세 중과 폐지 등 각종 부동산 현안의 국회 통과로 반응을 보이는 서울.경기는 편승주가 아닌가 한다.

 

과거 1991년 초에 정점을 친 부동산경기가 4년 정도의 조정을 거친 후 1994년 하반기부터 살아난 전례가 있다.

 

2010년에 정점을 친 서울.경기도 4년 정도의 조정을 거쳐 2014년부터는 살아날 공산이 크다.

 

그 이유로는 각종 부동산 현안의 국회 통과, 정부의 경기부양책, 경기연착륙 정책, 부동산경기 소사이클 시기 도래 등이다.

 

IMF와 같은 특별한 경우를 제외하고는 경기는 5년마다 한번씩 소사이클이, 10년마다 한번씩 대사이클이 도래하기 마련인데 지금은 5년마다 한번씩 도래하는 소사이클 시기가 아닌가 한다.

 

정부의 경기부양책으로 올해와 내년에 집값이 대폭 상승하면 내년 여름쯤에는 2005년 8.31 부동산대책과 같은 부동산 규제책이 나올 가능성이 크다. 만약 규제책이 나오면 중산층 집값은 고개를 숙일 공산이 크나 중산층과 관계가 없는 대형아파트는 별도의 시장을 형성하며 2년 정도 더 오를 수도 있다.

 

과거 1989년 8.10 부동산대책이 나와도 대형아파트 상승은 1991년까지 이어졌고, 2005년 8.31 부동산대책때에도 역시 대형아파트 가격 상승은 2007년까지 이어진 전례가 있었기 때문이다. 아니 이는 시장의 흐름이 아닌가 한다.

 

지금 전반적인 부동산경기는 본격적으로 살아나지 못하고 있지만 작년초부터 대구.경북 집값은 상승하기 시작했다.

 

지역에 따라 선도하는 지역 즉 주도주는 이미 작년부터 대세 상승에 진입했다는 말이다.

 

한번 대세 상승하면 5년 정도 이어진다는 과거 전례로 보아 작년부터 대세 상승하기 시작한 대구.경북 등 대형아파트는 2017년까지 대세 상승할 것으로 전망된다.

 

2010년 정점 이후 4년 정도의 조정을 거친 서울.경기 등 편승주는 올 가을부터 본격적으로 상승한다는 전망이 지배적이다. 편승주는 주도주에 묻혀 나중에 상승하기 때문에 2014년부터 상승세를 타면 2016년 정도까지는 이어지지않을까 한다.

 

2010년대는 누가뭐래도 지방이 대세인 시대이며 2000년대의 주도주 서울.경기는 낙폭과대에 따른 반등 즉 소사이클 시기만을 보일 것이다.

 

이미 2014년 년초부터 지방 대구.경북이 상승률 탑을 달려 이러한 것을 잘 말해주고 있다.

 

2010년에 정점을 친 서울.경기 부동산경기가 그후 대폭 하락세로 돌아서자 우리나라 부동산경기도 1990~2000년대 일본 부동산 침체의 전철을 밟을 것이라는 소문이 파다했는데 2010년대에 지방 부동산이 대세 상승하여 이러한 전체 부동산시장 침체를 막는 완충적인 역할을 해 2010년대 지방 부동산은 우리나라 부동산시장에 참으로 큰 효자 노릇을 했다.

 

사실 앞으로 남북통일 등을 염두에 둘때 지방 부동산은 2010년대에 지방이 발전하고 지방 부동산 가격이 재평가받지 않으면 앞으로 큰 기회가 잘없어 2010년대는 지방 부동산 발전을 위해서 참으로 중요한 시기다.

 

이사철이 아닌 년초부터 각종 부동산 현안의 국회 통과로 전국 집값이 상승세를 보이고 있으니 구정 직후부터는 집값 상승이 확연히 다른 양상을 보일 것이다.

 

주도주 대구.경북 등과 서울.경기 일부지역은 상승세 또는 강한 상승세를 보일 것이나 서울.경기 전체가 본격적으로 상승하는 시기는 올 가을쯤이 아닌가 한다.

 

작금은 내수 시대로 내수 경기를 대표할 수 있는 부동산경기가 살아나야만 내수경기가 살아나므로 작금에 부동산경기는 참으로 중요한 역할을 할 시기다.

 

년초부터 출발이 좋은 집값 상승은 봄 이사철에 확연히 다른 양상을 보일 것이다.

 

내수경기를 살리겠다는 정부의 강한 의지와 각종 부동산 현안의 국회 통과로 2014년 부동산시장은 희망적이다.

 

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제공닥터아파트

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